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困っています。
夫54才、私42才の子供が居ない夫婦です。夫の母は86 才で一人で借地の上に家を建てて30年住んでいます。借地権の名義は母、家は夫の名義になっています。20年前から夫が金銭的（地代、生活費の一部）に夫が負担しております。母が亡くなった後は借地も夫の名義にするつもりでした。ところが夫の姉が離婚し、母が高齢な事を理由に母と一緒に住みたいと言ってきたのです。私共は別に家を5年後に購入する予定で母の家ら住むつもりはありませんが、長年なにかと母の面倒は見てきたつもりなので、権利は主張したいのです。一度姉を家にいれてしまうと問題が起きる気がしてなりません。夫は心情的に迷っています。はっきり言ってその土地を処分するなりしてお金にしようと思っていましたので。借地の名義と家の名義を夫にしても実際に姉が住んでしまうと居住権などが発生してしまうものでしょうか？いざ処分する時に名義だけでは処分できなくなってしまうのでしょうか？どうかお知恵を貸してください。
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ご質問の状況は、 借地権：夫の母 建物 ：夫 ですね。 まず借地権については母のものですから生前の夫への名義変更は即ち贈与になりますので贈与税がかかります。 （金額は税務署で確認してください） 金額によっては高額な贈与税がかかります。また名義書換料を地主から請求されるでしょう。 税金に関しては生前贈与の為の相続時清算課税制度を利用することで贈与税を非課税又は低率にすることが可能です。 一方相続の場合には、名義書換料はかからず、高額な贈与税ではなく相続税の対象になります。（相続人が２名ならば７０００万までは非課税） 相続は法定相続人である姉と夫になります。 つまり基本的にはそのような法律上の配分となります。 これは姉が居住しているかどうかは関係ありません。遺言で夫に全部渡すようにも出来ますが、しかし姉には遺留分の請求が出来ますので、一切なしということは出来ません。 あと、姉の居住ですが、使用借家として姉に貸す事は可能です。ただ売却したいというときにでは簡単に退去してもらえるのかというのは微妙な話です。 特に土地の借地権の一部を姉が所有している場合には、家を借地権ごと売却する際には姉の承認が必要です。 借地権の話がなければ、使用借家は第三者に対抗できませんから、夫は姉の承諾なしに売却することが実は可能です。 たとえば姉に対しては一定期限のみという限定で定期借家契約を結んで居住してもらうという方法も考えられます。（定期借家契約では契約に定めた期間を過ぎれば原則退去しなければなりません。もちろんその時点で当事者が新たに合意してまた契約することは可能ですが。）
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土地問題でなく遺産分割問題ですね。 つまり、お母様がおなくなりになった時の遺産をどうわけるかということです。 普通、親の面倒をみたといっても、遺言でもないかぎりそれが「寄与分」として 特別カウントされません。「寄与分」とは、財産が減ることを防いだとか価値を 増大させたというときのこと。 お母様が遺言で、建物を息子に譲るといわないかぎり、基本的にお姉さんと （他の相続人がいない場合）半分にわけないといけません。 多に、預金などの資産があればそれとあわせて計算することになりますが そうでないと、お母さんの保有する「借地権」は相続後はご主人とお姉さんが 半々で共有ということになります。 建物は、おそらくお父様の遺産分割の際、建物をご主人、借地権をお母さん その他資産をお姉さんと分配したのでしょう。 本来は、建物が登記されていて名義人はお父様であったはず。相続登記で 建物はご主人に移し、借地権（これ自体は登記できません。地上権として なら登記できますが、ふつう建物登記があれば借地権として対抗できる） の所有者を（相続上）お母様としたわけですね。 これは、実は遺産分割協議書でもないかぎり、どこにも証拠がないので （登記簿に記載がないので）お母様が亡くなれば、自動的に借地権は建物 名義人に帰属するという感じになってしまいます。 ただし、借地権をお母様のもとした話し合いがなされていて、それをお姉さんが 知っていれば、お母さんの遺産の半分は私のものだと主張します。 そこでもめたらどうなるか考えて見ましょう。 借地権と建物価格なら借地権のほうが圧倒的に高いです。 築３０年の家屋は資産価値はゼロかもしれません。しかし借地権は普通 土地価格の７割程度の値打ちはあります。更地３０００万の土地なら２１００万円 お姉さんが、住んでいてお母さんがなくなれば、当然お姉さんはそこに済み続ける 権利を有します。 ただし家屋の家賃を支払う義務と、土地の半分の地代を支払う義務が発生します。 （これは底地権者への地代とは別に）質問者さんはそれを得るかもしくは 共有財産の分割請求 つまり 借地権を（家屋をセットで）売って持分割合に 代価をわけることをお姉さんに請求できます。 私も５０代ですが、熟年離婚のお姉さんのよるべない 心細さには同情いたします。 お姉さんも相続権はあります。 喧嘩せずにおだやかに話をまとめてください。
お礼
くわしいご回答ありがとうございます。義母は夫に借地権を譲るという遺言書を書いても良いといってくれているのですが。おっしゃるとおり夫の姉の心細い気持ちもわかります。なんとか平穏に話し合いをしたいと思います。
- hyde19
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姉が住んでしまうと、居住権は発生します。家を売るにしても出ていかないとなれば、買主に家を見せることさえトラブルになりますよ。 ただ、母名義の家である以上、母が良いと言うことに意義は唱えられないと思います。 金銭的には姉が母や家のために毎月いくら出してくれるかですね。当然そういう負担はあるべきです。そうでなければ、夫が姉の生活費まで見ることになってしまいます。 家を売る場合ですが、その家に借地権がなくても法定借地権が自動的に生まれます。 これも家に住むための権利です。既存の借地権があっても、家を購入してその土地を利用することはできます。ただ、借地権を主張して・・・と問題になりそうなことろが買い手に敬遠されないように解決はしておいたほうが良いですね。（家を売るときに一緒に借地権を売る同意を母がすれば良いです） 買い手がそういう権利関係を了解して買うことはできますよ。例え姉がいようと売ることはできます。賃貸物件を居住のまま売って、家主が代わるのは普通にあることです。居住権はありますが、売買を妨害することはできません。居住権を守るという理由があれば別ですけど。 ともかく、姉がそこに住むにあたって、家主である夫に家賃を支払うつもりがあるのかどうかですね。 もちろん、生活費の問題も含めて解決できる信頼関係がないと、売るときにもトラブルになる可能性はありますね。
お礼
ありがとうございます。ただ姉は家賃を払いたくとも払えない状況なのです。ご回答からもやはりトラブルらなりそうな気配しますよね。一度okを出したら大変そうなのでよく検討して夫とも話し合いたいとおもいます。
お礼
大変的確でわかりやすい回答ありがとうございます。一応前の時点では借地権も放棄すると姉は言ってくれてたのですが、事情が変わってきました。贈与税の相続時生産課税制度とは何でしょう。さっそく調べてみます。ありがとうございました。