適正な時価

質問

相続税の土地の評価は路線価、倍率方式のよらなくても適正な時価を算定しても認められるのでしょうか？
その適正な時価とは不動産鑑定士に算出してもらうのでしょうか？
そもそも路線価、倍率方式でなく適正な時価でもよい場合とはどのような地形が該当するのでしょうか？

回答No.1

myuzans · ベストアンサー

「そもそも路線価、倍率方式でなく適正な時価でもよい場合とはどのような地形が該当するのでしょうか？」という質問についてですが、私が経験したケースでは、その不動産の価値からいって、相続税の財産評価通達などにのっとって計算された評価額が高すぎて、本来、時価評価するのであれば払わなくてもいい税金を余計に支払う義務を負うケースがそれに該当しました。

その相続税の申告作業では、被相続人が崖地を所有していて、倍率評価であれば納税額が０になり、問題ないのですが、たまたまその場所が都市計画法上の工業区域に該当して、路線価により評価額をだす必要がありました。相続人は崖地なんか、いびつな形で造成のしようもないし、仮に造成しても、水の放出について水利組合の反対に遭いそうで、処分にこまって、ただでも欲しくないとの要望でしたので、税理士の先生の指示により、税務署の資産税担当者に相談したところ「厳密には不動産鑑定士の評価によるべきであるが、（どう税務署の担当者がみても、その人もいくら無料でもこんな土地なんか欲しくないとの気持ちを形成するに相当たる資料を付けたので、）相場について詳しい宅建業取扱主任者 の方の意見書でもいいですよ。」との回答を受け、結局、薪の炭の材料としての価値しかない、として１００万円にも満たない評価額で決着しました。

回答No.2

noname#11945

最近はほぼ地価も安定し、また、一般には、相続税評価額は、「時価」の８割と言われていますので、あまり問題になるケースも多くないとは思いますが。

「適正な時価」は、税務署サイドでは、第一に「相続税評価額」である、との認識です。

「適正な時価」は、結局のところ、「一般的に取引されるであろう金額」と言うことですので、もし「相続税評価額」以外の評価をする場合には、大体次の数字を検討します。

(1)　不動産鑑定士による評価額
　ただし、評価の基準の何処にポイントを置くかによって、一人の鑑定士の評価額が、一本にまとまらない場合があります。
一応「専門家」による評価として基準にはなりますが、税務署が１００パーセント認めるとも限りません。

(2)　その土地の近隣で、実際に取引された値段を参考に、その土地の条件を加味して導き出す。

(3)　不動産業者に、「いくらでなら売れる」と値段をつけてもらう。

「実際に取引される価額」と言うことなので、考え方として主なものは、以上のようなものが一応あげられます。

特殊な地形の場合もあれば、(最近少ないとは言え)路線価が今の状況を反映していないと考えられる場合、もありうるわけです。

贈与の場合は別にして、相続の場合であれば、各種評価の特例がありますので、実際に使える数字になることは多くは無い気もしますが。

税務署が認めるかどうかは、事前に問い合わせたとしても、「どうぞその数字で申告してください。」「違ってたら後で否認しますから。」と言うのが基本的な姿勢ですので、申告後数ヶ月は結論を出しようが無いとお考え頂いたほうが良いとしか言えないのではないでしょうか。

ただし、不確定な要因が多いとはいえ、「路線価による評価額」以下での親族間の売買がすんなり通った例も、知人にはありました。

「売買」であれば、売りに出す事情等も絡んできますから。