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借地権？贈与？
専門家の方、ご教授下さい。 Ａとその親戚Ｂが共有している土地上に住居を建て、そこにＡが住むことになりました。 その土地は、借地権の取引慣行がある地域です。 親戚Ｂの土地部分に対してＡは毎月土地賃貸料を支払う予定ですが、賃貸料は固定資産税の３倍程度を考えております。（賃貸料を固定資産税程度とする使用貸借は予定していません） 借地権の取得をしない場合の賃貸料には税法上「評価額の６％相当額」の基準があるようですが、高額になるのでその金額は払うことは不可能です。 この場合 1.親戚ＢからＡへの借地権の贈与となり、Ａは贈与税を支払うことになりますか？ （親戚Ｂは借地権部分をＡに贈与する意思はありません） 2.将来親戚Ｂの共有部分をＡが買取る予定なのですが、上記1.の場合で借地権の贈与と認定された場合、底地部分のみの買取となるのですか？ （親戚Ｂは借地権は贈与する意思はないので将来、土地の所有権時価での買取を希望） 3.法人には「借地権無償返還の届出」の制度がありますが、個人間の場合にこのような制度はないのでしょうか？ 4.ほかに何か贈与を避ける方法は考えられますか？ （個人間の取引なので親戚Ｂが賃貸収入を申告しない場合には、税務署にその取引を知られることはないと思うのですが・・・） 税務上の認定と実際の取引部分の関係がよく把握できていません。 部分的な回答でも構いません。 宜しくお願い致します。
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>保証料を支払うと確実に扶養から外れるので とは限りませんよ。保証料の具体的な使途などにより所得として課税対象とするのか、単に預かり金（敷金と同じ）として処理（つまり非課税）するのかが決まってきます。
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>最低、固定資産税の3倍程度の支払を親戚Bが要求しています。 そういうことですか。それは厄介ですね。それだと実質借地権のある扱い、又は借地権が無い場合は贈与が発生しているとみなされる可能性が高いですね。 いっそのこと定期借地とするような手法は可能性がないのでしょうか？ この場合ですと権利金という考えはなくて、保証料があるくらいですが、こちらは特に相場というものがあるわけではありませんので。世間では１～３割程度のようですが、税法上は権利金の考えにはならないのではと思います。 なんにしても親戚Ｂの方はどういう契約をするとどういう扱いになるのかというのをよく知る必要がありますね。 税法上親戚ＢからＡへの贈与と認定される場合、Ａの贈与税の支払ももちろんですが、親戚Ｂは自分が意図しないにもかかわらず、借地権を贈与したと認定される危険があるということを認識すべきと思います。 なお、税務署にわからないだろうという考えはやめましょう。思いのほか税務署は厳しいです。気がつくと５年遡って加算税つきで請求されます。 一度きちんと専門家（宅建主任とか税理士、司法書士など）に相談して決めた方がよいですね。
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再度のご回答ありがとうございます。 ＞定期借地とするような手法は可能性がないのでしょうか？ いろいろと方法を考えて頂き有難うございます。定期借地権ですね。親戚Bは実は2人いるのですが、2人とも扶養から外れたくないと考えておりまして、保証料を支払うと確実に扶養から外れるので受け入れてくれないと思います。 （賃料も扶養から外れない金額以内で考えていると思います） ＞借地権を贈与したと認定される危険がある この部分が一番気になるところです。 当人同士は借地権移転の意思がないのに「税務上」の権利の移転とみなされる、この対処をどうすべきなのか、法人には無償返還制度があるのに・・・。 これまで実際にこのような事例にあたったことがないので頭を悩ませてしましました。 色々とアドバイス頂き、感謝致します。
Bが無償で使用させるのであれば贈与の問題が発生しませんが、有償で賃貸料は固定資産税の３倍程度で、借地権の取引慣行がある地域あれば、権利金の贈与と見なされると思います。 いちど、税務相談などで事前に確認された方がよろしいでしょう。 税務相談については、参考urlをご覧ください。 この中でも、国税局のほうが専門の担当者がいますから、確実な回答を得られます。
お礼
ご回答有難うございます。 やはり、事前に相談した方がよいみたいですね。 確実に権利金の贈与といわれるは目に見えていますが。 いろいろと考えたのですが、契約者双方に借地権を移転する意図はないので、法人のような「無償返還届出」の制度がない個人の場合、契約書に無償返還の条項を記載することで同じ効果が得られないものかどうかと考えたのですが・・・ それも含めて事前確認をするようにすすめてみますね。
その親戚Ｂや第三者に対して対抗できる借地権を設定したいということでしょうか。 ちょっと自信がありませんが、もし借地権にこだわらないのでしたら単に使用借地とすれば贈与税の問題は発生しないと思われますけど。
お礼
回答ありがとうございます。 ＞その親戚Ｂや第三者に対して対抗できる借地権を設定したいということでしょうか。 いえいえ、借地権は設定したくないのです。 ＞単に使用借地とすれば贈与税の問題は発生しないと思われますけど。 建物の所有を目的に土地を借りる場合、固定資産税程度の賃借料ですと使用貸借とみなされるようなのですが、最低、固定資産税の3倍程度の支払を親戚Bが要求しています。（税法が基準としている評価額×６％は高額すぎて払えません） そのため厳密にいうと税務上、借地権の贈与があったとみられるではないかと心配しているのですが・・・ （契約者間同士は借地権が発生するなどは考えていません） このようなケースで借地権の贈与が認定され課税された事例は聞いたことがなかったので実際のところどうなんだろう？と思い質問をしてみました。 （もうすぐ契約らしいのではっきりさせたいのですが・・・）
お礼
ご指摘有難うございました。 預り金の性格のものであれば、収入になりませんよね。 定期借地権も検討してみます。 mickjey2さん、何度もすみません。 そして有難うございまいした。