専任媒介と一般媒介、どちらが良いか？

質問

いずれ自宅(一戸建て)を売却するつもりです。

本などを読んで勉強していますが、これまでに読んだところ、「専任媒介の方が良い」という見解が多いようです。
読んだ中では一つだけ、例外がありました。「わたしは悪い不動産屋(4837961754,三笠書房)」

・悪徳不動産業者にひっかかる確率がすくない
・自分でタイミング・情勢を見ながら売却できる

など一般媒介が良いとのことです。ただし勉強が必要とのこと。
ただ本書でも売りづらい物件は専任媒介が良いと書いてあります。

住み替えするわけではないので、特に急いで売却する必要はありません。すでに別のところに住んでいます。
# 固定資産税などはかかりますが。

専任媒介と一般媒介、どちらが良いか？
ご意見をお願いします。

回答No.5

paddington_b · ベストアンサー

私は専門家ではありませんが、現在家（戸建て）を売りに出しています。
一般媒介を4社と結んでいます。
私の両親は家を8度も売り買いしていて、父は宅建主任の資格も持っています。その父が言うには「断然一般」だそうです。理由は専任にすると、極端な話何もしないでも（報告書は定期的に出しますが）他の業者が売ってくれれば手数料が半分入る。一般なら手数料を売主・買主両方から取れるわけですから、どの業者もがんばる、というわけです。

で、現在の4社のがんばりは、というと2社がとても熱心にお客さんを案内しています。契約後1ヶ月弱ですが1社が2組、もう1社は3組見に来ました。今週末にも1組見に来る予定です。
ただ、次に購入を考えているマンション（同居している母の足が悪いので戸建て→マンションへ引越しです）は提携業者への専属専任を、と言っています。専任でないと売らないとはっきりは言いませんが。。
なので、私は専属専任の契約までになんとか今がんばってくれている2社のどちらかが売ってくれないかな、と期待している状況です。

長くなりましたが、ご参考になれば。

お礼

実際の貴重な経験からのご回答、ありがとうございます。
ここで質問して、とてもよかったと思います。
質問欄に出した書籍を読む前は、どれも「専任媒介」と言っていたので、一般媒介にするなんてまったく考えていませんでした。
「そろそろ業者に頼んでみようかな」いう状況になってきました。
他の回答者の方も含めて感謝しています。

補足

みなさん、ご回答ありがとうございました。
とても参考になりました。

現在の状況。
物件、東京都市部。某私鉄沿線。
で、その私鉄系の不動産会社に専任(！)で依頼しました。
理由は、1.以前に二社査定してもらったところとアドバイス内容がぜんぜん違う、2.当該私鉄沿線の営業所密度が違う、などです。
結果的にみなさんのアドバイスとは違いますが、これで走っています。

経過。
二月末ころに査定依頼。
三月初め、査定結果。
3/11地震発生！
3/25測量。当方敷地延長。一応二メートル接道条件は満足していましたが、「過去の測量は怪しいことがある」とのアドバイスで念のため、測量。結果はオーケー。
四月初め、媒介契約。
4/8 REINS登録。
三回程度、折込広告。
やはり、地震以降、当物件に限らず、動きが鈍っているとのことです。
被災者の方に比較すればなんでもないことですが、地震については、ちょっと困ったことです。注、当物件は液状化は関係ありません。

以上、ご報告です。

回答No.4

0113miyuri

今は退職していますが、三十年間不動産営業をしておりました時の経験が参考になればと思い、参考意見を述べさせて頂きます。物件が売主の希望額と仲介業者が値づけした価格が合致したならば、私なら、確実に専任媒介を売主さんにお願いいたします。逆に売主さんの希望が、どうしても譲れない価格を言われる場合は一般媒介にさせて頂いていました。その結果ほとんどの専任媒介の物件は三ヶ月以内に売れました。また、一般媒介の物件は同じ会社の営業マンの中でも積極的に売る人は少なかったです。この差はどこからくるのでしょうか？「あなたの家を売らせて欲しい」と、熱意をもって営業する人がいたら専任媒介のほうが良いと思います。営業マンは誰でも販売実績をあげたいのが本音！いつ売れるとも分からない物件は、ないよりはマシと言わんばかりに一般媒介にして、お茶を濁すと云うのが実情ではないかと思います。いろいろ書きましたが、要は営業マンの態度で専任媒介にするか、一般媒介にするのかを決めるのがあなたではないかと思います。当時私も「わたしは悪い不動産屋」を読みましたが、中にはうまい事を考えるなあと感心する所もありましたが、しょせんは色んな営業マンの聞きかじりで、実戦とは違う箇所が多々ありました。そんなところから作者不記載だったと感じました。「専任媒介」と「一般媒介」どちらが良いか？簡単に結論出来ない問題です。一つだけ言わせてもらうとすればあなたに対する営業マンの態度かと思います。

回答No.3

takapiii

宅建業者です。

売却を急がない物件は一般媒介で良いと思います。業者も営業マンも秤に載せられますし、購入希望者についても同様。但し、これは条件の良い物件の場合のお話。

売れない物件は一般だと永遠に売れません。どの営業マンも売れない物件は積極的には売りません。手間がかかるのに、決まらないのでは無駄骨ですからね。それと「なかなか売れない」と「何か欠点がある」という認識が買主だけではなく業者側にまで生まれてしまい、トラブルを避けたい業者は消極的になりますので。

専任が良いか一般が良いかは、結局物件の善し悪しと売却希望期間によると言う事です。専任であれば、良い業者なら売れない原因を考え、貴方に提案し、売れる方向へと持って行く可能性がありますので。売れる物件なら一般でじっくり様子見ということで。

＃私も売れない物件を数件抱えてますが、一律で一般媒介＆難ありです。

お礼

専門的な立場からのご回答をありがとうございます。
＞専任が良いか一般が良いかは、結局物件の善し悪しと売却希望期間によると言う事です。
売却希望期間については、前述のとおり余裕があります。
物件の良し悪しですが、場所はよいと思います。都下、私鉄沿線の駅の近くです。割と人気があるといわれているところです。
ただ、敷地延長です。それと家屋が古いです。

回答No.2

mqa

専任の場合、不動産業者は専任媒介を締結すると、
書面による定期的な報告義務を追いますので、状況がつかめます。
不動産業者の動きや、対応の善し悪しはこの報告の内容で
掴めますので、気に入らなければ契約期間がきれたら再契約を
申し出ずにおけば大丈夫です。
専任契約のメリットはこれですね。

特に急ぐ必要がないのであれば、一般媒介契約を結んでおいて、
不動産業者を複数回るのもよいでしょう。
複数の不動産業者と契約を結ぶ事で見えてくる事も多々あります。
個人的には一般媒介ですね。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
今までいくつか本を読んで「専任媒介」について何も疑問を持っていなかったので、紹介しました本を読んで、びっくりした次第です。
＞複数の不動産業者と契約を結ぶ事で見えてくる事も多々あります。
そうですか。非常に心強いアドバイスです。ありがとうございます。

回答No.1

atelier21

慌てる必要がないのですから、大いに時間掛けても良い結果を生みましょう
何れの方法にても、結論は良い担当者を見つける事です
是が針の穴
何人も何社とも会いましょう
地域が近ければ良い人を紹介するのですが