どうして専任媒介にペナルティがないのでしょうか？

質問

ワンルームの投資物件をいくつか持っていて、売却や賃貸の経験から不思議に思っていることですが、業者さんに依頼に行くと、大抵は専任媒介にさせて下さいと言います。

「専任」ならネットに載せたり、アットホームで配ったり広告を出す等して一生懸命やるのでお任せください、とか言われ、つい、その言葉にのって頼んでしまいましたが、一度も専任で決まったことはありません。
（その程度のことなら、「一般」で頼んでもしてくれます。）

４月から３室（いずれも異なる地域）空室が出たのですが、どこも専任にしていた間は1ヶ月～1ヵ月半全く音沙汰なし。理由を聞いてみると、シーズンオフだからとか、周りに新築が出来たからでしょう、などと言っていました。

ところが、「一般媒介」に切り替えて数社に頼みに行ったところ、ほぼ毎日のように案内の連絡が入り、早くて３日目、遅くて１０日で決まってしまいました。（シーズンオフなんて考えられない位・・・）
もし、このまま信じて「専任」に任せていたら、いつまで経ってもなしのつぶてだったわけです。
売却の時も同じでした。

こちらは生活がかかっているのに、「専任」の業者は、長い間預かっておきながら「反応がありませんでした」の一言で済んでしまうというのは納得がいきません。（勿論、今の宅建業法ではそうなっているのは分っていますが）

質問というより意見のようですみません。おかしいんじゃないかと思う方もいらっしゃるのか、或いは当然と思われているのか疑問に思っていましたので、教えてくだされば幸いです。

回答No.4

noname#18791 · ベストアンサー

投資用ワンルームの専門業者です。
私は売買の業者なので賃貸には疎いのですが、基本的には専任も一般も関係ないと思いますよ。他の方も書いている通り、本当に業者によるんです。
レインズに登録して他の業者の反応をただ待つところもあれば、積極的に自分の顧客に営業する業者、転売目的で金額を叩く業者・・・本当に様々です。
難しいとは思いますが、その業者の得意な分野、やり方を見極めるのが大切かと思います。
同じ賃貸業者でも得意なエリアや宣伝媒体に何を使っているのかによっても集客状況は変わってきますし。
ましてや売買ともなると、大手はファミリーや自社ブランドなど利益の大きい物を優先しますから、正直ワンルームのオーナーチェンジなんかは後回しでしょうね。ワンルームを専門的にやっている業者の方が逆に強かったりします。
ただ、誤解しないでいただきたいのは、媒介というシステムは業者を保護するものではなく売主を保護するものなんですよ。媒介がないころは「うちで頼むって言ったんだから決まるまでうちでやる！」と言って束縛し挙句に「決まらないから広告料をよこせ」という悪徳業者がたくさんいたそうです。だから３ヶ月が経てば自動的に解約されるんです。
長くなりましたが参考になるところがあれば・・・。
大変だとは思いますが頑張ってください。

お礼

専門家のアドバイス有難うございました。少し弱気になっていたところ、励まして下さって元気が出ました。

業者によるので、良い業者を見極めるように、というのは素人には至難の業です。買い物件の時に一生懸命やってくれたので頼んだ所も、「売り」はだめでした。

「専任」が、業者保護でなくて売主保護というのは気が付きませんでした。「専任」として請け負った以上は責任があるのではないかと思い、期限内に決めらなかったら違約金位払ってもよいのではないかと思っていました。依頼者も他に頼めないというリスクがあるのですから。
でも、お話によると逆の考えもあるのですね。

依頼者は、広告料の実費は払うべきだと思いますが、違約金は払ってもらいたいです。（その位でないと一生懸命やらない業者もいるかもしれませんし、安易に「専任」契約をしないようになると思いますから）

また、「一般」で頼む時も、業者と納得の上、依頼者が広告料の実費（半額位）は払うべきだと思っています。

回答No.5

noname#18791

No.4で回答したものです。度々すみません。
まだ締め切られていないようなので、もう少しお話させてください。
＞依頼者は、広告料の実費は払うべきだと思いますが、違約金は払ってもらいたいです。
＞依頼者が広告料の実費（半額位）は払うべきだと思っています。
という質問者さんのお考えはとても誠実だとは思いますが、そこまで売主が負担を背負う必要はないと思いますよ。不動産は売るのも買うのもタイミングや縁ものだと私は思います。どんなにいい物件でも時期や周りで売りに出ているものでいつまで経っても決まらなかったり、反対にちょっとコレはな～という物件が思いもよらない金額で売れたりします。
だからこそ成功報酬なんだと思います。媒介自体そこまで法的効力の強い契約ではないし。
あ、ちなみに例え専任媒介で契約したとしても、そこの業者が信用できなかったり誠意を感じられなかったりした場合は一般に切り替えることもできるんですよ。
もちろんその業者は渋っていろいろ言うかもしれませんが、でもそんなのはよくあることなんです。

