賃貸の連帯保証と契約破棄時の不利益時請求について

質問

賃貸の連帯保証と契約破棄時の不利益時請求について、
相談させてください。
賃貸物件の連帯保証人を実親（「独立を営む成人」）で
設定したところ、連帯保証人に対して「不安」であるため、
一方的に「日本賃貸保証」のシステムを使うように、
家主から仲介業者を通じて依頼してきました。
（口頭契約時には、仲介業者から「日本賃貸保証」の話は
一切出ていません。突然出てきました。
他の選択肢の提案もありません）

「不安」とは言うものの、単に遠距離であるといった類であり、
具体的に不適格であるポイントは明確ではありません。
（実際不適格と思われるポイントもないです）
具体的な不適格ポイントが示されない限りは、拒絶できるのでしょうか。
「保証システム」を使うことに違和感を感じており、さらに
別途費用がかかることに若干違和感を抱いております。

こういった場合はこちら側の泣き寝入りといいますか、
家主からの依頼には対応せざるをえないのでしょうか。

もう一つ、現物件に対して既に退去予告をしています。
ゴネて、今回の物件が破棄となった場合、
口頭とはいえ、契約行為をしていますので、
次の住居が確定するまで不利益を被ったとして、
仲介業者に保障等を請求できる可能性はありますか。
（無論、最初から金銭要求やもめたりするつもりはありません。
法的根拠として可能性はありますでしょうか。）

回答No.7

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

色々な立場の方が「ご回答」されていて参考になりますね。不動産業者はいないようなのでご参考まで。

まず、民法的に双方の合意が有れば成立するものですが、意思表示の当事者同士が顔を合わす事が無い場合（特に不動産売買・賃貸などの取引）は間に入る（いわゆる仲介）者がきちんと調整しないとトラブルのもとですね。

今回の場合
「借りたい」という意思表示を不動産業者（以下、仲介人とします）に伝え、貸主に申し込んだ。
貸主又は仲介人が「連帯保証人」の内容を確認して「保証会社」を利用するように条件を加えた。
と理解します。

まず、申込をする事は自由であり、申込を断る事も自由です。また申込内容に変更を求める事も出来ます。
変更を求められた方は内容に承諾出来れば「契約」にむかって進んでいくと考えられます。
双方合意して、契約書に署名捺印して成約となります。
今回のように申込をしているだけでは（契約書の署名・押印や契約金仲介手数料などの支払を済ませていないのであれば）
契約が成立しているとは考えにくいです。
他の回答にもありますが、「貸主は申し込み内容を承諾した」と仲介人が言ったのなら
今更合意条件を変更するのは難しいと考えますが・・・それでも契約成立しているとは考えにくい・・・
貸主によっては「OK」を出した後でも変更を求めてくる方もいます。
仲介人は基本的に「既に合意した内容」を変更出来ないと断るでしょうが貸主に
契約書にサインしないと言われれば仲介という立場上、連絡をせざる得なくなる場合もあるでしょう。

質問内容やお礼を拝見する限り、申込をされているだけで「口頭でも合意した（契約）」したと考えているのは質問者様だけのような気もします。貸主や仲介人は申し込み段階だと思っていますね。
契約した→解約する　
申込をした→申し込み内容に条件を付けられた

不動産仲介業者として足りなかった事（私なら・・・）
(1)申込書を頂いても申し込み内容が受理されるまで（又は契約するまで）今の物件の解約をしない事を伝える。
(2)家賃発生日が早く、ダブル家賃になる期間が有っても解約してしまい住むところがなくなるリスクを考えるとそのリスクは当然借主の負担であることを伝える。
(3)申込の内容で貸主が了解しない場合もある事を伝える。

他の回答にもありますが、借り受け予定者（＝申込者）が申込をして貸主が了解した後に
「やっぱりやめた」という方もいます。この場合貸主が履行に着手（物件の清掃）を行った場合
「申込を受け、承諾したから契約が成立している」、今やらなくても良い「清掃」を行ったので
その費用を借り受け予定者に「請求します」と同じ事ですよね、立場が逆なだけで。
この場合に「皆様が口を揃えて言う事」が
「契約して無いからノーペナルティ」です。

※審査に関して（私なら）
審査は申し込み内容を確認し、貸主に送付して確認して頂き助言もします。
尚、審査の通過、非通過に際して説明する義務は無いと思います。
保証会社も審査の非通過の理由も教えてくれません。（我々にも）

弊社の場合は基本的に全ての物件（駐車場は除く）は必ず「保証会社」に」加入いただきます。
大手法人以外は「保証会社」利用を選択していますので今回のような事はおきませんが。

