競売による新家主は敷金を承継しているか？

質問

私の居住するアパートが競売となり、新家主が決定しました。　私の居住歴は古いので私の居住権・借家権が継続することに問題は無く、新家主も理解しています。

私がわからないのは「敷金」が新家主に承継されているのか否かです。　私には他面で前家主に対する金銭債権がありますが、その残額回収を諦めざるを得ませんでした(前家主は破産手続き中のようです)。

私は今のところ「敷金は新家主に承継される、つまり前家主に支払った敷金額は新家主から退去時に戻ってくる」ものとおぼろげに理解しています。　この理解は正しいでしょうか？　正しいとすれば、それはどの法律のどの条文に基づいてでしょうか？　更にまた、この理解を将来に実行させるには賃貸借契約書等に記述するるべきでしょうか？

皆様のお知恵をいただければ幸いです。

回答No.1

hekiyu · ベストアンサー

"この理解は正しいでしょうか？"
↑
ハイ、正しいです。
ま、法律を勉強している者には常識です。
新家主は旧家主の地位をそのまま引き継ぐのが
原則ですから、敷金返還義務も引き継ぎます。
新家主はそれを計算に入れて新家主になるべき
でした。

”正しいとすれば、それはどの法律のどの条文に基づいてでしょうか？”
　　　　　↑
条文にはありません。
判例、通説ということです。
売買でも競売でも同じで新家主は当然に
承継するということになっています。
賃借人の利益からいって、承継を拒絶する
ことはできません。
ただし、新旧家主と賃借人の三者間で
承継しないことを定めるのは有効です。
（昭和５年７・９判決他多数）

”この理解を将来に実行させるには賃貸借契約書等に記述するるべきでしょうか？”
　　　　　↑
記述していなくても、新賃貸人が引き継ぐ、
ということです。
でも、トラブルを避けるためには、記述して
おいた方が良いですね。
この場合は、確認ということになります。

お礼

hekiyuさん、懇切な回答を有難うございます。

おかげで私のあやふやな理解が確信に変わりました。
新家主が私の無知に付け入ろうとする傾向は既に感じておりますので、法律への言及部分には殊に力付けられました。

回答を有難うございました。

回答No.3

tk-kubota

その競売の基となった抵当権の設定日が、hutenさんが賃貸した時期より遅ければ、その競売で買った買受人は、貸主の権利義務を全て承継するので、敷金も承継します。
明確な条文としてはないですが「買受人は抵当権設定時期の状態で取得する。」と言う大原則があるので、それによって、買受人は抵当権設定時期に賃借権が設定されていたので上記のとおりとなります。
なお、「この理解を将来に実行させる」と言いますが、念のために契約書に明記してもかまいませんが、なくても効力は変わりないので、どちらでもいいです。

お礼

tk_kubotaさん、回答を有難うございます。

現段階で何もしなくて良いというのは助かりました。

有難うございました。

回答No.2

doraemonhimitu

競売で競落した人は敷金も継承されるので、問題はありません。
競売に出された物件は裁判所が調査をして物件調査説明書に敷金等の権利関係が記載されて、物件の評価金額から差し引かれて、最低入札価格が提示されています。競落者は記載された権利関係と負債関係をいっさい引き継ぎをしなければならないことになっています。この物件調査説明書は入札期間であばだれでも閲覧ができます。

お礼

doraemonhimituさん、回答を有難うございます。

ご指摘の「物件調査説明書」は最近に関係人として閲覧しましたが、素人のせいで、勘所がわかりませんでした。5年間保存されて有料閲覧が出来るとのことでした。

有難うございました。