- 締切済み
家を売るか貸すか迷っています(長文です）
初めて質問させていただきます。 3月に完成予定の新築マンション（3800万円）を契約しましたが、家族の事情により、その物件には住めなくなってしまいました。 キャンセルしてしまうと、すでに会社に払ったお金(約400万）が全て無駄になってしまうので、少しでも損失を少なくしようと色々検討しています。 本契約をした直後に売りに出して、売れれば損失は300万ですむみたいです。貸した場合は月20万の家賃で貸せるそうです。その場合、ローンの金利にもよりますが、月々約7万円プラスになるみたいです。 計算方法が正しいかわかりませんが、ローンと固定資産税を払いながらだと、10年間は人に貸し続けないと損失がゼロになりません。 不動産にはかなり初心者でどうするのが一番いいのか考えてしまいます。決断の時期はもうすぐです。 人に貸した場合のデメリットなど、まったくわかりません。借りる人がいなければ、ローンを支払う分だけ更に無駄になってしまうようで、悩んでしまいます。 どなたかよきアドバイスをお願いいたします。 いくらかの損失がでてしまうのは仕方がない、とあきらめておりますが、新しい地域でまた家を探さなければならない事情と、契約したマンションの会社に信頼がおけなくなり、できる限り損失を少なくさせたいのです。よろしくお願いいたします。
- furiandtobus
- お礼率18% (6/32)
- 賃貸・アパート
- 回答数13
- ありがとう数19
- みんなの回答 （13）
- 専門家の回答
みんなの回答
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃１．．．再度です ４００万円が還ってくるかも？ 契約し、手付け金を払っていますよね？ 契約にはローン特約が付いていませんか？ 「銀行ローンが通らなかったら解約出来る」って もしそうなら、 貴方は誰かに大きな借金がありませんか？ 審査で撥ねられる様な項目は有りませんか？ もし有れば融資不成立になるかも？ ほんの思いつきです、違ってたらご免なさい。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃１です．．．何回もすみません もしローンを組んで賃貸にされるなら相当の覚悟が必要です 人が大丈夫と言っても責任は持ってくれません ここの掲示板の相談でこういう方もおられます http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1637401 最後は「自己責任」ですから慎重に対処されますように
- koala0305
- ベストアンサー率21% (117/556)
住宅ローンは、本人が居住するのが建前ですが現実には住宅ローンを組んで買った家を人に貸しているケースは珍しくありません。私自身もそうですし、直接の友人にも2人います。 住宅金融公庫は公的な機関ですので、賃貸に出していることが分かれば一括返済というルールですが、滞りなく返済さえしてくれればそれでいいというのが本音です。別の人からクレームが来て動かざるを得ないような場合を除いて、わざわざ調べたりはしません。住宅金融公庫で借りて買ったマンションを10年近く貸している友人がいますが、別に問題はおきていないそうです。 私自身も、住宅金融公庫で借りて買ったマンションを人に貸していましたが、この夏、都銀の住宅ローンに借り替えました。もちろん住んでいないことは承知のうえですが、「最終的にご自分でお住まいになる意思があれば結構です。特に今後、調査等はいたしません」と簡単なものでした。東京スター銀行などは「住んでいなくても人に貸していれば住宅ローン扱いになる」と明記していますし、『住宅ローンで買った物件には住まなくてはいけない』というのは、絶対的なことではないと思います。ただ、購入した後、一度は住まなくては（住民票をおかなくては）まずいと思いますが。 私は7年前にマンションを購入、3年ほど住んだ後、都合で人に貸しました。その時、ローンの残債が4000万弱、売ったら4000～4200万の相場で、売ったほうが無難とも人に言われましたが、26万円＋管理費実費22000円で貸すことにしました。