最後に
連帯保証人＞保証会社である事を理解して下さいね。基本「賃料の保証」をするのです。
従って保証会社に加入しても連帯保証人が必要な場合もあります。←申込書を良く見ると選択が有る。
特に今回利用する「日本賃貸保証」のトリオ30は（30％と書いてあるのでこの保証商品かと思う）
即時代位弁済するタイプではありません。
トリオ30
借主が滞納した場合は、滞納した事を保証会社に貸主（又は管理会社や不動産会社）が通知します。
保証会社は借主に連絡し「支払う状況」を確認し貸主等に報告します。
支払がされれば終わりですが、されない場合は相当期間経過の後、裁判→判決→強制退去となります。
強制退去した時点で未納家賃を貸主に支払ます。
上記内容であれば「連帯保証人」ではなく「保証人」に近い位置と考えられます。
ＪＩＤ（日本賃貸保証）の担当者いわく、ＪＩＤは連帯保証人・保証人では無いと言うでしょう。←言われた。

簡単に言うと
連帯保証人→借主の支払能力に関係なく遅滞発生時には連帯保証人に請求できる。
保証人→まずは借主に連絡し支払う事が出来ない事を証明し保証人に請求できる。

日本賃貸保証には幾つかの保証商品が有り（とはいえ選択するのは仲介人）
トリオ30→賃貸借費用（家賃+管理費等の合計額）の30％（2年契約の場合）
トリオ50→賃貸借費用（家賃+管理費等の合計額）の50％（2年契約の場合）
※トリオ50は即時代位弁済
などなどが有ります。
借主に一番金銭的負担が無いのがトリオ30だと（日本賃貸保証なら）思います。

注意：不動産業者がちゃんと説明しないかもしれないのでお伝えしますが、賃貸借更新契約時に
再度日本賃貸保証のトリオ30も更新する必要があります。費用は同額です（トリオ30は）

日本賃貸保証は10年位前から利用してますが、保証会社としては不満を覚えた事はほとんどないです。
勿論不動産業者としてですが・・・

回答No.6

katyan

すぐに出て行けとは言えないはず。
もしそうなる前に住んでいる福祉事務所に相談されてもいいかも？

回答No.5

sayakaslaw

遅くなってすみません。
えっと、入居できるようになったほうがいいのですね。
ちょっと、ほっとしました。

　家主様の中には、遠方の保証人をいやがる方がおられます。どんな入居者なのか書類だけで判断しなくては、いけないからです。もし、その入居者が家賃不払いのまま夜逃げでもされ、荷物を残されていたら・・・。家主にその、荷物を処分する権利は、ないのです。連帯保証人に始末をつけてもらうしかありません。それが遠方の人であれば、また、不払い家賃を請求するにしても、支払命令を出してもらうにしても、遠方であれば、余計な手間がかかる。と思われるのでしょう。また一部上場の社員でないと貸さないと条件をつける家主様も。けれど minoueさんの言われてる通りなのです。まあ、入居者も申込書の内容で審査落ちと告げられれば気分が悪くて、当然です。

　早く、入居して、欲しいといわれたというところで、ここの部屋は、少し空室が続いていたのかもしれません
なら、家主も入居して欲しいと思っていると考えます。
　一度、保証協会を使うのは、費用もかかるし、気が進みません。それ以外で、どうすれば、入居できるでしょうか？とお聞きになっては、いかがでしょうか。あまり無茶なことは、言われないかもしれません。どうしても、入って欲しければ、もう、親でいいです。といってくるかもしれません（仲介業者も説得してくれるかも）そして、「費用を出してくれるなら、また、考えますが？」といってみてください。
出してくれるならどうでしょう。それでも、いやですか

　それでも、納得がいかなければ、他を探すしかありません。空き物件であれば、最短、その日から、入れる所もあります。
申しこみ金等はすべて返還してもらえます。＊審査落ち

