家主が自己破産

質問

昨年５月に店舗契約したのですが、同年１０月に家主が自己破産しました。仲介してもらった不動産屋と話をした結果、家主としての権限はあるとの事なので今月まで家賃は支払い続けていました。
そして今年の５月に店舗が競売にかけられることになりましたので、家主に敷金の返金をお願いしたのですが、競売で落札した人と家主とで敷金の扱いを決めるのであって、借主に返金することはないと言われてしまいました。私は敷金は預けているお金なので返金してもらうべきだと思うのですが・・。どうなのでしょうか？あと家賃は４月、５月も支払うべきなのでしょうか？ご回答宜しくお願いします。

回答No.4

businesslawyer · ベストアンサー

もし、質問者さんが競売における買主となった場合には、「賃貸人」＝「賃借人」（双方とも質問者さんになる）となって、賃借権は混同により消滅し、敷金返還請求権もまた、混同消滅しますので、旧家主に対して請求する事は出来ません。ただし、敷金分については、質問者さんが支出する競売の売買金額に配慮される（減額される）事になると思われます。それから、他の方も述べていますが、家主の自己破産後の質問者さんの賃料の支払いは、家主さんにする事は出来ず、破産管財人に対してするか、供託する事になると思われます。家主自身に弁済しても、その弁済を破産債権者に対抗できなくなります。それから、その建物の所有権だけでなく質問者さんの賃借権も含んで競売する事はもちろん可能ですが、その場合、賃借権の負担の付いた所有権を競売する事になり、競売価格が安くなってしまう事になって、破産債権者の満足を得られない恐れがあるため、、質問者さんの賃借権を差押債権者や買主に対抗できる場合を除いて、賃借権は無いものとして競売される可能性が高いと思われます。

お礼

丁寧にありがとうございます。仕組みがだいぶ分かりました。

回答No.3

lemonbarm

正式な破産管財人は登録されているのでしょうか？

まず、破産の宣告をうけているのであれば賃料も破産資産の中に組み込まれていきますので家主さんに権利はあって無いようなものとなります。
用は家主が勝手に受け取って、勝手に使うということはできません。破産管財人が資産の合計からお金を貸した人に配当していく形になります。
従って、破産管財人の人に連絡を取ってどの様な手続を行えばよいのかを確認して下さい。
管財人がきまっていないのであれば、その宣告を行った地方裁判所で供託等の手続を聞いてみて下さい。
賃料の支払い義務は継続されます。（払わないといけません、払方が変わる可能性があります）

店舗の競売については、賃貸の契約を行った時期によって変わります。
今の家主が返さないといけない場合と落札者（新しい所有者）が返さないといけない場合があります。

競売が始まった段階で、資料の閲覧ができますのでそのなかで評価書の「落札後の負担義務」というのが落札者に有るかどうかを見て下さい。
負担義務の中に、敷金の返還義務の可能性が記載されていると思います。
少し、分かりづらいのであれば、まず競売の事件番号「＊＊年（ケ）－－－号」を調べて下さい。家主は当然知っていますし、競売の執行官が来たので有れば執行官に聞いても良いでしょう。敷金の返済義務などについても教えてくれると思います。
また借主も事件の当事者（関係者）ということになりますので、今の段階でも裁判所の競売係で事件番号と事情を話せばある程度の事は教えてくれると思います。

回答No.2

noname#11476

>家主に敷金の返金をお願いしたのですが、競売で落札した人と家主とで敷金の扱いを決めるのであって、借主に返金することはないと言われてしまいました。

ご質問者はまだその物件の賃貸を続けているわけですよね？であればその通りです。
賃貸契約を解消して出て行くということであれば敷金返還の話しになりますが、これは破産管財人と相談することになるでしょう。（戻るかどうか、戻るとしても全額かどうかはわかりません）
ご質問者の借家権が新所有者に対抗できないと、賃貸契約が消滅してしまうのでやはり同じことになります。

>私は敷金は預けているお金なので返金してもらうべきだと思うのですが・・。どうなのでしょうか？

わかりやすく言うと「ご質問者との間で交わされている賃貸契約も含めて競売される」ということです。
ですから、ご質問者の敷金はそのまま競売により購入した人が引き継ぐわけです。
逆に言うと、競売価格にはその分も含まれているということです。敷金５０万の賃借権がついている物件が５００万で落札されたら、物件自体の価格は５５０万で、そのうち敷金５０万分の債務も購入するから５００万の値がついたと考えるわけです。

>あと家賃は４月、５月も支払うべきなのでしょうか？
競売が実施されて、新しい所有者が決まるまでは現所有者に支払い、新しい所有者が決まればその人に支払うことになります。
払わずともよい月はありません。もし詳細不明な場合には都度破産管財人なり、仲介した不動産業者なりに確認してください。

お礼

「賃貸契約も含めて・・。」の競売なのですね。分かり易い説明ありがとうございました。

回答No.1

businesslawyer

家賃を4月5月も払うのか?　と言われていますが、そもそも、現在も賃貸借契約は続いているのでしょうか？そして、4月5月も賃貸借契約が続く（つまりその借りている店舗物件を質問者さんが引き続き使用する）と言う事なら、当然家賃は払い続けなければなりません。とにかく、その店舗物件を差し押さえて競売にかけた「債権者」に、質問者さんの賃借権を対抗できるのかどうか、によります。対抗できるのであれば、賃貸借関係は存続し、競売による買主が「新しい家主」となるに過ぎないので、引き続き賃貸借関係を維持できるので、敷金もその新家主から契約終了後等に返還される事になります。しかし、賃借権を競売による買主に対抗出来ない場合には、買主が承諾しない限り賃借権は消滅します。そして、今回は家主の自己破産ですから、質問者さんは、「賃借人」と言う立場ではなく、現家主に対して敷金返還請求権を有する「債権者の一人」として、その競売物件を始めとする家主の総財産の中から、配当要求していくことになるため、配当を受けたければ、その債権を今回の強制執行の管轄の執行裁判所に、一定期間内に届ける必要があると思われます。もちろん、満額受ける事は難しいと思われます。詳しくは、弁護士等に相談する事をお勧めします。

お礼

分かり易いご説明ありがとうございます。もう一つお聞きしたいのですが、もし私が競売で落札した場合は敷金は元の家主から返金を受ける形になるのですか？