ローンの返済が月17万でしたので、単純計算すると年間120万円の儲けになりますが、税金を払わなくてはなりません。課税対象はローンの利子、固定資産税、減価償却、などを控除して130万ほど、私の場合、課税所得が900万超なので、130万の30%、約40万円の所得税が増えます。それに応じて住民税も増え固定資産税も10万ほどあります。それらを120万からマイナスすると実質40万程度の儲けしかありません。 ただ、マンションの相場は売ろうか貸そうか迷った4年前よりは若干上がっており、現在は4500～4700万といったところです。また、この4年間でローン残債も減り3800万になっています。（借り換えはしましたが、繰り上げ返済はしていません）差し引き700～900万になりますから、私のケースは貸して正解でした。今後は様子を見ながら、賃借人が出たときにでも売却するつもりです。売った後、頭金と諸経費に払った1200万が残れば大成功なのですが。 質問者さんもご自分のケースを詳しくシミュレーションされることをお勧めします。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃１です 賃貸はあきらめましょう ４００万円で損切りしましょう 貴方の場合、売るにしろ賃貸にするにしろ実質的な損害額は４００万円をはるかに超えるでしょう。 １．賃貸が金融機関に知れた場合一括返済の危険が有ります ２．月２０万の家賃の根拠が薄いです ３．賃貸経営をする度胸に欠けています ４．賃貸経営の知識が不足しています 買ってからすぐ言い値で売れても ３００万円＋２重の手数料＋税金等で４００万円は超えるでしょう。 賃貸には我慢の時期が必ず来ます、「半年間借り手が見つからない」とか．．． その時貴方は耐えきれないでしょう。 マンション販売会社は貴方に売ることが一番楽ですから 買って貰う努力をします、貴方の今後は考えてくれません。 １０年間貸し続けたら損失が無くなると考えるようでは賃貸のセンスは有りません。 １０年後は最初３８００万円した安い築１０年の中古マンションが残るだけなのです、価値はいくらでしょうか？ よって貴方は４００万円損をするのが一番得です。
＞ローンはまだ組んでいないのですが 契約と同時に提携ローンを申し込んでいるはずですが・・・即金で買わないかぎりは ローンは契約前に申し込んでいると思います。現在ローン審査中なら まだ可能性はあります。ローン条項というのがあって撥ねられる可能性がある。 ローンが通らなければ白紙撤回です。 車を買い換える予定があれば400万くらいのローンで高級車買って、サラ金で 各社から10万づつ借りたらローン審査ではねられる可能性は高くなります。 オススメはしません。審査が進んで決裁待ちという段階なら無意味です。 ローン却下を目的に故意にやったとなるといろいろトラブルの元ですから、聞かなかった ことにしてください。 銀行ローンで別件の不動産購入のローンを申し込んでも両方の審査がはねられる 可能性があります。これも審査が終わっていたらダメ。 住宅ローンを賃貸に出すのは、一旦住民票移して住んでいれば大丈夫というのは ちょっと怪しいです。わたしはその件では某メガバンクのローンセンターの課長のＳ氏に 結構いじめられました。 彼らは一括返済とは絶対に言いません。ローンを貸していたほうが利益になるからです。 だから、あくまで「自分で住め」と言ってきます。 (1)転勤 (2)親の介護 などの理由があればいいのですが、私の場合、不動産屋がよせばいいのにセカンドハウス ローンを組めと勧めてきたのでいいなりにしたら、ばれたのですね。 オレは不動産屋にそそのかされたから知らんとつっぱねたら、最後は訳のわかんない 話でおさまりました。給与振込み口座を作れだとかおよそ無関係な要求で話はまとまった のですが、(1)(2)以外はあまり表立って貸さないほうがいいです。 調べにこない・・・のですが、ローンの返済票とか新住所に送っちゃって郵便物が戻ってきちゃう ことがあるとそういうことでヘンに思うみたいですね。 まず、住めない理由が 銀行が納得するものであるかどうかが大事ですが下手に相談して やぶへびになるのも困りモノですね。難しいところです。 自己資金（頭金）はどこまで払っているかで、ローンをノンバンクに切り替えるというのも 正しい処置ですが保証料などコストはかかるわ、金利はわがるわでまぁ得策ではないですね。 売るにしても、引渡し以降でないと売れませんから、まず2ヶ月は住民票を移して・・・って ここから先は結構世間では多い話みたいですが表だって説明できる話ではありません。
