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マンション購入について
先日モデルルームを見に行って概算で借入額を出してもらったのですが「35年・2年固定・1.3％で3千万円の物件が買えますとのことでした。 ちなみに私たちは頭金はなく初回の諸費用だけは出せる状態です。 年収400万円なのにこんなもの買えるんでしょうか？ 今は20代後半で彼だけの収入で計算してくれました。 色々調べているのでそんなに借りられないと思っていたのですが、やはり買ってもらいたい為の作戦でしょうか？ また買っても問題はないのでしょうか？ ローンの選び方も教えてください。 35年とか30年の方がいいのでしょうか？
- nikoniko7501
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書かれていることだけに基づいてお答えいたしますね。 ＞先日モデルルームを見に行って概算で借入額を出してもらったのですが ＞「35年・2年固定・1.3％で3千万円の物件が買えますとのことでした。 これは、現在の住宅ローン金利２．３％（変動）に１％の金利優遇があって １．３％になるという意味です。おそらく全期間優遇という意味だと解釈します が１％の優遇期間を確認してみてください。 ＞ちなみに私たちは頭金はなく初回の諸費用だけは出せる状態です。 普通の銀行の住宅ローンは９０％融資までだと思います。中古マンションの場合 物件評価の１００％まで融資する例もあります。 ３０００万円ならば、３００万円の頭金は別途用意しないといけないと思います。 ＞年収400万円なのにこんなもの買えるんでしょうか？ 買えるかどうかは、これから具体的にローン審査にかけてみないとわかりません。 ローン審査は、源泉徴収などの書類をみせて、金融機関が物件の担保価値と ご主人の勤務先の信用度、他の融資とのかねあいで融資可能かどうかを チェックします。一次審査と二次審査（銀行の内部の決裁）とがあります。 ＞今は20代後半で彼だけの収入で計算してくれました。 ＞色々調べているのでそんなに借りられないと思っていたのですが、 ＞やはり買ってもらいたい為の作戦でしょうか？ そういうことはしません。というのは、実際問題ローンが下りない限りは売れないわけで 審査の下りない高額物件を進めても、契約前にローン審査ではなれれたら無駄な営業 になってしまいます。 今は、どんな所得層にも買ってもらえる工夫を売り手も講じています。 そのひとつが、金利優遇です。 普通の２．３％で３０００万円の３５年ローンを組んだ場合 月々の返済は１０万４千円です が、１．３％の場合は 月々の返済額が ８．９万円になります。 もちろん、２年間の固定金利でその後は変動ですからもっと金利があがるかも しれません。 ただし、銀行側としとしてご主人の勤務先の業績やご主人の所得の推移を予測 して、ちゃんと払ってもらえそうだと判断して融資を了承します。 重ねて申し上げますが、１％優遇がいつまで続くかということも確認してください。 ちなみに3.3％に金利があがれば １２万円 ４．３％になれば 13.8万円に上昇します。 それと、営業の担当が計算しているのはあくまで物件価格で３０００万円なので あって３００万円＋諸費用は自己調達ということかもしれません。 そうなると、ローン審査は２７００万円で通すことになります。 この場合、１．３％の金利なら月々のローン返済は ８万円 ということになります。 ＞また買っても問題はないのでしょうか？ 買って大丈夫かは、今後３年程度の見通ししか申し上げられません。 まず、マンションを持つ費用は (1)ローン返済 (2)管理費、修繕積立金 (3)固定資産税 の年間支払い額が いまの家賃支払い合計と見合うかどうかという計算に なると思います。 今家賃に１０万円払っているとしても年間の費用は １２０万円です 一方 親から３００万円頭金を出してもらい、返済もしないとして ローンは８万円 修繕積み立て金 ６０００円 管理費１．７万円 計２．３万円 固定資産税１２万円 合計 年額９６万円＋27万円＋１２万円＝１３５万円 ただし、住宅ローン控除というもので、約２０万円弱税金がもどってきます。 会社から出ている住居手当なども計算にいれないといけません。 ＞ローンの選び方も教えてください。 ＞35年とか30年の方がいいのでしょうか？ 選び方というよりも、一番返済の楽なものを選ばないと生活が破綻します。 ですから、有無をいわせず３５年ローンでしょう。 ちなみに２７００万円の金利1.3％で３０年ならば、月々の返済は９万円に なります。 マンションの販売員には正直いってベテランもいれば新米もいます。新米は 売りたい一心でムリなローンを進めることもありますが、そういうのは途中で 上司が指導して、もっと価格帯下げろとかいってきます。 あるいは銀行がいろいろ細かくクレームをつけてローンが通らなくて買えない という話になります。 マンションは焦って買わなくても大丈夫です。今後もまだまだ優良物件で 買いやすいものが出てきます。 なぜなら、マンションを売る以外に日本の景気回復や金融危機を救うてだて がないからです。 勉強ぶそくならじっくり構えて納得いくまで調べたり訊いたりすることです。 年収４００万円というのは、所得ベースでの話ですか。 源泉徴収表の年収が４００万というのは、ボーナスが手取り８０万としても月々 手取りで２２万弱ということですか。 そこで１０万も住宅にかけたらダメですね。安い賃貸で貯金を貯めたほうが いいと思います。 物件がよっぽど気に入った 今の家賃が結構高い 奥さんも働くあてがある というのなら家のために骨身を削って頑張って あとはご主人の昇給に期待・・・ですが 博打ですねぇ
