家を現金で購入する際の注意点について

質問

新築、もしくは中古マンション、一戸建てを現金支払いにて購入する際に、取引の安全性から気をつけないといけないポイントを教えていただけませんでしょうか？
支払いをしたものの、物件の引渡しがされない。登記が正常にされない。等のトラブルを防ぐためにはどのような対策、支払いタイミングの検討が必要かを教えて下さい。
また、その他、税金等での注意点があれば教えて下さい。

回答No.4

noname#17334 · ベストアンサー

＞司法書士は不動産会社に斡旋していただくのでしょうか？

普通売主の業者が斡旋しますが、仲介の場合紹介してもらってもいいでしょう。

＞また、不動産取得資金のお尋ねを出さなかった場合はどのようになるのでしょうか？

別に何のおとがめもないです。
もともとお願いの類ですから
提出は任意です。と書いてあります（＾＾）

お礼

ありがとうございます。
夫婦で出資してて、夫名義のみでも贈与税は
かからないということでしょうか？

回答No.6

noname#17334

＞夫婦で出資してて、夫名義のみでも贈与税は
＞かからないということでしょうか？

そういう意味ではないです。２０年連れ添った夫婦なら贈与の認定課税はないですが
２０年未満で、それぞれの名義の預金（相続財産などいろいろ出所はあるわけでして）から代価を支払ったなら、応分の共有名義にしておいたほうが
まぁ、強いていえば相続のときもめないという話はあります。

お礼

ありがとうございます。
とりあえず、購入時はどちらの名義でも贈与税はかからないということですね。

回答No.5

VIERA42

ＮＯ．３です。
開発物件とはいろいろなパターンがありますが、一番理解しやすいのは、「元々山や竹林であったとろこを削って道路・宅地にし、分譲用地をつくり、その上に建物や街をつくる」というイメージです。山林から宅地への地目変更が伴います。農地からの転用も同様です。地目変更に伴い、役場が固定資産税評価を一から行う必要があったり、住居番号を採番したりする等、登記前の作業が発生します。

お礼

ありがとうございます。
大変よく分かりました。

回答No.3

VIERA42

現金決済はキャッシュ(たば紙幣)・銀行振込・小切手に分類できると思います。購入物件の価格にもよりますが、以下の点に注意すべきと考えます。
(1)新築マンション
分譲会社がついているケースが大半なので、物件の引渡し・登記・権利書の授受等ほとんど心配はありません。
(2)中古マンション
仲介業者がついていても注意点はあります。特に代金決済後何日以内に引渡しがされるかがポイントです。売買契約書をよく確認してください。又、付属什器設備に対する不良(フロが沸かない、ガスコンロが点火しない等)についても入居後何日までに申入れする等、売契・重要事項説明書等で確認します。購入物件に抵当権が設定されている場合、誰が・いつまでに抹消登記するか等の事前確認・謄本の事前確認も必要です。他に固定資産税の按分、ガス・電気・水道料金の支払い開始日、管理費の按分、管理組合への届け出の有無と届け出方法の確認等があります。
(3)少々複雑なのが一戸建てです。一戸建ての場合、大きく分けて建売と、更地の上に建物を建てていくいわゆる注文建築に二分されます。建売の場合はまだ比較的ましですが、建売でも開発物件の場合等は、固定資産税の課税額が未決定のため保存登記が遅延し権利書の作成が相当遅れてしまう等のケースがあります。注文建築の場合は住宅会社にもよりますが、着工時・中間・引渡し時と複数回に分けて支払いをするケースがあります。当然保存登記は完成後になるため、権利書の受領は遅れます。

代金決済は通常買い手の指定する場所で実施します。各種登記は司法書士に委任しますが、これも買い手の指定する司法書士を使います。

現金決済の一番の問題点は決済の場所ではないかと思います。銀行ローンを利用する場合であれば、ローンを使う銀行の応接室等が使用できると思いますが、現金の場合は難しいと思います。銀行からすると預金(現金)が支払いのため減少するだけで、何もメリットがないからです(住宅ローンを利用する顧客からは、今後２０年以上にわたり利息という収入が安定的に期待できるため、非常にありがたい顧客なのです)。

キャッシュで支払う場合はそのキャッシュの用意を事前に銀行に依頼しておかなければなりません。銀行といえど、置いていても何も収益を生まないキャッシュの常備はできるだけ少なくしたい考えなので、急に５０００万円出せといっても防犯上の問題からもまずムリだと思います。

振込で決済する場合は相手(売り手)の口座に着金したことを確認しないと物件の移転登記に入れませんので、売買の取引は朝一番からにしないと当日中に法務局に登記持込が間に合わなくなることもあります。又、売買取引の日は２５日や月末等銀行が混雑している時は、振込等の処理が遅れ気味になるため避けた方が無難です。不動産の取引をしているからという事情を説明しても、銀行には何の関係もありませんので特別扱いは期待できません。