- hide_123
- ベストアンサー率40% (13/32)
住宅ローン組んでいてもマンションを賃貸に出すことは可能ですよ。 でも、住宅ローンというぐらいで、居住用を条件に借りている訳ですから 一旦は、住民票を移して、住まなければいけません。 ＜賃貸に出した場合のメリット・デメリットについて＞ ・メリット 不動産所得は、他の所得と通算ができますので、初年度は、購入に要した 諸経費が経費計上できます。その他、管理費等、固定資産税、減価償却費 、ローンの金利分など計上でき、確定申告によって、前年におさめた所得 税を戻すことができます。減価償却費などは結構な額ですので、本来は 毎月の賃料で＋となると、所得税が発生すると考えがちなのですが、 うまく申告すると－にできます。 （給与所得＋不動産所得－費用）×所得税で、過払い分が戻ってくるの です。 また、礼金も収入として入ってきます。 ・デメリット ＊ローン控除が使えません。 ＊固定資産税は、居住用の優遇が使えませんので高くなります。 ＊新しい住居は、賃貸にしなければいけません。 ローンをすでに組んでいるので、よほど収入が多くないと、もうひとつ 住宅ローンを組むのは厳しいです。 ＜借家人が見るかるか？＞ これは、常識的には設定賃料次第でしょう。分譲マンションですので、 普通より少し高めに貸せるかとは思いますが、やはり立地が大きな 条件です。借り手が見つかりにくそうでしたら、賃貸を専門にしている 会社へ一括借り上げをしてもらう方法もあります。ただし、この場合は 相場の８割ぐらいでの借り上げとなりますが。 以上ですが、ご相談の内容からして、具体的な行動の順番は １・まずは売主にきちんと話をして、手付けを返してもらい解約に応じて もらうようにする。 住めなくなる事業が記載されていないので、これ以上のアドバイスは できませんが、事情によっては、都庁などに相談してみるのもいいで しょうし、もし、新しい場所にもその業者がマンション販売をしてい るようでしたら、そちらとの差し替えをしてもらうという方法もあり えます。 ２・駄目な場合は、手付け放棄か、一旦住んでその後に賃貸にするという どちらかになります。 一旦引渡しを受けて、売却をするのは一番損だとおもいます。 売却には、仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）がかかりますし、 今の時代は、いくらデフレが終わりつつあるといっても、 新築時の１割、２割は安くなると覚悟しなければいけないからです。 最新の事例でも練馬の駅４分という好立地のマンションでも、築一年 半で、６００万円も下げて売りにだしています。
ごく一般人の意見です。 住宅ローンで買ったものを貸すことができないと言うのはほかの方の質問ではじめて知りましたが。 解約金４００万。うまく売れても３００万の損失なら私なら解約４００万を取ります。（非常に勇気が要りますが） 最近家を売りましたが、すぐに売れればいいですが私は半年かかりました、これでも運がよかったと言われました。 金額も当初の予定よりは下げました、最低ここまでと考えていたところまで下げてやっとでした。 新築マンションとはかなり状況が違うでしょうが、売却はうまくいかないとものすごいエネルギーが要りますよ。 で、結局４００万の損失になるかもです。 ３００万の損失で絶対にすむと言う確証がなければ、私も解約をお勧めします。 参考程度です。
お礼
回答ありがとうございます。 売却は大変な事なのですね。甘く見ていた気がします。確かにすぐ売れるという保障はどこにもありません。その点もよく考えていこうと思いました。
