司法書士の立ち会いだけで中古物件を売買したいのですが．注意点・問題点を

質問

現在居住中のマンションが手狭になり，広い部屋の購入を考えていたところ，ちょうど同マンション内でよい物件を見つけました．このマンションは自分で管理組合理事長も務めましたので状況もよくわかっており，積極的に購入を検討しています．

この物件のオーナーは，遠方に住んでいるため，私は数度電話で話したことがあるだけですが，売却に応じてくれそうな気配です．
電話での話の中で，売主・買主ともに不動産屋を立てず，司法書士の仲介のもとで個人間での売買をしようとの提案がありました．
確かに，値段で折り合いがつけば，司法書士に立ち会いまでお願いすれば，不動産屋の仲介は必要ないようにも思います．ただ，高い買い物だけに，ちょっぴり不安があるのも事実です．たとえば，重要事項説明に相当するものがないこと．これは，このマンション全体については良く知っているので不要ですが，該当物件については何か瑕疵がある場合には必要かもしれません．

上の例のような状況で，司法書士の立ち会いだけで中古物件を売買する場合の注意点，問題点について教えていただければ，たいへんありがたいです．

回答No.1

sayakaslaw · ベストアンサー

これは、司法書士の業務から外れているようなきがしますが・・・。
　基本的に契約自体は，口約束でも成立します。立会人は、必要ありません。そして契約の覚書が契約書です。メモ書きでもOKです。しかし、お互いの契約の意思を明確にする。お互いの債務の範囲を明確にする。実行の日時を明確にする等。債務の履行をスムーズにする為、たくさんのことがらを記入することとなります。
　契約書を作成するのであれば、弁護士に頼む、文房具屋で買ってくる、公正証書を作成する。などがありますが、この場合、公正証書の作成をお勧めします。公正証書には、確定判決と同じ効力があり、公証人に立会い人としての意味もあります。金額的にも効力的にも一番良いと思います。（たしか3000万円で２～3万円ぐらい）公正証書は、公証役場（公的機関）で作成され公証人（法律業務30年以上の法務大臣の認可をうけた公務員）立会いのもと署名、捺印、します。
　その後、契約履行後、司法書士による、登記作業に移行します。
ただし物件に関して瑕疵のないことが前提です。登記上です。契約する前に、登記簿を調べられた方がいいでしょう。購入時の銀行ローンの抵当権はいいですが、その他の抵当権他、何かあるようでしたら購入じたいを諦められるほうが良いでしょう。それに、銀行のローン残高があなたの支払い金額より多い場合、相手側が追い金をしてローンを完済しなければ抵当権は，抜けません。抜けなければ所有権の移転は，出来ませんから、確認が必要でしょう。
　ただし、これは、あくまで、現金決済の場合です。
銀行等の住宅ローンを使われる場合では、手間がどーんと増えます。

お礼

ご回答ありがとうございました．
契約については特に意識しておらず，質問の趣旨ではなかったのですが，確かにとても大事ですね．ご指摘本当にありがとうございます．

現金決済を考えています．

また一応，現状での登記簿を調べ，抵当権のないことは確認してあります．
司法書士の立ち会いは，登記作業の際を考えていました．決済の際に再度抵当権のないことを確認したり，その他書類作成・受け渡しのためです．

漠然とした心配があるのは，物件の欠陥の有無をプロの目で見てもらう必要があるかとか，上記の司法書士の登記における立ち会い以外に，プロのチェックが必要な点があるかどうかというようなことです．