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- nachiguro
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こんにちわ。 回答からすれば、買えます。 しかし以下の文章をお読みになってください。 まず頭金無しだと、正当な公庫ローンの他ノンバンク系のローンなんかも入れることになりますね。そうしますと総支払額は金利含めて少なくとも３０００万円ではなく、３５００万近くになるのではないのでしょうか？ これを３５００万円を「金利、固定資産税を勘案せず」に単純に３５年で均等に支払った場合、年間１００万円の支払いとなります。 これを月計算で計算すれば、約８３０００円強。これなら支払っていけそうだというのがマンション販売員のセールストークですｗ しかし、分譲マンションで忘れてならないのが管理費等の存在です。 どんなマンションにも入居時に「戸別管理費」の１２か月分位の「管理準備金・修繕積立基金」等の名目で２０００００万円前後の納金、その他毎月概ね部屋面積によりますが７０m2位なら「管理費＆修繕積立金のみ」で13000～20000円位の出費の他、駐車場が必要ならマンション敷地内に０～？円（場所によって変わる）の出費がかかります。 しかも、この管理費等の内、積立金は増額改定の予定があるマンションが殆どです。 その上、固定資産税が年１回１０～２０万円前後かかるのであれば、月割り10,000～15,000の加算があると見込んだほうがいいでしょう。 そういうことを考えれば、単純に月額で ・ローン支払 83000円 ・管理費等 20000円 ・固定資産税 15000円 －－－－－－－－－－－－－－－ 計 118000円 という計算が成り立ちます。 しかも、今の雇用状況を考えると、一昔前の終身雇用制度が崩壊している事を考えれば、年収400万円ですと、単純に給与が26万前後。 不動産のガイドラインは戸別全体の安定収入から返済額が1／3と設定されるのが基本ラインですから、かなりきついと思いますね。 更に、このマンションが安普請だとしたら目も当てられないし、隣や上下がDQN住人だと鬱になるだろうし、また管理会社が最悪だと積み立てたお金をドロンなんて話は良くある話ですから、私がnikoniko7501さんにアドバイスするなら、もう少し待った方が良いと思いますと言います。 長文すみません。
お礼
そうですね。今買って後で苦しんでも大変ですね。 もう少しよく考えます。 ありがとうございました。
- sads4832
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通常年収の5倍を購入金額として考えます。 今の年収ですと2000万ですね。 3000万は2年固定です。これから金利上がります。 1.3%ってのはあくまで2年間だけです。 例えば4%に上がった場合、月々13万ですよ。 マンションだったらこれ以外に管理費、修繕積立金が月々取られます。軽く見ても月15万以上！ デベの担当者は将来の事など見てくれません。 銀行だってそうです。 払えなくなって困るのは自分自身です。 甘い言葉に惑わされずに、色々勉強して、頭金を最低2割は貯めて購入しましょう！
お礼
そうですね。 なんだか不安になってきましたが、よく考えていきたいと思います。 ありがとうございました。
- A98JED
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借りられるか借りられないかでいえば借りられます。 でも、払っていくのはかなりキツイですよ。 その検討中の条件では 2年固定ですので、2年ごとに金利が変わります。 今は金利が安いのでたいした負担ではありませんが、 ５％くらいになったら、首くくる程になってしまいます。 とはいえ、そこまで急に上がることはないでしょうし、 彼の収入も今のままではないはずです。 結論として、買えなくはないがかなりきつい。 余裕を持って生活するなら あなたも一緒に稼いで払っていくのがベストでしょう。 貯金してから買おうと思っていても なかなか何だかんだ言ってたまらないものです。 その物件が気に入っていて、欲しいなあとホントに思っているなら 強制積み立て貯金の代わりと考えれば悪くはないと思います。
補足
私も一緒に働けば多少は平気でしょうか？ またローンは固定で長い期間のほうが良いでしょうか？
お礼
色々詳しく教えていただきありがとうございます。 自分が勉強不足だと感じましたし、もう少し考えます。 ありがとうございました。