■選択の余地は現実的には無いのです。時間的・精神的・経済的な損失を考えると： 賃貸（不可能）＞売却＞＞解約 です。 ■目先の400万円が惜しい気持ちはわかりますが、一旦購入して売却をすることは大変に手間がかかり、買い手はこちらの足元を見て値切ってきますので、こちらの希望価格で売却できる可能性はほとんどゼロです。ましてや数ヶ月買い手がいなければ値下げせざるを得ませんので更に損失は大きくなります。すんなり売れても損失が300万円とは考えられません。 ■住宅ローンを組んで購入してしまったマンションであれば「売却」しかありません。賃貸には使えません。まだ、解約が可能であれば、即解約のほうが結局は損失が少なくて済みます。（「自分が住んでいることにして貸す」ことはできません。税金の書類が「転送不可」でマンション宛に届きます。 ■売却の際の手間や手数料、ローンの解約とそれに伴う登記などの諸手続き、場合によっては売却利益による税金など、一旦購入してからの手間と損失は契約破棄より割安とはとても思われませんし、その間の気苦労は大変なものです。 ■マンション業者の手間はあなたに売ってしまうほうが「はるかに楽」ですので、実際には不可能な賃貸を勧めたりします。あなたに売れてしまえば、その後どうなろうと知ったことではないからです。 ■とにかく細かいことは別にして、サラリーマンにとって税金や不動産取引の状況は「住む予定の無い不動産をあれこれして得になることは絶対に無い構造」になっています。 ■即、解約です。
お礼
回答ありがとうございます。 購入後の売却は手間がかかりそうですね。 確かにキャンセルしてしまったほうが、気分的にも楽になれる気がします。また色々考えて結論を出そうと思います。
もう一生住む予定のないマンションならば、入居前に 売却する方がよいのではないでしょうか。 ただ、売れても損失が300万ならば、売れない場合の リスクを考えると、400万の手付け放棄をした方がよい かもしれません。 賃貸に出すというのは、簡単なことではありません。 やむをえない事情、つまり転勤などの場合は銀行も 相談にのってくれますが、普通は賃貸に出すことで ローン融資は打ち切られます。 一括返済を求められるということです。 これは銀行に相談されてみて、もしその点はクリア できるとするなら、サブリースなどに当たってみると よいかもしれません。 サブリースは、空室のリスクも含めて家賃を保証して くれる契約ですが、もちろんよほど物件に価値がなけれ ば、そんなおいしい話にはなりません。 普通に考えれば、賃貸に出す、つまり大家業は儲から ないと言いますよね。 特に投資用でもない、価格の高い新築マンションを 賃貸に出すのはものすごく損であることは明らかです。 やはりもう住むことのないマンションなら早めの売却 がよろしいかと思います。 不動産は資産なのですから、それがマイナスの資産に なる危険があると察知した時点で、手放すのが賢い やり方だと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 賃貸に出すというのは簡単な事ではないですよね。 また考えて結論を出そうと思います。
- yuuji0429
- ベストアンサー率0% (0/0)
・いくらかの損失が出てしまうは仕方がない。 ・新しい地域で家を探す（※）。 ・損失を出来る限り少なくさせたい。 であれば売却した方がいいのでは。 ※特に次の地域で（新天地で）再度住宅ローンを組むと 現在の住宅ローンが足かせとなる（金持ちなら別ですが／高額納税者）可能性があるのでは。 但し、次の新天地は賃貸物件で不動産購入を１０年以上我慢するのであれば 別ですが。また不動産の相場は（売買＆賃貸）ご存知の通り変動するので１０で損失がゼロになるとは限らないと思います。 何れにしても借金を抱えるわけですから色々な人（第三者）相談した方がいいと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 色々な人に相談してみようと思います。
- 1
- 2
お礼
回答ありがとうございます。 詳しい情報にも感謝しております。 賃貸にすることも可能なのですか？ローンはまだ組んでいないのですが、組む内容によって貸したりすることができるのですか？ 売主に住めなくなる事情は話したのですが、それでも手付け金は返せない、との事でした。 どんな理由があろうとも、結局「本人都合」で片付けられると思いました。 都庁は相談にのってくださるのでしょうか？ 手付け金が返ってくる見込みはなさそうなので、これからも色々考えて結論を出そうと思います。