隣接地を購入する場合の適正価格について

質問

会社所有地に隣接する土地（１.５ｍｘ４０ｍ＝６０平米：地目＝田）を購入しようとしています。
５条許可等のややこしいことは抜きにして（５条許可申請は承諾してもらえるため）、
先方に提示すべき購入単価をいくらに設定すればよいかご教授ください。
１.固定資産評価額は９,０００（円/坪）になっています。
２.購入予定地は１筆で、当社所有地の反対側は農業用水路です。（つまり細長い形状をした土地で実際上、田としての利用価値もありません）
３.当社が昔購入したときの残地です。
４.購入予定地周辺では今後地価が値上がりするような特段の事情はありません。
お盆明けには、先方に条件提示をしなければならずあせっています。
どなたかよろしくご教授ください。
ＰＳ：この土地を借地する場合の単価（円/年）も判りましたら合わせてご回答お願いします。

回答No.1

momoko3 · ベストアンサー

この田んぼは、宅地に変更できますか？坪９，０００円ということは、たぶん市街化区域内か建物が建築可能な場所だと考えて、お答えします。通常調整区域内には、路線価はありませんが、評価額が出ているとなると、その８０％で割返した分が、公示価格ではないかと推測されます。９，０００円÷８０％＝１１，２５０円／坪
そこから、地形が悪いので、誰も他に購入する方がおられないようでしたら、減価します。間口１．５ｍ×奥行き４０Mとなると、道路にもならない敷地ですから、普通に評価を出そうとすると路地状敷地の減価と同じ考えなら、１１，２５０円×３０％＝３，３７５円ということになります。しかし、隣接している方が買われると言うことでしたら、買った後、評価は変わらないので、１１，２５０円の価値があるといえます。どちらから、話が出たのかによって、価格は大きく変わるでしょう。その土地がなくともこまらないのであれば、強気にこまるのであれば、腰を低く望まれるのはいかがでしょう。

私なら、評価額で買い取りします。理由は、総額が１６３，３５０円ですし、たいした金額でないので、さっさと話を終わらせた方が、互いのためだと思いますから。駆け引きするだけ疲れると思います。参考まで。
ちなみに賃料相場も同じことが言えますが、たぶんこの土地には固定資産税の金額は２，２００円程度でしょうから、地代は駐車場等に更地利用するとしても年間５，０００円くらいでしょうか。盆暮れの挨拶だけでもいいくらいでしょう。

補足

場所は市街化区域。用途は工業地域の緑地地域とのことです。
私が直接調べたものではなく、行政書士さんからの口頭回答によるものですこし曖昧かも知れません。
また間口が４０ｍ奥行きが１.５ｍです。
水路をまたいで農道にでるようなかっこうで
現地ははずかしながら当社の所有地のほうが袋地の状況です。
ただ現状、活用していない土地なので出入り口について問題はないのですが
将来的には購入しておいたほうが得策との判断から今回の話が持ち上がりました。
先方さんも現地を活用しているわけでなく、また将来的にも活用の見込めない形状のため、どちらも弱みを抱えた状況にある土地です。

回答No.3

momoko3

NO1です。遅れまして申し訳ございません。購入予定地がないと道路から直接は入れないのでしたら、絶対に購入すべきですよ。どちらも弱いということではなく、袋地の方が非常に不利になるからです。但し、購入価格は評価額相当ということで、スタートされたらどうでしょうか？参考まで。

補足

再度の回答ありがとうございました。
当該地は工業専用地域かつ緑地地域の用途指定がついており住宅は建てられません。
また、所有権移転登記の場合には「５条許可」が条件になります。
問題の土地を購入しても、農道（未舗装３ｍ弱幅員）に出るためには水路を跨がねばならず、そちらからの出入りは現実的ではありません。
現状は隣接地を借地しての侵入路確保をしています。
あまりに安く買い叩こうとは考えておらず、固定資産評価額の1～２倍の範囲で検討中ですがそのような価格で良いのでしょうか？

回答No.2

koala0305

こういうケースでは、評価額等から割り出した相場よりかなり高く取引されることが多いです。というのは、購入額の総額が極めて低く、先方は活用できない土地であっても、わずか10万や20万のために売る必要も特にないからです。

お互い弱みをかかえているというより、やはり貴社が買いたがっている状況だと思います。といっても相手の考え方次第ですから、相場以下でも売ってくれるかもしれませんけどね。

お礼

回答ありがとうございます。
お礼が遅れて申し訳ありませんでした。
ご指摘いただいたことは至極もっともなことだと思いました。
だからこそ、世間の相場を予め知っておきたいと思ったわけです。
当初の提示額があまりに低いと先方の機嫌を損ねて契約不成立ということにもなりますし、逆にあまりに高い額を提示すると返って不信（将来値上がりするのかとか収用等の特別な計画があるのかとか）がられても・・・・・・