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中古マンション（滞納物件）の購入について・長文です
昨年子供が産まれたのをきっかけにマンションの購入 を検討しているものです。 当初は新築マンションを契約するところまでいった のですが、昨年の姉歯事件を見ていて不安になった ことと、何より夫年収400万円代前半・妻年収300万 ぐらいだったのが出産による退職であと一年ぐらい は専業主婦になり、この先も働く意思はあるけどど のぐらい仕事できるかわからないという不安もあり そちらは解約する方向でいます。 年収400万で2500万程のローンを借り入れてしまう ところだったので解約の決心がついてよかったと 思っています。 ですが今の賃貸アパート(2DK）は狭く、収納も少ない上に車がとおると揺れるなどありまして、3LDKぐらい のマンションに引っ越したいと思い、最近中古マン ション探しをはじめました。 いいなぁとおもう物件がいくつかあり見に行ったとこ ろ2件とも滞納がらみの物件だそうなんです。 持ち主の方がローンが払えなくて出て行ったそうで 部屋もゴミが散乱していたり、荷物の一部が残って いたりなど荒れた感じでした。 それでも2件とも築5年位なので設備等は新しく、 価格も3LDKで1500万と安いのでちょっと惹かれて います。 そこでこのような滞納物件を購入された方、お詳し い方にお聞きしたいのですが、購入する段階で何か トラブルなどはありましたか？ または予想される問題点などありましたら教えて ください。 宜しくお願いします。
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No.1、2です。 ＞不動産屋がうまく買わせたりして５業者くらいついてるものもあります。 というのは、普通は物件価格に対して８割しか融資してもらえないのですが、地元銀行や消費者金融などで借りれば、自己資金がなくても１００％融資で物件が買えるのです。 当然、８割融資の会社(たとえば住宅金融公庫)が１番手の債権者になり、融資金額の多い順に権利があります。 しかし、どの会社も貸していることに変わりはないので、売れて返済されれば問題ないのですが、自己破産したり、債権放棄になると話は変わってきます。 １番手の住宅金融公庫が回収不能と判断すると、「１社につき１０万程度で債権放棄」を提示してきます。債権を持っている会社が全部その条件を呑まないと、物件から債権が外れません。ということは、買い手がついても引き渡しできないということになるのです。 債権者が少なければ、当然話し合いはスムーズに進みますが、債権者が多くなると揉め事も増えるわけですね。 物件を売ったからといって、債権まで引き継ぐことはありませんので、その点はご心配なく。 ちなみに、リフォーム業者が現場にごみを散らかして帰るということは、まずありえません。もしあったとしたら、その業者は信用できません。 それを許している不動産屋も信用できません。(普通は不動産業者が管理している物件にリフォームが入るはずですので)
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- e_fudousan
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４です 訂正箇所があります × ただし この手の物件の注意点は 瑕疵担保責任になると思います ○ ただし この手の物件の注意点は 瑕疵担保免責になると思います
お礼
ありがとうございます。 入居後に色々欠点が出てきても治してもらえないのは嫌ですね。 そういうことがあるから安くなっているというお話、よくわかりました。
- e_fudousan
- ベストアンサー率34% (115/338)
滞納物件については おそらくですが 売却は 破産管財人に手続きは移っていると思います つまり 滞納などの清算も含め 条件提示されるはずです このあたりは 仲介業者にしっかりと確認してもら事が必要です ただし 固定資産税に関しては心配いりません 滞納があったとしても その年の固定資産税は１月１日の所有者に 請求が行きます もし例えば４月１日に購入したとすれば 売主が１月１日から３月３１日までの分 買主が４月１日から１２月３１日までの分で清算します 一年分の固定資産税がかかってくるのは来年からになります そのあたりの心配は無用です ただし この手の物件の注意点は 瑕疵担保責任になると思います 瑕疵担保というのは 見えない所の故障 壊れなどのことです 通常の売買であれば 個人が売主の場合 ２ヵ月から半年を期限として この間に 故障や壊れが発見されると 売主に修理・補修義務があります ですが 破産・夜逃げなどした売主に 修理・補修を求めても無理なので このような場合 瑕疵担保責任免責となる場合が ほとんどです つまり あくまでも現況で売るので もし 引渡し後に 故障や壊れが発見されても 責任は取りませんということです そういったこともあって このような物件は 通常よりも価格が安いのです
前持ち主がローンが払えなくて出て行った物件との事。 これは注意が必要です。 税金や修繕費などの滞納についてもそうなのですが、一番怖いのは、怖い人たちの溜まり場になっていないかということです。 私自身、こういう物件を見に行ったことはありますが、前持ち主が事業に失敗して夜逃げしていったという物件だったので、債権者が取立てをしていて荒れ放題でした。 また他の債権者がすでに占拠していて誰かに貸していたりすると、その手の「怖い人たち」にどんな因縁をつけられるかわからない、というアドバイスを不動産屋さんがしてくれました。 必ずしもそういう物件ではないとは思いますが、そういうことも調べておいたほうがいいと思います。
お礼
ありがとうございます。 先日見たうちの一件は電気が元から止められていました。部屋の中は壁紙が尋常でない汚れ方をしていて、飲み物の容器がいくつも置いてありました。 案内してくれた仲介業者の人に聞くと「お子さんでもいたんですかね～」などととぼけたことを言われたので家に帰って他の業者に問い合わせて”債権がらみ”とわかったのです。それ以上には今のところわからないのですがeppさんのご回答を読むとあそこで見た飲み物のゴミなんかはまさに「怖い人たち」が置いていったんでしょうか。。。見たときはリフォーム業者が置いて行ったのかななんて思いましたが。 お礼が長くなりすみません。
- sakusesu7
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もうひとつ、忘れておりました。 債権物件ですと、債権者が1業者だけならいいのですが、中には無理して買ったり、不動産屋がうまく買わせたりして５業者くらいついてるものもあります。 そうなると、債権を外すのにもめて、引渡しまでかなり時間がかかることがあります。 契約書は交わしたけど、いつまでたっても引き渡してもらえない・・・なんてことになったりします。 いい物件が見つかりますように。
お礼
たびたびありがとうございます。 債権モノ、と聞いたので注意が必要ですね。 ＞債権物件ですと、債権者が1業者だけならいいのですが、中には無理して買ったり、不動産屋がうまく買わせたりして５業者くらいついてるものもあります。 不動産屋が業者（？）に債権を売るということなの でしょうか。そうすると私が買ったら私がその方々に対する債務を負うということにもなりかねないのですよね。
- sakusesu7
- ベストアンサー率27% (61/222)
不動産会社に勤めています。 滞納物件は絶対おすすめしません。 経済的に余裕がないならなおさらです。 住宅ローンの滞納は貸した方が何とかしますが、管理費や修繕積立金、固定資産税などを前持ち主が払えなかったら、買主が払わなくてはなりません。 契約時に「売主負担」がうたわれていて、きちんと払ってくれるのであれば、そして仲介業者がきちんと請求してくれるのであれば、問題ありませんけど、生活にも困るような売主なら、難しいでしょうね・・・。
お礼
ありがとうございます。 ここを見ていて競売物件は体験そうなんだなーと思ってたんですが、普通に住宅情報の中古マンションコーナーなんかに載ってるのの中でも滞納・債権がらみの物件はよしたほうがよさそうなのですね。 管理費については不動産会社の人は心配ないといってたんですが税金などについては未確認なので質問だけはしてみようと思います。
お礼
ありがとうございます。 下で疑問だった点がわかりました。