離婚の際の住宅ローンと名義変更について

質問

離婚予定です。子供が3人います。
5年前新築した主人名義（土地・建物）の戸建てに住んでいます。離婚を機に働きます。
子供の生活環境だけはかえないようにできれば引越しない方向で考えたいのですが。現在無収入、無職の状態でローンの継続・引継ぎは可能でしょうか？慰謝料については話しておらず、養育費については了承ずみです。毎月のローン返済額以上の養育費ははいってくるのですがそれも条件にいれられるのでしょうか？
主人は会社の社宅への入居を希望しているため、持ち家は手放したい（自分名義の住宅があると入居できないため）ので、名義が今の状況で私に変更できるのでしょうか？その場合税金などもかかってきますか？

回答No.1

Pomona_gc · ベストアンサー

本来なら、暮らしのマネーあたりでお尋ねすればよりしっかりした回答が来るかと思うのですが、
それでも分る限り・・・ですが、書いていきますね。

離婚に至っての名義変更は、夫から妻への「財産分与」として簡単に出来ます。
考えられる税金は、夫が不動産譲渡税、妻が取得税・固定資産税・登録免許税（＝移転登記時）

ただ、この税金などは調停・審判・裁判の場合は非課税となるのが一般的で、協議により
財産分与が決められた場合にも、よほど誰がみてもおかしいという場合以外は、非課税になります。
ま、あまりに高額な物件をだったり（軽減措置あり）、贈与税を逃れる為に離婚を装う・・・という
人たちでもない限り非課税と言うことです。ご心配であれば、税務相談を受けたら良いと思いますね。

それから肝心なのは、ローン付き住宅の場合金融機関の判断が大きく物を言うこと、です。

今から金融機関に相談されても良いと思いますが、まず考えられることは・・・
借入名義人になる人が無収入であり、いくら養育費（強制執行付き公正証書に）が
入って来ると言えども　その不安定さから言うと借入は到底無理です。
通常でも、収入のうち半分以上がローンへ、とは余程の高収入で無い限り無理ですよね。
なので、まだ離婚されて無いようなので　今のうち仕事を探してなんとか一日も早く収入を得る。
三年とは言いませんが、せめて一年の実績があればかなり心象はいい筈です。準備が整ったら、
公正証書にご自分の源泉や給与明細を添えて、金融機関へ相談に行かれたらどうでしょう。
よく、離婚してもローン関係の手続きをせず、内緒で収めていたりする方がいるらしいですが、
ある時、銀行側に分って残債の一括返済を求められたケースもあるそうです。
なので、ここは正直に相談されたほうが賢明かと。

慰謝料の件がどうなのか分りませんが、もしあるなら、財産分与とは別にして考えたほうが良いです。
不動産において、慰謝料も含めた財産分与であるなら評価額のうち慰謝料分がいくら・・と
公正証書に表示したら、と思います。慰謝料自体は非課税ですし、財産分与について万が一
課税されたとしてもより少なくて済みます。預貯金のほうで慰謝料が支払われるのであれば、
いらぬことになりますが。

不動産の名義変更ができない限り、ご主人は社宅へ入れなくて同居の形になるのでしょうか？
皆さんのストレスにならなければよいのですが、それもあと少しの辛抱と思って
お子さん達の為に、どうぞ笑顔でいてください。

「お母さん」だから、頑張って！

お礼

回答ありがとうございました。子供3人を支えていくという現状に戸惑い、リアル感がなかったのですが、なんだか前向きになれました。
笑顔で、着実に、がんばります！

回答No.3

mujiru

８年前に、同じ経験をしました。
私の場合は、名義は元夫でしたが、６０００万の自宅の頭金の２５００万を親に出してもらったので、ローンの残金３５００万の名義変更を銀行にお願いしましたが、その時は、まるで馬鹿扱いされました。
「正社員にでもなって、きちんと信用ができたら、また相談に来てくださいよ。その時は他のお客より考えます。」
　と当時の支店長に言われました。
「無職のあなたに変更できるわけがないでしょ」　ということだったのえしょうね。
悔しくて、行政書士と弁護士に相談に行ったところ、簡単に離婚による財産分与ができますよ。　　と言われ、名義のみ変更しました。
８年間ローン名義をそのままにしたまま、私の名前で夫名義の口座に高額を振込み続けてきました。

時が流れ、正社員になり２年が過ぎ、今年の２月に「名義を変更してほしい」と再び相談に行ったところ、
「当銀行の審査には受からない。」　との返答があり
言われたことと、高金利を払い続けたきたので、かなり感情的な話し合いになりました。
その日に支店長から電話があり、
「うちでは無理だが、審査の基準は銀行・信用金庫によって全く違うので、あなたの話している内容は、筋が通っているから色々な所に相談してみた方が良い」　と個人的にアドバイスをもらいました。

それから７つのバンクを資料をすべて持ち、借換えのお願いに回りました。
２バンクが理解をしてくれて、１バンクで無事安い利息で借り換えができました。
初めは元夫にも、さんざん名義変更をしろ。と言われ続けましたが、私も名義変更する為に努力をしていくことを訴えました。
ご主人も会社には、内容をしっかり伝えてもらい理解してもらうことが一番だと思います。

がんばってくださいね！

私の感想ですが、家の名義のみを変えてしまったことが、借り換えローンをするにあたってのネックになりました。
今の相談者さんには無理でも、いつか借り換えができるので、そのままの名義でその口座に振り込みを続けて信用を勝ち取っておいた方が得策だと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
いろいろな方の助言いただいたことで、将来のために現実的に手続きをすすめていくことや調べることができるようになりました。
銀行や市役所、法務局などに行き、離婚前に情報収集をすることができました。
結局(1)財産分与で土地と住居を私名義にし、(2)養育費がわりに子供の成人するまでの期間ローン債務者および支払いを主人にし、(3)公証役場で公正証書を作成し、この協議内容を法的執行力のある文書にしました。今後はもっている資格をいかし、正社員として就職し、債務を引き継げるようにがんばりたいと思います。

回答No.2

Pomona_gc

すみません。訂正です。

＞ただ、この税金などは調停・審判・裁判の場合は非課税となるのが一般的で、
　　　　　　　↑
固定資産税・登録免許税（＝移転登記時）は非課税対象ではありません。。