最悪の条件でローンを組んでしまいましたが…

質問

昨年（平成19年）3月に、結婚を期にマンションを購入し、住宅ローンを組みました。
私も旦那も無知で、よくわからず不動産屋さんの勧めるままにローンを組んでしまい、今とても苦しんでいます。勉強しなかったことをとても反省しております。

まず、私の組んでいるローンは元利均等の変動金利で、現在の金利は3.0％です。
3年ごとに金利を決定していくらしいです。
借り入れ金額は2100万円。月々の支払いは、8万円です。
知り合いのＦＰの資格を持っている人に尋ねたところ、8万はものすごく高い、とのことでした。
通常は、3年固定であったら最初の3年間は優遇金利になるので、2100万円の借り入れなら、月6万円弱で済むというのです。

さらに、金利はこれからどんどんあがっていく可能性もあるので、変動金利はとても危険だと言われました。
月8万円どころじゃなくなるそうです。

借り換えを相談してみましたが、借り換えをすると、また3000万円くらい借りることになるので、たったの1年で借金が2100万から3000万に増えるのは損だと言われました。

私にできることはなにもなく、ただ金利があがらないように祈るのみなのでしょうか。
生活が苦しくて、マンションを売ったほうが楽になるのではないかとすら思います。まだ買って1年なのに。

なにかいい方法はないでしょうか。

回答No.7

seareef · ベストアンサー

ANo.2です。

>変動は、毎月金額が変わるのですか？
>では私は変動金利ではないということなんでしょうか…

変動の場合は、毎月の支払金額は、変わりません。金利が変わるのです。
それによって、半年後（金融機関による）に支払金額が変わるのです。

現在支払額が変わっていないのは、何かの特約が付いているのか、または変動金利が変わっていないということでしょう。

で、借換が可能かどうかは、2065万円＋手数料（約60万）でできます。（条件はありますが）

１．まず、あなたがすべき事は、今借りている信用組合に変動か？固定なのか？を確認してください。

２．そして、複数の金融機関に借換の相談をしてみてください。
できれば、都銀・地銀・信託銀行それぞれ最低１つずつ合計3つの金融機関に相談する。金利についても勉強してください。

３．借入れのシュミレーションなどをしていろんな金融機関の金利を検討する。

４．現在の金利より納得できたら、借換です。

また、フラットの場合は、毎月の返済金額にプラスして、団体信用生命保険料を毎年支払います。
このあたりも勉強してください。多分毎年5万ぐらい支払います。

あと、ちょっと気になりましたが・・・・

去年の3月購入と言う事なので、固定資産税をまだ支払っていませんよね。
今年から固定資産税を支払うようになります。
ご存知ですよね？
住んでる地域や部屋の広さにもよりますが、
10万～20万はかかりますよ。

回答No.6

maeiwa

不安不安と言っている割には、あまりにも勉強不足です。
「私に出来るは祈るのみでしょうか」と言っている暇があったら、
ローンについて勉強してください。
それがあなたに出来る事、というより、しなければならないことです。
「勉強しなかった事を反省している」と言っている割には
いまだに「無知でして」と言っているあたりは、本当に反省はしていないのでしょう。
人に頼る前に、自分でしっかり勉強して、
今のローン契約の内容と大まかな改善方針位は自分で見出して、
その上で意見を聞くべきかと思います。

ちなみに、年収がわかりませんが、月8万で生活が苦しいのだとすると、
今の収入・生活レベルからすると無理な買い物だったのでは、という気がします。

回答No.5

-phantom2-

ANo.4です。

まずご自分の現在の契約をしっかり確認しましょう。あまりにも現在の状態を知らなすぎるようです。
もし契約が短期固定金利だった場合は、次の金利見直しの時に中、長期の固定金利を選べばよいだけです。

変動なので借り換えを検討するなら、金融機関に相談してみてください。借り換えは元金を借り替えます。担保の付け替えなどで借り換え手数料が数十万はかかります。

フラットは融資される建物や物件に対する条件が厳しくなります。ただ中古マンションでもフラットが使える場合もありますので、合わせて相談してください。
またフラットでなくても中、長期の固定商品が銀行にはあります。

回答No.4

-phantom2-

質問者さんは2100万35年変動3％で約80000円という事ですね。

今の月8万円が苦しいのなら、売却を検討されたほうが良いと思います。

理由としては・・・
1）もし35年固定のフラット35で借りてても、やはり3％前後ですから月8万円の返済が35年つづく事になります。

2）過去25年の平均住宅ローン金利は4.5％～5％ですので、3％がきついのなら将来は厳しいです。4.5％では月10万になりますが、これからの35年で4～5％になっても全く不思議はありません。

まずＦＰの言う２年３年の短期固定優遇金利に魅力はありません。
優遇金利は当初の優遇期間だけ返済額を安く見せて、ローンを組みやすく見せかける「客寄せ金利」ですから、これに釣られてローンを組んだ方が将来、悲惨なことになりやすいのです。

