ダイエ－との違約金について

質問

ダイエ－の中にテナントとして出店おります。この度ダイエ－撤退に伴いテナント契約が１０月３１日で解約となり、やむなく退店となります。契約では８ケ月前の通告となっておりますので、６ケ月分の違約金をダイエ－側は支払うと言っておりますが、その内容が純利益の６ケ月分であると言うので、計算上では１５０万にも満たない金額で、銀行、問屋、生活費で３ケ月も暮らしていけません。違約金のベ－スになるのが純利なのか、荒利なのか、売り上げなのか、入店時に払った保証金なのか、まるっきり分かりません。ダイエ－に丸め込まれて終わりなのでしょうか？

回答No.2

patent123 · ベストアンサー

テナント契約に、ダイエーが解約する場合の規定がないとすると、法律の規定で判断すると思われます。

ダイエーは、テナント契約で規定された債務を履行することができなくなるので、民法４１５条に規定する債務不履行になると思います。そして、債務不履行による損害賠償については、民法４１６条に規定されています。

（損害賠償の範囲）
第四百十六条 　債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。

損害賠償の範囲は、相当因果関係の範囲といわれています。

また、テナント契約が、建物賃貸借なのか、定期建物賃貸借なのか分かりませんが、建物賃貸借でしたら、正当事由がないと、ダイエーは賃貸借契約を解約することはできません（借地借家法２８条）。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ダイエーは、この２８条の規定の「建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出」として、純利益の６ヶ月分の違約金を申出た可能性があります。

弁護士の先生に相談した方がよいかもしれません。テナント契約書を持参し、３０分、５２５０円で相談して頂けると思います。

多分、交渉しだいで、ある程度の増額は可能とも思われます。なお、違約金の基準が、売上げになることはないと思います。

お礼

アドバイスありがとうがざいます。暗闇の中に一点の明るみが見えた様な気持ちです。おっしゃるように一度、弁護士に相談して主張すべきところは主張して、話し合いに臨みたいと思います。結果が出ましたら、ご報告させていただきます。本当にありがとうございました。

回答No.1

patent123

テナント契約では、違約金についてどのように規定されているのでしょうか？　その規定内容しだいと思われます。

契約書に純利益と規定されていれば、問題はないでしょう。

一方、明確な規定がなければ、争うことは可能です。

補足

契約書には今回と逆の立場、テナントが６年契約以内に撤退した場合には、５年以上６年未満なら保証金の１０％、最高で１年未満で３５％の解約金の支払いが生じる。とあります。但し私の場合は、地権者という事でこの条項は適用されないとなっております。ですから違約金のベ－スが保証金ではない事はわかっていますが、何がベ－スになるのかは全く記載されていません。売り上げ、粗利、ダイエ－側が主張する純利、どれなのかわかりません。ちなみに赤字決算の場合には純利がないので０Ｘ６ケ月＝０で違約金は出ないと説明を受けました。