住宅ローンを組んだ方教えてください。

質問

こんにちは。
私（33歳）は母・姉と女三人家族です。
ずっと自分の家に憧れていて結婚したら家を建てようと思っていたのですが縁が無く・・・
思い切って自分で家を購入しようと考えるようになりましたが貯金はほとんどありません。
現在家賃を83,000円払っています。
先日母とも「年間100万以上払っているのにいつまでたっても自分の物にならないのって・・・これで定年退職したら住む所ないね。今の福祉ってアテにならないし。古くなっても自分の家なら追い出されないから家欲しいね」と話したりもしました。

そこでみなさんに聞きたいのですが、こちらの過去ログで住宅ローンの質問を見たのですが、やはり頭金が無ければ諦めたほうがいいと書いてありました。
頭金なくローンを組んで困っていない人っていますか？
また私は年収450万で姉は600万程あり母はパートで10万前後です。
住宅ローンは私が払い生活費等は姉が払って行くというのであれば頭金なしでローンを組んでも大丈夫と思われますか？
私ももう歳なのでそろそろ35年ローンを組むのも難しくなっていきますし・・・
ちなみにマンションは管理費や維持費がかかるので3000万円ぐらいの一戸建てを考えています。

長文ですみませんがみなさんのアドヴァイスと実体験をお願い致します。

回答No.4

iruma_tea

一点気になったのですが，

>マンションは管理費や維持費がかかるので

一戸建てもマンション同様に維持費が必要です．私の父が建築関係の仕事をしておりますが，木造で月2万円，鉄筋コンクリートで月1万円くらいの維持費をみておいた方が安全とのことでした．戸建の場合，築20年以降に大金が必要な修繕（防水・外壁塗装など）を行うケースも多いようですし．
　20年後に500万の修繕を仮定すると，一年あたり25万円必要になります．マンションの管理費＋修繕積立ても年間25万円くらいのケースが多いと思いますので，どちらも同じくらいお金が必要かもしれません（これは私の憶測で仮定をたててます）

sizuyama様の素晴らしいマイホームライフをお祈りいたします．

回答No.3

noname#11476

>先日母とも「年間100万以上払っているのにいつまでたっても自分の物にならないのって
持家になったからといってもお金がかからないわけではありません。
まずはそのあたりの計算の仕方を学んでからの方がよいでしょう。

>古くなっても自分の家なら追い出されない
古くて住めなくなるということは現実問題としてあります。

>やはり頭金が無ければ諦めたほうがいいと書いてありました。
これには色んな理由があります。まず諸経費はローンが使えませんからその分を用意しなければならないのはもちろんなのですが（金利の高い諸経費ローンも一部金融機関では扱っていますが）、それだけの話ではありません。

>頭金なくローンを組んで困っていない人っていますか？
色んなケースがありますね。このサイトで良く出てくる話は、

・事情があって居住しなくなったから売却、あるいは手狭になったので買い替えしたいが売却してもローンを完済できない（頭金少なく購入するとこういうことが起きます）
・返済が思いのほか苦しく返済継続できない
（返済金額が大きすぎというのは頭金が少ないためにローン金額が大きいということ）

>また私は年収450万で姉は600万程あり母はパートで10万前後です。
>住宅ローンは私が払い生活費等は姉が払って行くというのであれば頭金なしでローンを組んでも大丈夫と思われますか？

現状ではだめでしょう。家計収入は高収入ですが、それであればそれなりの貯蓄ができていなければおかしいです。わずか月８．３万の家賃だけで、貯蓄の余裕がないというのはおかしいです。

>私ももう歳なのでそろそろ35年ローンを組むのも難しくなっていきますし・・・
何故３５年ローンを組むのでしょうか？ローンの年数が長い方が良いというのはどういうお考えで出てきたのですか？
ローンを長く組むということは即ちそれだけ長い期間金利を支払うということであり、つまりそれだけ銀行に奉仕するということ以外の意味はありません。大家に支払っている家賃を銀行に支払っているだけです。
誰もが出来れば短い期間の借り入れで済ませたいのです。その方が得だから。
ちなみに３０００万を３％全期間固定で借りたとして、２０年で完済すると金利の支払総額は約１０００万です。もし３５年借りると１８５０万です。８５０万の差が出ます。

>ちなみにマンションは管理費や維持費がかかるので3000万円ぐらいの一戸建てを考えています。
戸建も同額程度の維持修繕管理費用がかかります。もちろんＤＩＹを駆使して安く上げることが出来るという特徴が戸建にはありますし、多少の不具合は辛抱して安く上げるという方法も考えられます。あとはマンション管理費がない分少し安めにはなります。

