再建築不可物件

質問

買おうかなーと思っている物件が、再建築不可物件だと、分かりました。でも、不動産広告では建ぺい率、容積率共に書かれているんです。

前に住んでいたところの近くで、再建築不可物件なのに、新築した人がいるのですが、これはどうなっているのでしょうか？

建て直しが無理だとして、リフォームをして新築のようにすることは可能なのでしょうか？？

ご存知の方がいましたら、お返事よろしくお願いします。

回答No.2

greensnake · ベストアンサー

再建築不可物件とは、既存不適格物件のことで、既に建っている現状の建物に住むことは許されていますが、文字通り再建築ができない土地であるということです。もし、地震や火災で建物の再建築が必要となったとしても、行政からの建築許可がおりませんから、再建築は出来ません。
再建築不可の理由は色々ありますので、なぜ再建築不可であるかをよく確認してください。
一番多い理由は、道路と2m以上接していないケースです。袋地や旗竿地とか路地状敷地などと呼ばれている奥まった敷地の場合です。これが理由であれば、火事等の緊急の際に消防車や救急車が入れないとか、引越しの際に人が荷物を運ばなければならず、高くつくとかの問題や、私道等の揉めごとが生じる可能性が高いこと、銀行がローンを出してくれないなど、一般には買ってはいけない物件であることを十分理解した上でならば、検討もありうべしかと思います。
決して薦めているわけではないですが、通常、再建築可の土地に比べて、半値程度で取引されますから、安いという点がメリットです。もし将来売る場合にも安いし、売れにくいですから、本当にメリットかというと良くわかりませんが。

再建築不可であっても、新築は無理ですが、基礎と柱の構造を残し、全面リフォームすることは可能です。住友不動産の“新築そっくりさん”などが有名です。ただし、新築するより高くつくこともあります。

お礼

そうなんです。安くてとても便利な所なので、悩んでいるのです。マンションを購入するよりはいいかなと思って。全面リフォームすることができるというのは、いいですが、火事はどうしようもないですね。
悩みます。ありがとうございました。

回答No.3

abichan

＞買おうかなーと思っている物件が、再建築不可物件だと、分かりました。

　前述の方も述べていますが、おそらく２ｍ接道していない土地ではないでしょうか。

　よほど良く考えての購入が必要かと思います。

　例えば将来その土地の隣接地の購入ができる見込みがあり、その隣接地を購入できれば接道条件を満たす。または当該土地は日当たり等の環境が、非常に良好で将来に渡り住み続け買い換えは絶対しないと決めているなどでしょか。

＞前に住んでいたところの近くで、再建築不可物件なのに、新築した人がいるのですが、
＞これはどうなっているのでしょうか？
＞建て直しが無理だとして、リフォームをして新築のようにすることは可能なのでしょうか？？

　建築基準法第４３条の但し書きを適用したのでしょう。

　第４３条但し書きによる許可は、接道についての例外的適用です。道路に有効に接道できないときまたはやむを得ない事情がある場合に適用するものです。

　具体的な法律の運用は、省令基準に適合する建築物について特定行政庁が許可することになっていて、そのために特定行政庁が一定の判断をしたものについて建築審査会の同意を得るとしています。

　つまり省令基準に適合することが前提で許可の対象となります。省令（建築基準法施行規則第１０条の２）で定められている基準とこれに関連し地方公共団体が定めた許可運用基準で許可に関連する判断が行われています。

　堅く書きましたが、現実は現在居住を常としていてリフォーム等とする場合は、現在の物件より大きくしない・隣接地の方の了承を得ている等の一定条件の下、施工できるようです。これは行政官庁（市区町村役場建築課）からいかに上手く施工許可を得るか施工業者の腕の見せ所となります。

　隣接地の方にゴネられると面倒です。たとえ施工できても、ご近所との人間関係が壊れることも想定されるケースのひとつとして留意した方が良いと思います。

　長くなりました・・・。

　わたしは当該物件が安くてもお勧めできません。当該物件の購入に銀行もお金は貸さないでしょうし、後々苦労しそうです。

　では、良い土地・家づくりをお祈り申し上げます。

　http://books.yahoo.co.jp/bin/detail?id=19538106
　http://books.yahoo.co.jp/bin/detail?id=31029432

参考URL：

http://nsk-network.co.jp/42zyou.htm,http://books.yahoo.co.jp/bin/detail?id=19538106

お礼

母の為に、買いたいと思ったのです。
まだ、悩んでいます。ありがとうございました。
家はぼろぼろなんですけどね。

補足

商店街の中にあるのです。前は通路です。
その通路には5Ｍほど、接していますが、その通路自体は２ｍほどです。

回答No.1

kabaka99

こんにちは。
再建築不可物件というのは、道路に面していない等の理由で合法的に建築出来ない敷地のことを言います。
ではなぜ、建築されているのかというと、法律の制定以前にたてられた建物であったり、建物を建てた後に土地の区域割に変更が生じて、新築物件を建てられなくなったり、と様々です。

一方建ぺい率や容積率は、都市計画に基づいて一定のエリアに設定されるものですから、再建築不可な敷地にでも適用されます。
さて、リフォームについてですが、役所に届けなくても良い程度のリフォームでしたら自由に行えます。
どの程度であれば届けなくてもよいか、という点については専門家に相談してほしいのですが、昔取った杵柄でしゃべりますと、建築の主要な構造物（柱など）を触らなければリフォームの範囲で納まると聞いたことがあります。
近隣の方は、これを利用して新築のように建物をつくられたか、あるいは超法規的措置でもとられたかでしょう。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031224A/index2.htm

お礼

都市計画に基づいているので、再建築不可なのに、容積率などが記述されているのですね。
賢くなりました。ありがとうございます。