分家申請で建築したところで既存権を取得する申請は認められるのでしょうか

質問

先日、分家申請で建てた家の件で教えていただきましたら、その建てた人への許可なので、私が中古で購入したら再建築は不可ということでした。それで契約はしませんでした。そうしたら、売り手の不動産屋が、
既存権を取得するために売り主が県に申請していて、この間申請にいったら書類が足りないと言われてもう1週間くらい待ってくれ、既存権をとってから販売するのでと言われました。

他の不動産屋に聞いたら、そんなことは絶対できるわけがないといっています。

私が頼んでいる不動産屋（賃貸の取扱が主のところ）は既存権ととるといってるんだから待ってみてもいいのではと言っています。

真相はどうなんでしょうか。

回答No.7

noname#21592 · ベストアンサー

都市計画法で、都道府県の許認可部分、市町村の建築家で扱える部分、森林法や砂防法など他の都道府県の部署の許認可が先行して必要な部分など、調整区域は、その名の通り、市街化区域と異なり、住宅を建てないを原則としていることは、みなさんのおっしゃるとおりです．ですから、調整区域に住宅が建つ＝特例でしかありえませんので、現地調査して、森林法、砂防法、農水法、水利権や排水許認可（農業委員会など）、土地整理組合、ほ場整備組合など、すべての、認可を自分で取る必要があります．市街化区域は、建築基準法と消防法くらいを注意すなわち、建築設計士レベルでクリアーしますけど、基本的に４本柱があって、屋根のつくものは、構築物例えば、電力会社の送電鉄塔でも、着工までにかなりの書類が必要です．書類の厚みで１０センチとかですが．．．で、知事の建築許可があれば、その許可状をつけて、登記は、可能ですが、そこまでいくには、相当、事務的に大変です、しかし、先に書いたように、公共の福利に寄与する場合は、認められる可能性は、あります．ただ、住みたいだけでは無理です．市町村が、過疎地対策で、住宅建設特例地区に、都道府県から認可を受けているか、先に述べたとおり、過疎地や調整区域でも、どうしても必要なもの、つまり概ね店舗兼住宅の店舗部分が地元の期待に応えるなど、です．
で、市町村の建築課がよさそうな言葉を言っても、都道府県が、文書で知事名で、建築許可を出さないかぎり、建築は無理ですので、知事印の押してある公文書があれば、購入してもいいのではないでしょうか．．．ただし、文面からすると、これから、許可を採るからひとまず買ってくれというのは、止めといた方が無難です．とにかく、県の許可を貰う書類は、膨大な量ですので、、、、

ちなみに、自分のときは、厚み１２センチくらいの書類を４セット作り、森林法の伐採許可、砂防法の土留め、ケンチ積み許可、貯水池の許可、農業委員会の河川放流許可、建築確認申請、土地地目変更許可、所有権移転表示登記、所有権保存登記、消防法の許可、地元消防団の許可、浄化槽の許可、入水道の許可、電気を引く許可、電話を引く許可など、調整区域は、全部書類を自分で作り、許認可を受けなければならず、かなり、専門家でも、困難な部類の書類ですが、１００％駄目という訳ではないけど、かなり難しいとだけ、お答えしておきます．不動産屋が、はんこ押せば、通るという部類の簡単な書類では、ありません．

自分の場合、登記上、山林を、住宅用地に変更して、正規に認可を受けたのですが、丸２年くらいかかりました．

お礼

aozoraxさん、
何度も詳しくご指導いただきありがとうございました。体験に基づいた詳しい説明で、大変なことだということがわかりました。関わらないように縁を切りたいと思います。助かりました。

回答No.6

exclusive

＞他の不動産屋に聞いたら、そんなことは絶対できるわけがないといっています。
結論から言えば、その通りです。

既存権？というのは正規の方法ではないと思います。
都市計画法で市街化調整区域の農林業に携わる分家住宅が厳しく規制されている以上は普通は無理です。
それがもし通れば、都市計画法はザル法になってしまいます。
特に2005年の5月だったかな？に市街化調整区域の既存宅地の特例も原則廃止されたからです。
（市街化調整区域では日用品の販売をする兼用住宅、医療施設、国や県が行う公共工事の施設などの一部を除くと一般人の専用住宅は原則として新築出来ません。）
改修工事であれば、特に問題ありません。

但し、普通は無理と書いたのは、あくまで許認可制度なので県の許可が下りれば可能かもしれません。
その売り手の不動産屋さんが、県（知事）と強力なコネでも持っているのであれば話は別ですが。
不動産屋は、物件を売る為には結構いい加減な事を言うタイプも多いので、個人的にはその売り手の不動産屋も大分胡散臭い人物だと思いますよ。

