住宅ローンの基本的な質問です（元利均等返済について）

質問

本当に初歩的な質問ですが、なかなか理解出来ないので教えてください。

　元利均等返済で、例えば固定金利を選択し借り入れた場合、元利均等なので、月々の返済額は一定で、払うたびに利息が少しずつですが減っていく構造ですよね。
　そして固定金利期間が終了した時点でその時の残高に対して新たにその時の金利をかけることになりますよね？
　それからの月々の利息の金額の出し方は、残高に対して金利分（２％なら２％）をかけて１２で割ると分かるようですが、では元金は？　

　勘違いしてると思いますが、金利が上がれば上がるだけ月々の元金の割合が少なくなり、そのうち利息分が上回って未払い利息が発生し返済期間が長くなることもあると聞いたことがありますが、それでも元利均等だから月々の支払額は一定ですよね？　金利が上がれば月々の支払額も増える、この増える金額の計算がよく分かりません。　利息だけは先に述べた計算法で増えた分もすぐに分かるのですが、元金（の割合）も金利が変動すると同時に変わってきますよね・・？　じゃあ、利息にどれだけの元金を上乗せしたら金利変動時の月々の支払額が把握できるのか？

　シミュレーションは数あれど、すでに借りているローンの金利変動に逐一対応できるシミュレーションが見つからないでいます。　
http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se2...などもダウンロードしてみたのですが・・・。
　中途半端な調べ方で質問自体分かりづらいかもしれませんが、理解できた方は是非アドバイスをお願いします。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前住宅ローンを担当したこともある者です。
私もエクセルのPMT関数を使用します。
walkingdicさんが親切にご質問者さまご自身で回答を導き出せるようにされているのに、横から勝手に回答を出してしまいますがごめんなさい。
> 金利２％で元金残高１０００万、残存年数２０年
> どうやって50,588円を算出したか？
エクセルで
=PMT(2%/12,20*12,-10000000,0)
と入力すれば50,588円と出ます。
> ８，２３２，１０６円の元金がまだ存在することになり、再計算すると、そのときの金利が３％のままとして、残存１５年だから５６，８４９円
=PMT(3%/12,15*12,-8232106,0)
で、56,849円です。

エクセルの「標準のテンプレート」に入っている「ローン計画書」テンプレートを使われる方法ではダメでしたか？
まだお試しになっていないのでしたら、一度こちらの方法をお試しください。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1722967

金利が上がったことを想定するには、「ローン返済表」シートの右上にある【借換え・繰上げ】ボタンをクリックして、【ローンの借換え】を選択して、任意の時期、レートを入力してください。
毎回の利息と元本充当額も表示されて便利だと思うのですが。

お礼

分かりやすいご説明、有難うございます。
よく理解できました。
また、エクセルのローン計画書を試してみました。
「ローン計算グラフ」、とても視覚的に分かりやすくていいですね。　すごく勉強になりました。
テンプレートも関数も使わせて頂きます。
みなさんに親切に詳しく教えて頂いて、こちらに質問して良かったと思います。
本当に有難うございました。

回答No.4

walkingdic

変動金利については一度詳しく解説した事があるので参考にして下さい。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1746154

こちらはおまけです。
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1468741
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1746154
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1074005

お礼

「http://....1746154」の回答は一度ざっと読んだ事があるので、もしかしたらwalkingdicさんの回答かもしれないと思ったので、また探してみますとコメントしておりました。
関数以外に、電卓で簡単に出来る計算（分かりやすい計算）があるかもしれないと思い、今回質問させて頂きましたが、やはり関数や計算ソフトでないと無理みたいですね。
計算はまだですが、じっくりやってみます。
有難うございました。

回答No.3

walkingdic

>計算ソフトですか？エクセルですか？
エクセルのpmt関数を使いました。
このほうが自由度が高いので専用の計算ソフトは私は使っていません。

お礼

walkingdicさんの関数に関する過去の回答をさがしてみます。

回答No.2

walkingdic

固定期間については何も問題はないと思います。
初めから変動、または固定期間終了後に変動金利に換わった場合の扱いですが、

その変動金利になる時点の金利と残存返済期間、元金残高で毎月の返済金額が決まります。

これは変動金利から再度固定金利を選択した場合にもその切り替え時点で計算します。

では変動金利のままの場合にどうなるかというのが良くわからないということですね。

たとえば金利２％で元金残高１０００万、残存年数２０年とすると、毎月５０，５８８円の返済と確定します。
この時初めの１ヶ月では１０００万×２％／１２＝１６，６６６円なので元金は３３，９２２円（端数は適当に処理しました）返済したことになります。次の月の利息は残金の元金でまた計算します。