ケースとしてはまれですが、小切手での決済もあります。個人で小切手帳を発行できる方は極めてまれなので、一般的な保証小切手(銀行振出小切手・自己宛小切手ともいいます)の例で説明いたします。保証小切手とは、取引している銀行に発行したい小切手と同額の現金を持参し発行依頼する、銀行が振出人(支払人)となる小切手のことで、最も信用度の高い小切手です。銀行が休みの日の取引等で振込による決済が出来ない時等に使用されます。多額の現金を持ち運びするリスクがないこと、銀行が支払人となるため決済が確実なことの理由により使用されます。注意点としては事前に銀行に出向き保証小切手の準備をしておくこと(銀行によっては作成に時間がかかるところもあります)、支払提示期間が決まっているため、支払のタイミングを考えて事前用意すること、相手(売り手)が小切手決済に承諾しているか(売買代金でローンの返済を同時にする必要がある場合等)の確認が必要です。

他に、本人確認法が厳正化されてきたので、銀行では概ね１回２００万円以上の取引は免許証等の本人確認資料の提示を求められますので、忘れないように持参しましょう。

お礼

ありがとうございます。
非常に丁寧なご回答をいただき良く理解できました。
ご回答の中で、建売の開発物件とありますが、どのようなものでしょうか？
また、現金で購入する場合、夫婦で資金を出し合った場合、必ず共有名義にする必要があるのでしょうか？
税務署からのお尋ねが来た場合に、一人の名義で登記してしまっていたら、追徴課税されてしまうのでしょうか？

回答No.2

noname#19073

1の方のご回答の通りですが、自己資金であろうが、ローンを組んでいようが取引自体は常に安全性に気をつけなくてはならないのは同じことです。

ですから、融資を受けなければその部分の手続き（融資の申込や金銭消費貸借契約、または抵当権設定登記など）が不要になるというだけで、自己資金購入だからという理由のみで特別注意する点があるとは思いません。

通常通りに引渡しと代金決済をして司法書士に所有権移転登記をして貰うという流れで問題ないかと思います。それ以上は信用問題のレベルになってきますので、しっかり信用のおける相手と取引をしましょうとか、きちんと資格のある司法書士に登記はお願いしましょうとか、大金を持ち歩くのでしたら注意しましょう等々としか言いようが無いです。

お礼

ありがとうござます。
きちんと資格ある司法書士はどのようにして確認するのでしょうか？

回答No.1

noname#17334

>新築、もしくは中古マンション、一戸建てを現金支払いにて購入する際に

ローンであろうが即金であろうが、お金の動きにまったく変わりはありません。

(1)ローンの場合
　　手付金　（中間金のある場合もあり）をキャッシュで売主口座に振り込む
　　引渡しまでに、売主は（業者ならば義務として）保全措置を講ずる
　　融資実行　金融機関から、ローン全額が買主の指定口座に振り込まれ、　
　　買主はそこから、売主口座に振り込むか預金小切手を発行する

(2)キャッシュの場合
　　　同様に決済日に、買主の口座のある銀行支店で、口座から買主の
　　　口座に代金を振り込むか預金小切手を発行

＞取引の安全性から気をつけないといけないポイントを教えていただけませんでしょうか？

普通の不動産取引同様、銀行の支店店舗で決裁を行うべきです。
それでないと多額の小切手を持ち歩くことになります。

＞支払いをしたものの、物件の引渡しがされない。登記が正常にされない。
＞等のトラブルを防ぐためにはどのような対策、支払いタイミングの検討が必要かを教えて下さい。

司法書士はそのようなトラブル防止のために存在するのです。
つまり、登記というのは本来代金決裁と同時に、売主買主が法務局に足を運んで
同席のもとに申請しなくてはいけません。
でも、公的資格として「司法書士」は委任状をもらい、本人の代理として公正に登記を
遂行する「信頼とお墨付き」を与えられています。

＞また、その他、税金等での注意点があれば教えて下さい。
キャッシュで買ってもローンで買っても税金はかわりません。
(1)キャッシュで買ってもローンでも、「不動産取得資金のお尋ね」という
　文書が税務署から「来ることがあります」。回答は任意と小さな字で書いてあります。
　　要するにキャッシュの出元が、贈与とか税金を免れた金でないか確かめる意図です。
　　住宅取得資金の生前贈与などの特例を使う場合必要な届出を忘れないようにして
　　ください。
(2)その他、当然ながら住宅ローン控除などの特例はないです
　　東京都の不動産取得税の減税などは持家に限りキャッシュでも当然適用されます

お礼

ありがとうございます。
司法書士にお任せすれば大丈夫だということですね。
司法書士は不動産会社に斡旋していただくのでしょうか？

また、不動産取得資金のお尋ねを出さなかった場合はどのようになるのでしょうか？