お礼

exclusiveさん、ありがとうございます。

これではっきりわかりました。
もしかしたら県との癒着があるのかもしれませんが
うさんくさい不動産屋であることは当初からですから
関わらないようにやめておきます。
ありがとうございました。

回答No.5

Takamitu

不動産業界の経験者です。

おそらく、用途変更の特例で建築できると不動産屋はすすめているのでしょう。
なおさら、やめとくほうがいいです。

建売でよくあるのです。昔の一戸建ては、敷地が狭く、前面道路が2メーターとか、建ぺい率違反、容積率違反、などの違反建築が当たり前でした。
現在は、厳しい環境にあります。
法令上の制限で、だめなものを無理して、特例で建てたとして、年月が経ち、建て替えをする時に、許可できなかったり、狭くしか建てられなかったら損です。

無理して、その土地をこだわるのはやめるべきと思います。

お礼

Takamituさん、ありがとうございました。

いろんな特例で許可をとっても
あとで大変な目に合う可能性大ということですね。

お蔭様ですっきりと諦めがつき、
別の物件を探すことにしました。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#21592

たとえば、独立離れのように、その建物のみで、接合道路がない場合は、難しい．

例え１０年経っていなくても、店舗兼住宅で、例えば喫茶店など、道路沿線にあっても、利用できるもの、先の、ガソリンスタンド、コンビニ、喫茶店など、居住者でなく、通行人の利用が多い場合は、調整地域であろうが、その道の交通量やら、立地条件、例えば、過疎地で、床屋が、１軒もないので、地元から、床屋をやってほしいと依頼されたとか、です．

すべて、基本は調整地域に自己都合で、家を建てたいのでなく、地域や、通行人が望んでいるので、止む無くという理由が、先にないと駄目です．また、農地法とか、排水の水利権問題とか、クリヤーしないといけない問題が多く、よく素人が、土地ブローカーに騙されますね．

よって、調整地域＝建築が一切だめではなく、公共の福祉に寄与する建物は、ＯＫなのです．よって、長距離トラック用ドライブインなんかは、トラックの夜間走行実態があれば、すぐ認められるでしょうね．．．。

回答No.3

dr_hiroshi

＃２です。
補足として、開発審査会基準１６号、「相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更」を読んでください。
※いわゆる「分家転売」をさします。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#17
文面中「社会通念上やむを得ない事情により譲渡され」
ここが、ミソです。

お礼

またまた、ありがとうございます。
大変参考になリました。

下記の2では、私の条件になりますが、
これには該当しないのでやはり無理ですね。

開発審査会基準第16号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
　原則として、都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

1 原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

2 現住宅を譲り受ける者の現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。

3 用途変更後の住宅は、原則として１戸の専用住宅であること。

厳しいのですね。
ありがとうございました。

回答No.2

dr_hiroshi

＞既存権を取得するために売り主が県に申請していて、この間申請にいったら書類が足りないと言われてもう1週間くらい待ってくれ、既存権をとってから販売するのでと言われました。

以前私が回答したような気がします。
既得権で建て替えができれば、都市計画法の許可は不要ですよね。
他の不動産屋さんの言う事が正しいと思います。
その不動産屋が県の誰と相談しているか名前を聞いてあなたが直接出向いて相談したほうが良いと思います。

回答No.1

noname#21592

周りの町並みの状況に応じて、認められる場合もあります．
山の中のさみしいところでも、ガソリンスタンドが認められるように、最近の交通量とか、住宅密集度などから、都市計画法上、調整地域であっても、特例適用を受けることは、可能です．ただ、質問者の物件が、特例適用該当物件かどうかは．解かりません．

お礼

aozoraxさん、ありがとうございます。
できないこともないのですね。

下記の2では、私の条件になりますが、
これには該当しないので私の場合は無理のようです。

開発審査会基準第16号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
　原則として、都市計画法に基づく許可を受けて建築された後、相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない事情による用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。

1 原則として、建築後１０年以上適正に利用された１戸の専用住宅が、社会通念上やむを得ない事情により譲渡され、それを譲り受ける者が、自己の居住用として使用すること。

2 現住宅を譲り受ける者の現在居住している住居について過密、狭小、被災、立ち退き、借家等の事情があること。

3 用途変更後の住宅は、原則として１戸の専用住宅であること。

厳しいのですね。
ありがとうございました。