ローンの組み方、どれがいいと思いますか？

質問

3500万円の住宅で、1600万円のローンを25年返済で組む予定です。

主人１人でローンを組む・元金均等・ボーナス払いなし・ローン開始2年後に600万円繰上げ返済予定（もしくは1年に300万づつ2回繰り上げる）
その後は余裕があれば繰上げ返済する予定

そこで、ローンの金利選択で悩んでいます。

1.1600万円を1本でローンを組む
　25年固定　金利3.3％（1.2％優遇後）

2.1600万円を１本でローンを組む(2)
　15年固定　金利3.05％（1.2％優遇後）
　その後ローンが残っていれば、変動金利OR固定を選ぶ
（ローン開始2年後に600万円繰上げすると、残り13年強で返済終了
　トータル15年チョットで返済可能・・・予定）

3.1000万円と600万円にローンをミックスする
　1000万円　10年固定　金利2.6％（1.2％優遇後）
　2年後にこちらを600万円繰上げすると、残り8年強で1000万円は返済終了

　600万円　3年固定　金利3％（1.2％優遇後）
　その後変動OR長期固定を選ぶ

色々シミュレーションをしていくと段々頭がこんがらがってきて、
どれが1番リスクが少なく（金利が今後どう変わっていくか予測がつかないのは承知しています）1番良いのかわからなくなりました。
皆さんのご意見お聞かせください。
当初3で考えていたのですが、2でもいいのではないかと思ってきて
悩んでいます。
また、私のシミュレーションに誤りがあればご指摘下さるとありがたいです。宜しくお願いします。

回答No.1

LAMY

(3)については複数のローンを併用した場合、優遇や特約を受けられ
ない可能性があるので、銀行に確認するべきだと思いました。

それに利子から算出した金額を考えて、分割するメリットはあまり
感じられませんでした。手間が増えて管理が複雑になるだけでなく、
上記のような弊害や手数料などの出費も考えられます。
(公庫融資のフラット35(超長期)などを使用したいなら別)

また、ローン返済に含まれる「利子の分布」を考えるべきであり、
繰上げの仕方によっても返済計画は大きく変化します。

銀行は「利子を優先的に回収したい」ですから、そのようなローン
計画(返済に含まれる「利子」と「元本」は一律ではない)を勧め
られます。そうすると返済が進むと内訳は元本だけとなり、
結果として変動する利子の影響は少なくなったりします。
(利子部分は返済済みのような扱いとなる)

当然ながら一律にする方法もあり、そうなると銀行によっては金額
の算出方法が変化する場合があります。(銀行にとっては未回収
リスクが増加しますから当然と言えば当然)

なので、シュミレートは「あくまでも参考」にするべきと思います。
やはり詳しくは行員に問い合わせるべきですね。(銀行により扱いに
差異があるので、目的銀行のローンセンターがお薦め)

お礼

お返事ありがとうございます。

やはり分割にしてもあまりメリットないですよね。
手数料もやはりかかってくるので、今一度しっかいりと
考えたいと思います。
ありがとうございました。