漠然とした質問で申し訳ありませんが，こういうことは経験がないもので．

補足

現金決済を考えています．

また一応，現状での登記簿を調べ，抵当権のないことは確認してあります．もちろん契約直前・直後に再度抵当権のないことを確認する必要があると理解しています．

回答No.4

sayakaslaw

お返事です。皆さんの書いてらっしゃるとおりだと思います。建物の構造上の面は，質問者様も現在入居されているのですし、今、お持ちの現在のお部屋の契約書の重要事項と変更は，ないでしょう。大きな地震等あれば別ですがそれにそういうレベルになってくると個人の問題では，なくマンション全体の検査（近頃の，耐震偽装問題等）のような、住民全体の話になってきます。お持ちの現在のお部屋の契約書をみれば分かると思いますが、重要事項というのは、案外内容がイメージよりうすくないですか？登記上記されている内容ばかりです。契約をきちんと履行するために売買対象物の内容をはっきりと記載する、という枠をこえていないためです。その他のことは、別記事項で書かれていると思います。
　後、物件そのものの中身ですが、これは，中をご自分確認され価格に反映させるしか、ないでしょう。その時に配管業者、電気業者などに依頼し、検査してもらうの手です。故障個所があれば汚いとか感覚では、なく正当な理由で値引き要求が出来ます。一度、目で確かめる必要は，絶対にあると思います。
　その後の金銭の授受ですが、これは、仲介業者が入った時でも同じですか、手付金、中間金、決済と現金取引の場合と最低でも3度に分ける様に心がけます。まあ、当事者が必要は、ないと強く出られれば仕方ないですが、物件引渡し、登記終了まえに何があるか分からないからです。売主を疑う様におもえますが、持ち逃げ、物件受け渡しの拒否、だけでなく急な病死、事故、また火事など、どんなことで契約が履行されないとか、物件価値の下落のため契約を見なおしたい事例が出てくるか負かりません。自身の安全のために手付金を渡した後より契約書作成、物件受け渡しまで最低でも2週間は、時間をかけて進められるようお勧めします。業者同士の売買は、ちがいますが個人同士の土地の売買など中間業者が入っていても手付から２週間や一ヶ月かかることなどざらにあります。お互いの安全のためです。

お礼

sayakaslawさん再度のご回答ありがとうございました．
売主をへんに疑うつもりは毛頭ありませんが，おっしゃるとおり引き渡しまでに何が起こるかわかりませんので，ビジネスライクにするつもりです．

物件そのものの中身のチェックを業者立ち会いでできればベストですが，これは実際上は難しいかもしれません．自分で見て，気になる点があった場合に，売主との相談の上で，業者を呼ぶと言うことになると思います．
また，金銭の授受を３回にわけるというのも，気づきませんでした．とても勉強になりました．

回答No.3

noname#19073

＞物件の欠陥の有無をプロの目で見てもらう必要があるかとか

これについては、仲介業者を入れても大差はありません。結局目に見える部分しかわからないので、あなたが見ても同じ程度です。

本格的に調査するのであれば、調査専門の業者に有料できちんと見て貰わなければですね。（建物を破壊検査出来るわけでも無いので、これにも限界はありますが）
しかし、売却前提だからといって、売主さんがそのような調査を事前に許可するかどうかは又別問題です。

重要事項説明も不要で、契約書も自分達で何とかし、且つ現金決済でやるのでしたら、業者を入れなくても可能は可能かと思います。業者が間に入っても、瑕疵担保責任が免責の契約内容であれば、後から瑕疵が見つかったからと責任追及出来るわけでもありませんので。

司法書士に仲介してもらう、とはどの程度の意味で書かれているのかわかりませんが、司法書士の役目は基本的には登記関係です。必要書類を集め、確実に所有権移転登記をするのが主業務です。

確かに、基本的にはお金を支払い、移転登記を済ませ、引渡しを受ければ、それだけの事です。（公租公課の精算等をするのかしないのかわかりませんが）
しかし、契約事というのはある程度決めておかねば後々トラブルに発展する恐れのある項目もありますので、契約書というのが大事です。

1の方も書かれておりますが、仲介業者を入れずに仲介料の負担も無いのでしたら、公正証書の作成で数万円程度掛けても悪くは無いと思いますけどね。

お礼

ご回答，ありがとうございました．
司法書士には，残金を支払う際に，登記が確実にできるかどうかを確認してもらうために立会いしてもらおうと思っています．
やはり契約書が大事ですね．検討いたします．

回答No.2

walkingdic

同じマンション内に現在居住していて大体マンションのことは把握しているという状況であれば確かに不動産の仲介が必要かどうかは悩むところですね。

基本的に共有部分とかマンション管理の部分については既にご存知でしょうから、知りたいのは専有部分の瑕疵の程度でしょう。ただこういう考え方も出来ます。
専有部分における瑕疵といってもたかが知れているので、仲介手数料（物件価格の３％＋６万を売主、買主双方が支払う。ただし今回のような場合には値引きも可能）分安くなったと思えば、瑕疵があっても修繕費用はそれ以下ですむ可能性は高く、特に必要はないだろうと。

とりあえず自分でよく物件を吟味させてもらうことと、専有部分の特に設備とか配管関係などでのトラブルの有無や修繕記録については確認するなど、素人でも考えられる範囲のチェックをしておけば、まあそれでもよいのではと思います。

もちろん司法書士の立会いは必須ですけど（これはさすがに怖いですから）、マンションの場合には土地の境界線のトラブルとか道路関係のトラブルとかがないなど、比較的重要事項での留意点が少ないので、仲介なしで直接でも重大な問題はないかもしれません。

ただ瑕疵の話は厄介な話なので、先方と瑕疵に関する扱いを契約上どのようにしておくのかよく話し合いは必要と思います。

お礼

ご回答ありがとうございました．
確かに個人取引では，先方と瑕疵に関する扱いを契約でどのようにするかなど，考えておかなければいけませんね．勉強します．