マンション管理会社のサービスレベル調査方法

質問

こんばんは。
中古マンション購入を検討しています。

管理の品質がとても気になったので、管理会社へ直接いくつか質問させていただいたところ、どうも担当者の応対（メールですが）が、いまひとつなのです。応答は速いのですが、「ご検討いただきありがとうございます」などの文言が一切見られません。また、問題の対応履歴を尋ねても組合と距離を置いているように見受けられました。（東○系）

物件はとても気にいっているだけに、管理会社でぶち壊しにならないかと不安です。管理会社のサービスレベルは口コミでは心もとなく思います。有効な調査方法など実践例ご紹介いただければ幸いです。

回答No.2

inon · ベストアンサー

管理会社が監理する物件について話すことはないのではないでしょうか。管理組合の許可がいると思います。管理組合に一度聞いてみてはいかがでしょうか。それも、教えてくれるとは限りませんが。
問題は管理組合だと思います。管理組合さえしっかりしていれば、逆に変な管理会社は変更できますしね。
当たり前ですがマンション運営の実権を持っているのは管理組合です。

お礼

ご返答感謝です。また返事が遅れましたことをお詫び申し上げます。
管理組合に直接というのも少し立ち入った感じがいたしますが可能なのですね。。

回答No.3

st_tail

マンション管理会社に勤めております。

Yepesさんが、どのような事を聞かれたのかはわかりませんが、私たち管理業者としては、基本的に購入希望者からの直接の質問に答えることは、まずありません。我々は、あくまでも管理を委託されている側であり、それに伴う守秘義務も課せられております。どこの誰かもわからない購入希望者を名乗る人に対して、無制限に情報提供なんて、できるわけはありません。
マンション標準管理委託契約書のリンクを貼っておきますが、ここの第16条をしっかり見てください。

ついでに第14条を見ていただくとわかると思いますが、我々がある程度答える事ができる相手は、宅地建物取引業者に限られております。従って、質問や疑問は不動産屋さんを通していただければ、ある程度まではお答えできますよ。

皮肉な言い方をお許しいただければ、反応が早く、守秘義務を厳守している、と言う点に限れば、その会社はそれなりのレベルの会社である、と言えます。逆にお聞きしたいのですが、「購入を検討しているんですが・・・」と枕詞を付けて問合せれば、何でもべらべらしゃべってしまう管理会社を信用できますか？

ま、それは置いておいて、肝心の管理の品質ですが、これは管理会社の品質とは微妙に異なります。管理の主体は、あくまでも管理組合です。管理組合がしっかりしていれば、だらしない管理会社なんて、あっという間に解約されてしまいます。今は管理会社間の競争は熾烈ですから・・・。そのマンションの管理組合が、管理会社をきちんと管理できている管理組合かどうか、という事が重要になります。

そのあたりを見極める為の方法ですが、一般的には、ゴミ置き場と自転車置き場、掲示板を見るとよいと思います。チェックポイントは以下の通り。

１）ゴミ置き場
　・清掃・整理はキチンとしているか。
　・ゴミはきちんと分別されているか。
２）自転車置き場
　・登録シールはきちんと貼られているか。
　・シールの無い自転車が置かれていないか
　・自転車はきちんと並べて置かれているか。
　・清掃はされているか。
３）掲示板
　・期限の過ぎたお知らせなどが貼られていないか。
　・破れたもの、汚れたものなどが放置されていないか。
　・管理会社の緊急連絡先が明記されているか。
　・居住者が勝手に掲示板を使っていないか。

後、館内に入る事ができれば、共用部分の清掃、照明器具の球切れが無いか、共用廊下に私物が置かれていないか、などもチェックしましょう。
これらの項目をチェックすることで、管理の質と住民の質を判断できます。

それと、管理規約のチェックも忘れずに。等価交換方式で建てたマンションなどで、旧地権者が有利な条件になっていることがあります。また、過半数以上を1人が持っているマンションも避けた方がいいのですが、こればっかりは規約等ではちょっとわからないでしょうね・・・。もし販売時のパンフで「非分譲」とされている部屋が多ければ、その部分を旧地主が所有している可能性があります。

後は、聞き込みです。
近所の酒屋さん、米屋さんなどは、古くからその土地で商売をしていますから、酒屋さんで麦酒の1本も買って、世間話でもすれば、色んな情報が入ってくると重います。ただ、噂の域を出ないものもありますから、信頼度はいまいちですけどね。(苦笑）

これは蛇足になりますが、単なる購入希望者は、管理会社にとっては「お客様」ではありません。「ご検討いただき云々」は不動産業者があなたに言う言葉であり、管理会社がこの言葉を言う相手は、管理委託契約を締結してくれるかもしれない管理組合ですね。(笑）
確かにマンションを購入して区分所有者になれば「お客様」になりますが、それまでは、立場としては、あくまでも「第三者」です。

少々言葉がきつかったかもしれませんが、何かのお役に立てれば幸いです。良いマンションにめぐり合えますよう、お祈り申し上げます。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/010409-1.pdf

お礼

ご返答感謝です。また返事が遅れましたことをお詫び申し上げます。
詳細な情報提供まことに感謝です。初めて知ったことも多く、
勉強の必要性を強く覚えます。管理組合が管理会社を選択することができるなんぞ思ってもいませんでした。

回答No.1

miki-doo

あくまでも大手のみですが参考までに…

http://www.ttas.co.jp/topi_rank2.html

お礼

ご返答感謝です。また返事が遅れましたことをお詫び申し上げます。
ひとつの手がかりになりそうです。