(1)一般に変えたいと伝え、契約書を一般媒介に差し替えるように業者に伝える
(2)他の業者に一般で依頼する
(3)他業者で決まった際はその旨を元業者に伝える

これで大丈夫です。もし仮に一般媒介への切り替えに元業者が応じなくても、例えばFAXや書留など証拠が残るものでその旨を伝えるようにしておけば大丈夫でしょう。あとは何かあったとしても元業者と他業者の話し合いで終わります。
専任を２社に頼んでしまうと業者同士が激しいトラブルになってしまいますが、一般同士なら「あ～やられた～」でほとんどが終わるものです。

基本的に売るのも売らないのも売主さんの意思なので、どんなに専任でやっていたって「やっぱり売らない！」と言われたらそれまでなんです。(もちろん頭にはきますけど・・・笑)
長々とすみませんでした。
あくまで私の知っている業者だけの話ですから、もっとタチの悪いところもあるんでしょうが・・・すこしでも参考になれば幸いです。
応援しています。頑張って下さい。

お礼

大変分りやすく丁寧に教えて下さり、とても参考になりました。貴重なお時間を割いていただき感謝しております。

専任媒介契約書には、「契約期間内に他の業者に依頼し、これによって契約を成立させた時は、約定報酬額に相当する金額を違約金として請求する」と書いてあります。（国土交通省の標準媒介契約約款を使用している）
そのため、途中解除をすると、違約金として（3％＋6万円）取られるのかと思い、解約せず我慢していました。
解約ができることを知って安心しました。（今の法律では専任業者にペナルティがない以上、この位のことは出来ないとおかしいと思いますが・・・）

それにしても、皆様のご意見によると、業者によって成約への仕事の仕方が違うので、あまり専任、一般の差はなさそうな気がしました。今までに出会った専任の業者さんは、2週間に1回の報告もないところが殆どで、あっても簡単に「問い合わせはありませんでした、以後も努力します」の一言ぐらい。（ほんとに努力してるの～？）
一般のほうは、詳しくネット別の問い合わせ件数や案内件数・状況なども報告してくれる所もありました。（運が悪かったのでしょうか。）

私はどうも素直な（騙されやすい？）性格で、「専任にしないと絶対に売れ残りますよ」とか「専任にすれば、情報が全てに行き渡るのだからうちだけに頼めば大丈夫ですよ」などの言葉を信じてしまったのですが、少しづつ勉強になってきました。
また、何か気が付いたことがありましたら、教えて下さい。よろしくお願い致します。

回答No.3

lemonbarm

業者によって・・・としかお答えのしようはないと思います。

１年以上賃貸がつかなかった物件（賃貸の大手にも出していました）が、専任で預かって逆に１ヶ月で決まったり、３部屋とも１年以上決まらなかったのが、バタバタと決まっていったりと、こんな事もありました。

大手の場合、登録機関にちゃんと登録していないことも多いようです。
「賃貸出しているけど反応がない」というお客さんの相談で、登録機関のデーターを確認しますと、ほとんどの場合登録されていません。特に賃貸専門の大手のほうがその確率は高いようです。
他の方もカキコされているように、自社で抱え込んでいるのだと思います。
逆に一般の場合、物件によっては各業者が熱心に動いてくれない物件もあります。（なかなか借り手のつかなそうな立地であったり、金額の場合）よそにも話しが行っているのであればめんどくさいので、登録していない業者もあります。

物件や業者で内容は変わると思いますよ。
ただＵＦＯ１２３さんの物件は一般でもすぐ借主がつく、条件の良い物件なのだと思いますよ。

お礼

お忙しいところ、ご回答下さって有難うございました。物件によって違うということには気付きませんでした。
今回決めてくれた業者さんによると、「専任」でレインズやアットホームには山ほど物件が載せられてきても、書いてある情報だけでは信用度や親しみも湧かないので、お客さんの紹介を積極的にはしないと言ってました。
やはり、来店して直接頼めば依頼者と面接できて信用度も親しみも出来るので、積極的にお客さんを紹介できるそうです。（そして何よりも決まれば両手ですから。）
あと、業態にもよるような気がします。人通りの多いターミナル駅のお客の入りやすい店、元気なお兄さんが沢山いる店が良いような気がしました。
色々勉強になり、次回からは絶対に「一般」にします。

回答No.2

noname#115004

[専任媒介]というのは、あくまで不動産屋さん自体の権利の確保の為です。それと、物件に対する案内とはまったく別です。自己の資産に係わることですから、
一生懸命仕事をしてくれて、信頼のおける業者さんと係わるべきです。

回答No.1

timeup

自分で全部金を独り占めしたいって事だと私は思っていますよ。

不動産の売却でも賃貸物件でも。
専任だからって、それだけ一生懸命行なって、早く・・・って事無かったです。
だいたい「専任で」って言う不動産屋って他の業者の悪口言ったりするのが多いみたい。(^_^;;

お礼

早速、有難うございました。こちらは、他には一切頼まず期待しているのに、情報を出して反応待ち程度なのでしょうか。　　あまりにも、一方的に業者有利な法律だと思います。