アパートのローン借換えについてアドバイスください

質問

両親の件なのですが、昨年土地を担保に自己資金
ほぼ０で廃屋状態だった家を壊しアパートを建て
ました。

ローンが7000万近くあるそうです。
ＪＡで５年固定1.9で借りたそうです。当時としては
高いと思うのですが、自宅でないと住宅ローン
も高くなるらしく。。。
住宅メーカーのいいなりで結局大借金を抱えた２人
なので心配です。

ローン期間も35年と長いので今こそ長期に借換
したほうがよいとアドバイスしたいのですが、
自宅以外のローンで有利な借換えができるところ
の具体的な情報がわからず、詳しい方にアドバイス
頂きたくよろしくお願いいたします。

実は事情がありまして
父67歳、慢性腎炎（透析中）で団体信用保険には
入れません。
変わりに母が加入したそうです。
兄が連帯保証人になっています。
地域は広島です。
ハウスメーカーからは担保価値は十分
（どの金融機関でもＯＫでる）といわれたそうです。

大手銀行のＨＰにある有利な金利の借換条件には
年齢制限や年収400万以上や団信に入るなどがあり、
これに該当しないです。
ですが兄が連帯保証人になるということは兄に年収
条件などがあれば大丈夫でしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

良くある話しです、まず結論から

「土地までは無くならないでしょうが３５年間あまり儲けにはなりません」
「相続時には有利でしょう」

アパートは住宅ローンと異なり借入利率で考える物ではありません

「採算で検討するもの」

・借り換えはまず不可能です
金融機関の借入条件は家賃保証などと絡んでいるはずです
中古アパートの担保価値は極端に低くなります

・３５年ローンは心配有りません、支払は入居者がしてくれています

・契約者に万一の事が有ってもそのアパートの経営を継続すれば良いだけの事です

・大借金を抱えていますがそれに見合う大資産も持っています

団信に加入していれば契約者に万一の時に債務から逃れて楽なだけです

物件さえ稼働していれば心配する事は有りません

住宅は消耗品ですから心配です

アパートは収益物件ですから住宅とは異なります
消耗に見合う家賃収入が有ります

心配しないでそのまま経営してください

心配するのは「入居率」だけです

ただ、あまり儲からないのは事実です

お礼

ありがとうございます。アドバイスいただいて
無謀なことをしているわけではないとわかり
少し安心しました。

＞・借り換えはまず不可能です
＞金融機関の借入条件は家賃保証などと絡んでいるはずです
＞中古アパートの担保価値は極端に低くなります

全然知りませんでした。勉強になりました。
借換よりも早く返すように進言してみます。

古くなると家賃は値下げしないといけないだろうし、
そうなると利益がでない計算になるようなことを
言っていて心配です。メーカーの人はそのころには
土地も上がり相場もがあがると言うのですが。

回答No.2

X-trail_00

普通の住宅ローンで考える場合
無理があると思われます。

借換できるとしてもそれに掛かる経費は
結構馬鹿になりません。

結論として家賃収入に期待して
5年間貯蓄して繰上げ返済をすればそんなに痛くないと思われます。
今借換したとしても3%強でしか借りれません。
月々支払の差額が5万ほどあります。（差額*5年＝300万）
これを繰上げ返済に回すと5年後残債5500万
そのときの金利が5%になっていても29万/月
4%なら26万/月
今借換して3.3%35年で28万/月
あせることは無いのでは？
7000万の融資が受けられるということは
資産価値があるということなので
心配するほどのことでもないと思われます。

アパートで家賃収入が5万*10軒 = 50万あれば
ローン払ってもまだお釣りがくるでしょうし・・・
(アパート経営の諸費用は・・・)

お礼

ありがとうございました。
わかりやすく具体的な計算ありがとうございます。
５年間で300万繰上げ返済すれば結果ＯＫとは
思いもよりませんでした。

病気で旅行などもせずあまりお金を使ってない
みたいなのでたまった分を５年後に繰り上げ返済
するように進言してみます。
ありがとうございました。