それで丁度一年返済すると、元金残高９，５８９，１８８円で残り１９年になりますね。
ここで金利が３％に上がったとしましょう。返済金額は変わらないので、本来２％の時であれば、次の月の返済では元金３４，６０６円、利息が１５，９８２円のはずですが、金利が３％になったので、金利負担は２３，９４３円になりますから、元金返済額は２６，６４５円にしかなりません。

このままでは当初返済期間では元金がなくなることはありませんので、変動金利の場合には５年ごとに返済金額を見直すことにしています。
つまりこの場合で言うと、５年後には８，２３２，１０６円の元金がまだ存在することになり、再計算すると、そのときの金利が３％のままとして、残存１５年だから５６，８４９円が新たな返済金額となります。
この時に変動金利の場合は変更になる返済額は元の２５％以内というルールがあるのでこの場合では新たな返済金額で返済し、金利が３％から変わらなければこのまま完済出来ますが、不足していた場合には元金が予定より減らない状況は解消できません。

未収金利は上記では発生していません。未収金利はそもそも金利が高くなり返済額＜金利の金額となった場合には毎月の返済額だけでは金利すら全額支払われていない状況を指しますので、よほど金利が高くなければ発生しません。とはいえ、変動に移行して一年経過後の金利が３％ではなく６．３３％以上だと未収金利が発生しますので、これは５年後に元金に加えられてしまうため、ものすごい状況としては元金が減らずに増え続けるということも考えられなくはありません。

で、具体的な計算方法ですが、返済額同一のままで金利が変化した場合、返済額計算ソフトを使う場合には金利を変更すると返済額が増えますので、同一の返済額となるように期間を変更すれば、その間の元金の変化を計算できます。
それで５年後の元金残高を出して、そのときの金利と、当初の残存返済期間で再計算すればよいです。

お礼

かなり細かく説明頂いて有難うございます。

＞たとえば金利２％で元金残高１０００万、残存年数２０年とすると、毎月５０，５８８円の返済と確定します。

この時点で、「どうやって50,588円を算出したか？」とふと考えました（ど素人なので）　計算ソフトですか？エクセルですか？　それとも簡単に電卓で計算できるのでしょうか・・。

＞年後には８，２３２，１０６円の元金がまだ存在することになり、再計算すると、そのときの金利が３％のままとして、残存１５年だから５６，８４９円が新たな返済金額となります。

やはり「56,849円・・・？」と考えました(^^;)
この金額の出し方が今回一番知りたい事なのですが、それは最後におっしゃった計算ソフトのやり方で簡単に出ますか？
私のダウンロードした計算ソフトで、例えば返済期間３０年として、１年返済が経過した場合、その残高と、返済期間２９年と入力し、色んな金利を入力して元金や利息が算出出来るのを発見しました（もっと早く気づくべきなのですが）。ヒントを得ました。　有難うございます。
ただ、先に述べた金額の算出方法がとても気になります（50,588円や56,849円・・・）。

回答No.1

kadakun1

私の理解不足かもしれませんが・・・
元利均等返済は、支払額が一定になっているだけです。その期間中は返済額の増減はありません。

例えば毎月の返済が100,000円でそのうち利息が90,000円、元金が10,000円とします。
支払続けると、これの利息が徐々に減っていき、元金の返済が増えていきます。なので、早いうちに繰り上げ返済すれば、その分元金が減り、それにともなった利息が無くなります。(10,000元金が減るのに利息は90,000減る）下手すると繰り上げ返済100万で利息が200万減ることも普通にあります。

固定金利期間が終わるとさらに固定にするか変動にするか決められます。（尚、固定期間中は金利がいくら上がろうが利息は増えません。なので、変動金利より利息が高いのです。）

残額が2000万なら、その2000万で返済計画が出ます。
もちろんその時点での金利が適用されます。

変動金利なら、年に2回の見直しがありますが、増減の範囲が決まっていて利率が倍になっても返済が倍にはなりませんが、その利息が払い終わるませは、元金は減りません、そう未払い利息ですね。
どんどん金利が上がっていけば全く元金が減らず、いつまで経ってもローンは終わらなくなります。
逆に金利が下がれば、元金の分が多く減るので、ローンが早く終わります。

従って金利が上昇する傾向の時は固定金利、下降の時は変動金利が有利だと言われています。
なんだか自分でも分からなくなりましたｗ

お礼

質問の文章が未熟なのに、色々と考えて頂いて本当に有難うございます(^^;)

＞残額が2000万なら、その2000万で返済計画が出ます。
＞もちろんその時点での金利が適用されます。

そこなんです。　その時点での金利が適用された時の、月々の支払額の変化をどうやって計算して把握したらいいか分からないのです。。。

でも分かりやすくまとめて頂いて有難うございました。