実際に売却する場合には残債を清算することになりますが、最初の一年では元金は350000円位しか返済してませんので、2065万以上で売却できなければ精算金を用意する必要があります。他に不動産屋への手数料が70万位はかかります。
これらをよく考えて売却するか、払い続けるかを選択するしかないと思います。

売り急がずなるべく高く売って一旦身軽になれれば、それが一番だと思います。

参考URL：

http://myhome.fpex.info/archives/cat23/post_18.html

お礼

詳しく分析ありがとうございました！
今の借り入れ金額（2100万）のままでフラットで借り換えができるのなら、借り換えしたいと思います。
生活が苦しいというのは、実は8万円以外にも駐車場代と管理費が4万円かかるので、合わせて12万円住宅に払っているのですが、
この12万円が14万、16万と増えていくとかなり苦しいということです。
今は私も働けますが、こどもが成長していく時にどんどん金利があがっていくことほど恐ろしいことはありません。

借り換えは可能なんでしょうか。
借り換えると金利分をのせて3000万円ほど今度は借りなければならないというのはうそでしたかね？？
2065万円と借り入れの手数料で、フラットに借り替えたいです。

回答No.3

0917yama

＞月々の支払いは、8万円です
＞生活が苦しくて、マンションを売ったほうが楽になるのではないかとすら思います

そんな苦しいということは、たとえ６万円弱だったとしても、もともと無理な買い物だったのではないでしょうか？
年収が不明ですが、どのくらいの金額なら苦しくないのでしょうか。
頑張って節約生活してくださいとしか言えません。

回答No.2

seareef

えっと^^；

勘違いしている所がありますね。

変動と固定のどちらがいいかは、私は答えませんね。

>まず、私の組んでいるローンは元利均等の変動金利で、現在の金利は3.0％です。
>3年ごとに金利を決定していくらしいです。

確かに、当時は、2,625%あたりですね。

変動は毎月金利が変わります。
金利が増えた分は、金融機関で違うと思いますが、半年毎に返済金額が変わります。
但し、現在支払っている返済額の1.25倍だったと思います。
そして、金利が高くなってきて、35年で返済できなかった場合は、まとめて返済か、返済期間が延びます。（これも金融機関で違うと思います）
また、金利が下がった場合はその逆になります。

>借り換えを相談してみましたが、借り換えをすると、また3000万円くらい借りることになるので、たったの1年で借金が2100万から3000万に増えるのは損だと言われました。

誰がそんな事言ったのですか？

借換には、現在借りている借り入れ金額に、保証料や手数料や抵当権抹消と登録の手続き等の費用（30万～60万ぐらい（銀行と借入れ金額による））がかかるだけです。

ですので、あなたの場合で、2100万そのまま残っていたとした場合、借換た場合は、2100万の借入れと別途多く見て60万の諸費用がかかるだけです。

残り34年の返済だと思いますので、変動がいやな場合は、34年返済の20年超の固定金利がいいのでは？
確かにもっと安い金利の短期固定もありますけどこの先金利が上がるかも知れませんので。

2年固定や3年固定の安い金利に手を出したら今と同じになりそうですからね。２、３年後に金利が上がっていたら・・・・ね。

よ～く考えて、借換してください。

お礼

丁寧なご説明、ありがとうございました。

変動は、毎月金額が変わるのですか？
では私は変動金利ではないということなんでしょうか…

借り換え、できるんですね！？
借り換えする時は金利分も払わなければいけないと聞いて、絶望していました。
借り換えができるのならば、フラットに借り替えたいです。
今は私も働けますが、子供ができたときに金利があがって将来的にすごい金額になるのではと心配で…

よく、考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.1

bunbun8

質問されてる割には、アバウトなデーターだと思います。

まず、昨年３月に変動金利で借りたのはどんな金融機関でしょうか。
当時なら、金利優遇を受けなくても２．６２５％位でしたでしょ？
それに、３年で金利見直しなんて、そこらの銀行でも５年です。
そして、去年借りて現在の金利が３％ってなんでしょうか？
おっしゃる３年経ってないじゃないですか。

２１００万円の借入を３％で３５年で組んだら、確かに返済は８万円強です。

それってほんとに変動金利でしたか？

固定の３年ものでじゃないですか？

補足

＞質問されてる割には、アバウトなデーターだと思います。

すみません、ほんとに無知でして。

＞まず、昨年３月に変動金利で借りたのはどんな金融機関でしょうか。
当時なら、金利優遇を受けなくても２．６２５％位でしたでしょ？

市の信用組合です。
当時、金利があがったとニュースで騒いでいて、ちょうどその時審査待ちだったと思います。

＞それに、３年で金利見直しなんて、そこらの銀行でも５年です。
そして、去年借りて現在の金利が３％ってなんでしょうか？
おっしゃる３年経ってないじゃないですか。

まだ1年しかたっていないのですが、去年からずっと３％の金利でローンを支払っています。

＞それってほんとに変動金利でしたか？
＞固定の３年ものでじゃないですか？

契約書に『元利金等金利選択変動』と書かれています。
固定の3年ものなのでしょうか？？