　契約といってもやはり人間関係です。
　何事も話し合いだと思います。
　一度、上記のようにお話されることをお勧めします。

回答No.4

m_inoue

＃３です

＞仲介業者が中に入ってしまうと、伝言ゲームになってしまって、誤解を生む元になってしまいますね。

はい、その通りです、わたしはもめたときは入居希望者と電話で直接お話しします

仲介業者の事務所内から私の携帯電話でのやりとりです

でも、私出来るだけ話したくありません、たいてい私が妥協（泣く）する内容で決着してしまいますから．．．（爆）。

過去最大の譲歩は、家賃の５０％ＤＯＷＮ＋別建てアパート清掃請負８０００／月支払い．．．。

５万円の家賃が２５０００－８０００＝実質１７，０００円（１戸建て）

無職の母子家庭の方でした．．．。

もちろん敷金・礼金は貰えませんでしたよ

市営住宅に入居が決まったときは喜びました．．．（爆）。

回答No.3

m_inoue

大家してます

お気の毒です、ご不満もお有りだとは思います

でも、賃貸契約とはそう言ったものです

学校の入学試験、企業の就職試験

何が悪かったか？、どこが気に入らなかったか要求して答えて貰えるでしょうか？

＞実際不適格と思われるポイントもないです

これは「貴方が考えて」が抜けています、大家の評価基準はそれぞれ異なります（その基準がどれだけおかしくても）

入居審査も同じです、内容の通知の義務は有りません

審査自体もいい加減な物です

「目つきが気に入らない」
「なんとなくこの人とは契約したくない」

そんな事でお断りすることも有るようです

契約まではお互いに条件を出し合い要求する権利が有りますので大家の言い分が気に入らない場合は契約できません

＞口頭とはいえ、契約行為をしていますので、
＞次の住居が確定するまで不利益を被ったとして、

仲介業者は「審査が済みました」と言いましたか？

大家の了解が取れましたと言いましたか？

そう言う言葉が有れば、その後の追加要求は不当です

言われていれば話し合いの余地も有ると思います

審査が済んでいなければ無理かも知れません

納めている預け金などは返還されます

この掲示板では貴方と逆に「口頭で契約してても解除し、礼金などを取り返したい」との相談が圧倒的に多くあります

その回答では「取り返せるでしょう」の意見が圧倒的に多く見られます

逆の立場ではどうなんでしょうか？

私としてはそう言った回答者の貴方への意見も知りたい物です

「契約自由の原則」、これは双方に平等であるはずです

最近の契約では保証協会の利用が一般的になって来ています
しかし、仲介業者は最初から貴方に説明すべきだったでしょうね、
大家が不安を感じて追加要求してきたのかも知れません
でもそれを拒んでも契約できないだけです

銀行の融資でも審査中に担保の追加、保証人の追加を求めてきます

審査が終わるまで油断は出来ません

世間一般、追加条件の要求は一般的なことです

補足

ご回答ありがとうございます。

非常に良く分かりました。
確かに仰るとおりだと思います。
審査完了といった時点で、退去予告をすべきでした。

ただ大家が厳しいとか、契約の概念などの点が
仲介業者から何も指摘されずに、
一方的に「保証協会」を使え、といわれたので、
それに対して憤慨していたのだと思います。
（もっとも仲介業者にそんなことを言う義務はないと
いわれればそのとおりですが）

仲介業者が中に入ってしまうと、
伝言ゲームになってしまって、
誤解を生む元になってしまいますね。

仲介業者が単なるメッセンジャーじゃなくて
もっとアドバイスや選択肢を示してくれれば
と思いました。

回答No.2

sayakaslaw

審査落ちで持っていく場合
申込書の内容で入居できないと言ってるなら、審査落ちで手付金の返還を求められます。
　また、申込内容を家主が聞いて入居ＯＫを出した後の
連帯保証人変更要求であれば出来ませんといって家主からの契約解除にもっていけます。この場合は、手付金の倍返しです。だって一度いいといったのにその後、この連帯保証人では、駄目だと言い出したわけだから。どの段階で家主がいいだしたのかで全然違うんですよ。
　口約束での契約行為と言われていますが微妙に受け止め方が違うような気がします。後、仲介業者には、この状態では、何も求められません。
　この物件に入居したいのであれば近場に、住んでいる友人、上司等、収入のある成人をもう一人つけるという話しで交渉してみては？

回答No.1

sayakaslaw

これ、どの段階で保証人が駄目といわれたんですか？
申し込む書には、親の名前かいてたんですよね。
これ、審査落ちでもっていけると思いますけど。
もっと情報もらえませんか？敷金等の入金はすんでしるんでしょうか？

補足

アドバイスありがとうございます。

詳細というほどでもないですが、
「保証システム」を使ってくれ、といわれたのは、
仲介業者に申込書を渡し、家主と仲介業者でやり取りをした後です。
ですので、金銭的なやり取りはまだ発生していません。

仲介業者から申込書をもらった時点で、
早急に入ってくれ（1,2週間以内）、と
仲介業者から言われていましたので
（コレ自体結構無茶だな、と思ったのですけど）、
翌日に即現住居の退去予告をしています。
（45日前に言わないといけなかったので）

保証システムで、と言われたのは、その後です。
事前に聞いてたら、また違った認識になったかとは思うのですが。

おそらく詳細な審査はしていないと思います。家主（オーナー）の
直感的なものだと仲介業者からの情報ですが。

ケチケチするな、と思われるかもしれませんけど、
保証人の何がダメなのかの説明がない状況で
家賃の30％（4万弱）の支出は納得できないのです。

突っぱねると（破棄すると）、
自分の住むところがなくなってしまうので、
立場が弱いのが正直なところです。

何がダメなのか、ということを明確に説明を求めることは
最低限出来るのでしょうか。
（審査基準の公開義務はないと聞いたことがありますので）