戸建の場合は外壁と屋根工事で大体１０年に１２０万程度の出費を考えてください。更に中の設備や内装についても２０年で１２０万程度と思ってください。毎月に換算すると１．５万／月程度です。
これに固定資産税が加わるので、大体月２．５万程度です。

ご質問の家賃程度の居住費とするには、８．３万－２．５万＝５．８万／月程度の負担で済ませないといけないですね。そうしますと、たとえば３５年ローンで毎月返済額を抑えても、金利３％（短期固定ですともっと安いものがありますが、３５年の年数を考えると現在の全期間固定金利の３％弱を基本とした方がよいでしょう。将来金利は上がりますので）として、１５００万の借り入れで月５．８万になりますので、１５００万の借り入れが限度となります。
今１５００万の頭金が存在したとすれば家賃と同程度の負担ですみ、将来建て替えという話が出ても（建物は寿命がかならずきますから）土地がありますので、まだ負担が軽く建て替えが検討できます。

今３０００万の借り入れとなると毎月返済額は３５年返済でも１１．５万／月です（維持管理と税金も加えると居住費としての負担は１４万／月）。このうち金利の支払は当初は７．５万／月です。先の２．５万の維持管理費用とあわせると、月１０万の負担であり、これは家賃と同じ消えてなくなる費用で先の家賃よりも負担は増えます。残る元金支払額は４万／月です。（残るといってもそのうち建物費用分は、建物の減価償却があるので目減りします）
金利の支払は３５年間で平均すると４．４万／月ですからトータル６．９万／月の支払で、もし建物に寿命がなければ家賃負担よりは軽くなりますが、建物は１５００万として築５０年まで使っても、毎月２．５万ずつ消えてなくなっていることになるので、やっぱりトータルの居住費としてみた負担は９．４万／月と家賃以上の負担になります。
この状況を改善するにはもっと借り入れ金額を減らして金利の支払額を減らさないといけません。
つまり頭金です。

ご質問者の場合、まず現状で貯蓄の余力がないはずはないので、家計の状況を改善しなければそもそも全額ローンでの購入は無理で、家計状況が改善できて、ご質問にある自分の収入全部を居住費に回せる状況にすると、毎年３５０～４００万ほどは貯蓄可能でしょうから、４年すると１４００～１６００万たまります。
そうすると借入額は１５００万になるので、先にお話した家賃程度の負担ですむ金額まで落ちてきます。

ちなみにこれだと物件価格の４割程度（諸経費分があるため）を頭金でまかなうことになりますので、たとえ物件の価値が下がってもローン残高を下回ることはないでしょうから何時でも売却できます。

一つ留意点としては、お姉さまやご質問者は今は良いのですが、将来ご結婚などされた場合には、売却するのか、それとも結婚しても住み続けるのかという選択が必要になるので注意してください。
住宅ローンは、得に金利がお得な商品は「本人居住」でなければなりません。要件を満たさないときには全額一括返済を迫られます。（先ほども返済を求められて困っている質問がありました）

お礼

ご丁寧なお返事ありがとうございます。
mickjey2さんのお話とても為になりました。よく考えてみます。
本当にありがとうございました。

回答No.2

koala0305

知人で同じような例を知っています。兄妹ふたりとも独身で親と一緒に暮らすためローンを組んで家を買ったのですが、兄が結婚して家を出ることになりました。結局、ローンを払えなくなり家を売ってかなり損をしたようです。sizuyamaさんもお姉さんも結婚する可能性は十分あるのですから二人が同居して働くことを前提としたローンは避けたほうがよいと思いますが・・・・

お礼

基本的には結婚したとしても私が住む予定です。
でも２人とも結婚したいと思っていないのでずっと独身の可能性のほうが大ですね。
少々体の不自由な母なので一生一緒にいて面倒みるつもりなので。
ありがとうございました。

回答No.1

hilopon

こんばんは。
頭金はなくともローンはそれだけの収入があれば組めます。収入があればというのは、返済可能ということです。実際、住宅ローン自体は物件自体が担保ですので、返済不能だとでていけばオッケーなので、それだけの収入があれば可能です。ただし、諸経費（銀行ローン手数料、土地の登記簿登録料、銀行ローン生命保険代）などは200万円別でかかるのでとりあえず、労金で借りるなど銀行ローン以外でのローンを組む必要があります。これも新築のマンションだと値切ることも可能ですが、ご要望の一戸建てとなると注文住宅では難しいでしょう。ということで建て売りと選択がなってくるでしょうが、建売は物件の事前チェックをかなり入念にする必要があります。また最後になりますが万が一家族が結婚された場合、また相続する場合など考えて名義は慎にしてください。では。

お礼

さっそくのお返事ありがとうございます。
相続の事とか・・・考えてみなかったです。
そうですよね。よく考えてみます。