住宅ローンの金利選択

質問

住宅ローンの固定金利選択でなのですが、金利のことで悩んでいます。
借り入れ期間３０年、借入額は９００万円です。
とりあえず、５年後に１００万円の繰上げ返済を予定しています。

　３年間　　１．５５０％
　５年間　　２．１５０％
　７年間　　２．７００％
１０年間　　２．９５０％

やはり金利の上昇を考えると高くても１０年を選ぶべきなのか、
それとも金利の安い３年を選ぶのが良いのかわからなくなってきました。
今の気持ちとしては、３年か５年が良いのかなぁ？と思っています。
アドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

補足いただいたのにお返事遅れてすいません。

１０年で４００万円繰り上げ返済するのですね。
それでしたら、１０年後には、１０年固定金利を選択しても、残りは２８０万円以下になっています。
たとえ運良く３年固定金利が１０年続いたとしても残りは２４５万円あることを考えると、差は１０年で３５万円程度ですから、危険を冒して３年固定金利という選択は無いと思います。

それに１０年固定でも元金２８０万円以下になりますので、もう２／３以上返済していますからそのときの金利がかなり上がったとしても負担にはならないでしょう。

お礼

返事が遅れたなんてとんでもないです。
本当にわかりやすい説明をありがとうございました！
３０年と長めのローンにして、頑張って繰上げで早く終わらせたいです。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#11476

現在の超低金利が異常なことであるという認識を踏まえると、今後金利は幾らでも上昇していくことが考えられます。過去の相場からすると、変動金利でも５％までは可能性が高いでしょう。（ピーク時には８％を超えました）

たとえ３年、５年であろうと１０年であろうと、その先２０年以上の期間の返済が待っているわけです。
１０年を選んでも１０年後にはおそらく高い金利になるであろうことを考えると、リスクを最小限にしているとはいえないのです。

全期間固定という選択肢だと、返済する金額が完全に固定されており、このリスクから開放されますので検討に値します。全期間固定の現在の金利水準は、将来の金利の上昇を専門家が推測した結果ともいえますから、全期間固定を選択しない場合は、将来金利が上昇してトータルの支払が全期間固定と同程度になると考えるのが妥当なのです。

しかし、ここで「繰り上げ返済」という技があります。
全期間固定にしないで、低利の金利を選択した場合、返済金額は少なくなります。この差の分をどんどん期間短縮繰上げ返済していくと、実質将来の金利上昇による影響を最小限に抑えるとともに、返済完了までに支払う金利の総額を低くすることも可能になります。

つまり短期（１０年といえども３０年に比べればまだ短期になります）決戦を狙う場合ですと、出来るだけ低い金利で繰り上げ返済を行い、３０年という期間を圧縮して、金利の支払を少なくするのが目的ですから、その点を考えてどの期間にするのがよいのか検討するとよいのです。

たとえば、返済期間２０年で１０年以内に繰り上げ返済で完済する目標の場合、固定の期間は１０年であれば、ベストです。だめでも７，８年程度を選択すれば、固定期間を外れても残りの元金はかなり少なくなっていますので、リスクは少なくなります。

ご質問の場合ですと３０年の返済期間で５年後でも１００万円の繰上げが出来るだけという話であれば、１０年後でも２００万円繰り上げられるだけで、まだまだ元金が残っています。
（３０年返済で１０年後ですとまだ元金返済金額は繰り上げ返済に２００万円回すとしても半分程度のこっています）

上記のように考えると、１０年にしたところでリスクを完全に避けられるというわけではないでしょう。

そこで、リスクを覚悟でもっとも安い金利を選択して、その差額も繰上げ返済にまわすという方法も考えられます。ただこの１０年以内に金利が大幅に上昇しないという条件がつきますが、それにより更に元金の圧縮は可能となるわけです。しかし金利１．５５％が１０年かん続くとしたときと、２．９５％固定で１０年間に支払う金利の差額は７７万円です。
この１０年間に金利が上がれば更にその差は縮小します。

上記のように考えると５年や７年固定というのはあまりにも中途半端です。

３年を選んで金利上昇前までに大幅に元金を減らす戦略をとるのか、１０年固定を選んでで元金を半分以下（出来れば１／３程度）にすべくがんばるのか、全期間固定として堅実に返済するのか、この３つのどれかになると思われます。

では。

補足

アドバイスありがとうございます。
中古物件なので、全期間固定だとすごく金利が高いものしかないのです。

５年後に１００万円、そのまた２年後には２００万円、その後２年ごとに１００万円の繰り上げ返済の予定です。
１０年固定だとどうでしょうか？悩むところです。