建物の使用貸借中の建物減耗損について

質問

私は法律に疎いものですから、教えて下さい。

現在、知人に家を貸しています。
　当初は無償と言う事で使用を許可していたのですが、その方が当初の約束（住居として使用）と異なる使用法（倉庫・事務所として使用）をしていることが最近判りました。それならばと言うことで使用貸借契約を解除し出て行くように内容証明にて通知しました。しかし出て行く様子は無く居座ったままです。

　自分なりに調べたのですが、使用貸借解除後は世間相場の家賃を「賃料相当損害金」として請求できると聞きました。

　質問ですが、
　(1)使用貸借解除以前の期間は「賃料相当損害金」を請求できますか？。
　(2)使用貸借解除以前の期間の建物使用に付随する減耗損（？）に対しては補償なり、損害賠償は請求できるでしょうか？。普通は敷金があるのですが、何も預かっていません。

出来ましたら、請求の根拠となる法令条数および「○×損害金」などと言った法律用語も教えて下さい。

回答No.1

buttonhole · ベストアンサー

>(1)使用貸借解除以前の期間は「賃料相当損害金」を請求できますか？。

　困難だと思います。
　賃貸借契約の解除(解約)に関しては、解除の効力は将来に向かって効力を生じると定めています。(民法第620条)
　使用貸借契約の解除について、このような解除の効力の不遡及を定めた規定はありませんが、使用貸借契約と賃貸借契約も継続的契約であり、有償か無償かの違いがあるだけですので、使用貸借契約の解除も将来に向かって効力が生じると解されます。
　従って、知人は使用貸借契約が解除されるまでは、使用貸借契約に基づいて、無償でその建物を使用する権原がありますから、契約期間中の賃料相当の損害賠償を請求することはできないと思います。

>　(2)使用貸借解除以前の期間の建物使用に付随する減耗損（？）に対しては補償なり、損害賠償は請求できるでしょうか？。

　通常の建物使用によって伴う減耗損については、損害賠償請求することは出ません。もっとも、その減耗損が居住用として使用すれば通常は発生しないもの、つまり、倉庫や事務所として使用するという用法違反によって生じたものでしたら可能です。

お礼

buttonhole　様
どうも有難うございます。m(_ _)m

使用貸借解除前はやっぱり難しいですか(-_-;)

相手は明らかに信義則に違反している訳で、当初より悪意を持って私を騙していたのは明らかだと思います。「契約の取り消し・無効」により「当初より使用貸借契約の存在は無かった」と持っていけないものでしょうか？。(>_<)

相手は「バレなければ、得をする」のは何か釈然としないものがあります。期間が長かったので、何とか罰を与えたいのですが。やっぱり泣き寝入りですかね。
(T_T)

回答No.3

buttonhole

１）詐欺取消(民法96条第1項)なのか、錯誤無効(95条)では要件が違います。錯誤の場合、法律の行為の要素の錯誤があったことが必要です。
　御相談者は居住用として無償で貸すと意思表示をして貸したのですから、錯誤ではありませんし、仮に、要素の錯誤があったとしても、表意者に重大な過失がある場合は、無効が主張できません。
　この事例では、詐欺取消や錯誤無効を主張するより、用法違反によって生じた損害の賠償を請求した方がまだ良いと思います。もっとも、用法違反による損傷がない場合、何をもって損害とするか難しいのですが、例えば、事務所としての賃料相当額から居住用としての賃料相当額の差額を損害とするというのも一つの考え方でしょう。(判例や文献を調べたのではなく、あくまで私見にすぎません。)

(2)この場合の必要費とは、目的物の保存、保管に通常必要な費用のことをいいます。借り入れの利息は、御相談者と貸し主との金銭消費貸借契約にもとづいて発生するものであって、建物を維持管理するために、直接必要なものではないので、必要費とは言えないでしょう。

お礼

お忙しい中、お付合い頂きまして有難うございました。
やはりとても難しい問題で、甘く考えていた自分に気が付きました。
やはり本人訴訟では難しいですね、手に負えません。有難うございました。m(_ _)m

回答No.2

buttonhole

>「契約の取り消し・無効」により「当初より使用貸借契約の存在は無かった」と持っていけないものでしょうか？。

　確かに詐欺取消ならば、遡及効がありますのでそのように持っていくことも可能でしょう。
　しかし、一般的に相手方の詐欺を立証することは困難です。つまり、相手方が最初から倉庫、事務所として使用するつもりであったが、(それだと御相談者に断られると思って)使用目的を居住用であると偽り、これに対して御相談者が、相手方は居住用として使用すると誤信して、使用貸借契約の(承諾の)意思表示をしたことを証明する必要があります。
　もし、相手方が、居住用として使用するつもりで契約の申込みをして、契約が成立したが、その後、倉庫などとして使用したのならば、それは詐欺取消ではなく、用法違反という債務不履行にもとづく契約解除を主張できるにすぎません。(私が相手方の弁護士だとすればそのように主張するでしょう。)

補足

buttonhole 様

どうも有難うございます。m(_ _)m

立ち退きですから、訴訟になるのが普通なのでしょうね。最後に２つ質問があります。

１）相手が「事務所としての使用を私が許可したではないか？」私が「○●の理由で、許可はあり得ない」と立証できた時。「錯誤取消」は可能ですか？。その場合は遡って無効主張は認められるか？

２）建物を貸し与える時に、銀行融資を受けて建物を改築した後に使用貸借が発生しています。この場合は銀行の利息部分は「必要費」と認められるでしょうか？。ネットで調べたのですが、固定資産税は必要費として最高裁で認められた様です。必要費として立証は可能（担保にも入っているので）ですが、拡大解釈になりますか？。

ご迷惑お掛けします。つくづく法学部に行っておけば良かったと思います。やっぱ商学部出はダメですね。使い物にならん。(-_-;)　

商学部出でも此処まで知ったかぶり出来るねん。
アカン、もう限界や。(>_<)

弁護士と相談もでけん。
最後に教えて下さい。_(_^_)_