アパートの親子間売買

質問

私の妻（32歳、正社員、年収360万円）の事でご相談します。
妻の両親（７０代）は賃貸アパート（現在５室入居で賃料収入約２１万）を経営しております。この度アパートの長期空室による収入減と両親の医療費の高騰、住宅ローンの金利上昇など諸事情がかさなり家計が苦しく、アパートのローン（月１９万）、住宅ローン（月１２万：残２７００万）の支払いが難しくなりました。そこで私の妻（次女）にアパートの経営を引き継がせたく考えています。私達夫婦は私名義で住宅ローン（２０００万）を借りて生活しておりますが、私の妻がアパートを買い取る形でローン審査を受けるとなった場合、世帯の借金というのは審査においてマイナス査定になるものなのでしょうか。
妻としては、アパートローン残債が約１２００万、現在の両親の支払い計画だとあと６年ほどで完済できるのですが、それを自分が買い取り毎月の支払いを軽減すべく、長めの返済計画で融資を受けたいと考えています。親子間売買についてはハードルが高いというお話も聞くので、困難は承知の上ですが、御教示頂ければと思います。

回答No.1

poolisher · ベストアンサー

あなたの連帯保証能力はもちろん重要ですが、住宅ローンが直接ネガ
ティブに影響することはないでしょう。

それより、一番重要なのはアパートの事業収支と事業物件評価。
２番目が物件の担保価値。
３番目があなたの保証能力。

貸してくれるかどうかは直接相談してみないと答えはでません。

お礼

回答ありがとうございました。
良い評価がでるか、やはり難しいのかは
直接相談してみないと、というところですね。
ご参考にさせていただきたいと思います。

回答No.2

hesaid

１．親子間売買について
融資銀行としては、適正な価格での取引かを重要視します。従って、不動産鑑定士による鑑定評価や、仲介業者の仲介を入れることを融資条件にされることが考えられます。
これは、売主救済を目的に過大な売買価格を設定して多額の融資を引き出そうとするような案件等を回避する為です。
第三者間での不動産取引では、売主買主間でこうした誘因は働きにくいので、金融機関の担当者も価格設定にとやかく言うことはありません。
しかし、親族間売買などでは、取引の動機が上記のような売主救済、もしくは買主救済であるケースが多い為、適正な価格で売買されているかどうか、特に注意深く精査する必要が出てくるわけです。

２．世帯の借金について
アパートローンのような事業性融資については、個人であっても会社取引と同じような審査目線が入ります。具体的には、資産・負債のバランス、キャッシュフローが重視されるということです。
個人資産としては、現金や有価証券、不動産などですが、これを時価評価します。世帯の総資産が総借入に対して少なければ、融資は難しくなります。
キャッシュフローとは、アパート事業収支と質問者様の収入です。
償却前利益－アパート借入返済の計算を行って、どの程度の余剰金が確保されるか。この余剰金と質問者様の住宅ローン返済後余剰を合算してどの程度の余力が確保できるのか。金利が4-5%まで上昇した場合を想定して、家族1人当たり1百万円程度確保できれば、及第です。

３．アパートローンの取引条件について
アパートローンについては、物件の稼動できる年数が考慮されます。
この年数は、金融機関によって基準が異なるでしょうが、通常、
木造や軽量鉄骨造り　⇒　20年
鉄筋コンクリート造り　⇒　30年
とされています。
従って、建築当初から通算して上記年数の範囲内ならば、借入期間の延長は可能といえます。

お礼

回答ありがとうございます。非常に分かりやすく
参考になりました。自分たちが買い手として見合っている
かどうかを熟慮したいと思います。