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家を建て直すために問題だらけです
- 現在親と同居しており子供も成長し家も老朽化しています。会社にはかなりのローンがあり、家の土地は親名義です。家の土地は担保は入っていませんが、ローンの保証人はすべて親になっています。会社の経営が厳しい場合、家まで取られる可能性はあるのでしょうか？家の建物を自分名義にする必要があるのでしょうか？
- 頭金を親に渡して土地を名義変更したり、土地を購入した方がいいのでしょうか？しかし、税金の問題があります。保証人の土地の名義を変更することは問題があるのでしょうか？
- 上記の内容について相談できる専門家や機関はありますか？質問がたくさんあるので、助言をいただけると助かります。
- machamaiko
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- その他（法律）
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質問者が選んだベストアンサー
> 会社の経営がかなり厳しいので会社がつぶれた場合、 土地に抵当権などがついているわけでもなく、家の名義は質問者さん名義にされるとのことですので、登記さえなされば家を取られることはありません。 でも、親御さんの土地は差し押さえをうけて、競売などにかかるでしょう。 土地の所有者が別人になった場合は、土地の利用権をめぐって、質問者さんとトラブルがおきるでしょう。 > 家を建てる時に土地を名義変更か土地を購入した方がいいのでしょうか？ したほうがいいか、しないほうがいいか、という話なら、した方が面倒が無くていいでしょう。 ただ、単純な名義変更をすると、贈与と認定されて、高額の贈与税が課されるでしょう。 というか、正確には自分で贈与を申告して、高額な贈与税を自主的に納税するべきです。 その前に、なにか納税延期や免税などの優遇を受けられる状況かどうか、このサイトで質問しなおしたほうがいいでしょうね。 購入できるなら購入するのが一番問題が少ないですが、親子間の売買の場合、税務署が適正と感じる額と実際の売買額の間の差額について、「差額贈与」と認定される危険があります。 つまり、贈与税が課される可能性は否定できないということです。 とにかく、「この土地は自分の物になった」と他人に主張し受け入れさせるには登記の移転が必要であり、登記の移転をすると必ず税務署に所有権移転がバレます。 それを忘れないことですね。 > 頭金を親に渡してそのお金を贈与してもらうみたいなことは可能ですか？ ご質問の意味がわかりません。 親に渡した時点で 質問者さん→親 への贈与となり、親→質問者さん の贈与税がかかります。 つまり贈与税を2度払うことになりますが？ 「そのお金を」ではなくて「その土地を」の間違いなら、上記の通り「差額贈与」となり、贈与税がかかります。 > 保証人（親）の土地をこっそり名義を変えると問題が有る 念押しですが、土地は担保に入っていないのですよね？ 差し押さえられたり、倒産を免れないことがハッキリしてからやると問題になる可能性がありますが、銀行との関係ではまだＯＫだと思います。 ただ、まだＯＫとは言っても、例えば銀行から「担保に入れて下さい」と言われているのに、お父さんがなんだかんだとごまかしている状況だと、銀行の印象を悪くして2度と借金できなくなったりする可能性は否定できません。 状況によっては「詐欺罪」になる状況かもしれません。 また、こっそりとやっても、登記しますので税務署にはバレます。 さらに、他の債権者との間ではトラブルの元。 裏切られたぁ！となって、再起不能になるんではないでしょうか。 その場合は、質問者さんも当事者ですので一緒に恨まれるでしょう。 > 上記の内容等は誰に相談したらいいのですか？ 弁護士、司法書士、税理士の分野が重なっています。 だれかに、ということなら弁護士が一番でしょう。
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- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
資金に住宅ローンを考えているのであれば、先ずは銀行にあなたの 与信がどの程度あるのか相談したらいいと思います。 土地については１番抵当つけられる親の土地であれば（土地評価額 にもよりますが）与信上はそれほど違いはないと思います。 土地名義変更で気を付けなければならないのは、所有権移転登記情報 は全て税務署に渡りますので、贈与原因であればだまっていても 税務署から贈与税を払えと言ってきますし、売買原因であれば購入資金 はどこから出しましたか？と「お尋ね」が来る場合があります。 相続時精算課税制度を使って贈与を受ける方法もありますが、親の 相続に多額の借金が含まれる場合には問題になる可能性があります。 親の事業が破たんするとあなたも連鎖的に収入が途絶えるとすると、 どちらの名義でも差押えられる事には変わりないという考えもできます。 ↑以上から先ずは銀行に行って、あなたの与信限度や返済計画などを ある程度見込んだ上で土地の事は考えたほうがいいでしょう。
- hekiyu
- ベストアンサー率32% (7193/21843)
”会社がつぶれた場合、家まで取られるのでしょうか？” ↑ 親御さんは、会社のローンの保証人になっていますから 家に限らず、親御さんの財産は総て保証の対象になって います。家も当然に取られるでしょう。 ”家を建てる時に土地を名義変更か土地を購入した方がいいのでしょうか？” ↑ 親族間の取引は、贈与とみなされる場合があるので 価格や形式に気をつけましょう。そうでないと高額の贈与税がかかってきます。 ”保証人（親）の土地をこっそり名義を変えると問題が有る と聞いたことがあるのですが大丈夫なのでしょうか？” ↑ 場合によっては、強制執行免脱罪などの犯罪になる 場合があります。 ”上記の内容等は誰に相談したらいいのですか？” ↑ 弁護士、司法書士、税理士などです。
お礼
hekiyuさんありがとうございます。 私は会社のローンの保証人にはなっていません。 それでも財産は取られるのでしょうか？ 土地は親名義、建物は自分名義の場合はどのようになるのでしょうか？ 場合によっては、強制執行免脱罪などの犯罪になる 場合があります。 ↑これは避けます。 役所の無料の弁護士に一度相談してみます。 いろいろと助言のほどありがとうございます。
お礼
POOLISHERさんありがとうございました。 家の見積もりが出ているので銀行にローンが通るか行こうと思っています。 相続時精算課税制度を使って贈与を受ける方法もありますが、親の 相続に多額の借金が含まれる場合には問題になる可能性があります。 ↑このことは勉強になりました。 いろいろ、ありがとうございます。