建蔽率にくわしいかた

質問

実家は昭和３４年に敷地、間取り全く同数、左右対称の連棟の片側の家を立替ました。土地は両家とも借地で地主は一緒です。立替の時、家の境界線目一杯に建て今でも隣家の家【平屋】は実家にぴったりくっついてます。隣家は借家で大家は地主とは別人で、当時敷地いっぱい建てる事は口頭ですが了解してます。その大家はなくなり息子が売りたいらしく地主の土地管理会社と測量するにあたり境界線より２５ｃｍ引っ込めていない分土地代として払ってもらうかも？しれないといわれたそうです。そのような事はあるのでしょうか?測量時は私も立会いますが注意点をおしえてください。

回答No.3

noname#17334

貸家の大家が地主との間でどのような借地契約を結んでいるかが重要です。
古い借地権ですから契約書などない可能性があります。隣の大家が払っている地代と
質問者さまの御実家が払っている地代が同額ならば、借地面積も同じ面積だろうと
考えられます。これをＡ坪とします。
さて、大家の息子さんが相続したのは、Ａ坪の土地の借地権です。平屋の古屋自体は無価値
と考えていいでしょう。

＞２５ｃｍ引っ込めていない分土地代として払ってもらうかも？しれないといわれたそうです。
これは、「あんたに言われる筋合いの話ではない。」とつっぱねていいでしょう。
借地契約は地主との問題です。
建築基準法上は、二つの異なる住居をぴったりくっつけて建てることはできません。
民法では敷地境界から５０センチ離せと規定していますが、防火指定のある地域で
耐火建築や防火構造ならばこの限りでないという指定があります。
ただ、防火地域の住宅でも、外壁の施工のためには最低でも５０センチのすき間がないと
足場も組めないし工事もできません。
当時は、二軒長屋だったのを半分壊して長屋の増改築の扱いで建築確認申請を出して
いる可能性はあります。いずれにしろそのあたりの事実確認が、先方への対抗要件として
重要になります。御実家の金庫の中に家の権利証と一緒に申請図面があるかもしれ
ません。確かめてみてください。

＞測量時は私も立会いますが注意点をおしえてください。
測量でことが解決するとは思えません。
借地権は登記されていないのが普通ですから、家屋の所有権登記を持って借地権
の対抗要件とするのが普通です。家屋の登記簿には敷地面積までは書いてない。
結局、借地契約書を確かめないと、地主から借りている面積は判明しないということです。

蛇足ですが、大家の息子は何をするつもりなのでしょう。それによって対応も違ってきます。
借地権を売りたいのでしょうが、結構たいへんなことです。借地権は更地にしたら権利が
なくなりますから、地主から建替え承認（これは拒めない）を得て、建替えた家を土地とともに売るか
古屋まま買ってくれる相手をみつけることになりますが複雑ですから普通は建売業者が
組んで動くことになります。
「お客さん、こんなんじゃ工事できないよ。あと５０センチむこうにいっていたらいいんだけどなぁ」
「それじゃ、オレが交渉して敷地面積25センチぶんへらしてこようか。」
そういう単純な会話がなされた気がします。
防火指定のある地域で、不燃材料の壁で作るならそれで工事はできそうですけど、建てた
家買わされるほうは可哀相ですね。
１００歩譲って、借地権を25センチぶん無償譲渡してもらうなら、悪い話ではないです。
地代は若干増えますが大した額ではないはずです。
それと大家の息子さんにとって借家人がいるなら、追い出しがやっかいです。
賃貸物件として売るのもいいですがプロ相手ですから買い叩かれます。

回答No.2

ipa222

土地は相変わらず借地のままですよね?
大家が売るということですが、建築のみ売るということでしょうか???

それとも、地主が土地を売るということでしょうか？

実家は、今後も借地のままですよね？

土地も売るのですか?

25cmというのは、民法で境界から50cm離して建てなければならないということの、半分の距離ではないでしょうか?

土地と、建物の権利のことと、実家は土地はどうなのか?というあたりが曖昧なきがします。

誤魔化されそうな雰囲気ですね。

補足

両方とも借地のままです。地主は売る気がないそうです。隣家は土地は借地のまま今の家は古いので　立て替えて売りたいようです。２５ｃｍ~はそのとうりです。実家の建物、土地の権利は父がなくなり全て母の名義になってます。

回答No.1

nobugs

連棟であれば同一敷地ですので、隣家とは一つの建物となります。
ですので、建蔽率は合算されて計算されます。
角地では、１０％の緩和があり分割するとどちらかが角地でなくなるので、全体の建築可能面積は減少します。
また、接道条件も一の建物として考えられているので、分割をすると接道が取れなくなる場合もあります。

質問で、
＞境界線より２５ｃｍ引っ込めていない分土地代として払ってもらうかも？しれない
は誰が誰に対して土地代を要求しているのでしょうか？

補足

蓮棟ではありません。又、通路は確保されてます。私も誰に土地代?というのを請求されなければいけないのか納得が行かないのです。かも?の話は隣家の大家やからの電話です。