住宅ローン 色々教えて下さい！

質問

１４００万の頭金（諸費用込み）で、４２００万の物件購入予定。
主人だけでは転職したばかりでローンが借りれません。
ですので、２年ほどは父に２２００万（２５年）主人に１千万（３５年）で組、２年後には父の分を借り換えという形で主人にします。

１．１％の控除は２年後の借り換え後でもきくのでしょうか？
２．大体、２年以内と２年後の支払いはわかりませんでしょうか？
３．借り換え時に手数料はどうなるのでしょうか？
４．贈与税はかかるのでしょうか？お値段は？
５．変動と固定はどちらがよいのでしょうか？（２年ほどは私の収入もたくさんあり、繰上げ返済可能です）
６．繰り上げ返済は１年ごとにしたほうがいいのか、更新時にしたほうがいいのか？
７．変動にしていて更新時に固定や変動やらに変更可能か？大体の手数料もわかれば教えて下さい。
８．他に助言ありましたらよろしくお願い致します。

ちなみに、現在主人の手取りは１８万（基本で、営業です。以前は２７万）以前の収入になれば返せます。
また、不動産屋が計算したのは均等９．３万です。（２％）現在１２万の家賃を払うことになったので（社宅補助がなくなったのです）かなり焦ってます。

どれか一つでもいいので、わかる方いれば助言をお願いします。

回答No.6

noname#11476 · ベストアンサー

>辛口で少し凹みましたが、
すいません。辛口のつもりはないのですが、淡々と書くとどうしても冷たい感じがするようです。

>出資割合と登記割合を間違えなければ贈与税はかかりません。とは、どういうことなのか、

つまり、ＡさんＢさんが共同で家を買うとします。
Ａさんが２００万頭金とＡさん名義のローンを５００万
Ｂさんが５００万頭金と３００万のローンを組む。

すると、Ａさんは合計７００万、Ｂさんは合計８００万出したことになります。
物件価格は７００万＋８００万の１５００万ですから、

Ａさんの持分は７００／１５００
Ｂさんの持分は８００／１５００

として登記すれば贈与にはならないということです。もし登記の時の持分を上記のように出資した割合以外にすると一方から他方への贈与になってしまうわけです。

主人の年収ですが基本が手取り１８万で、転職する前までは店長で５００の収入がありました。

>確実でないにしても、私が１０万以上収入を得られたら生活は出来ると思うのですが・・・・。
これはご質問者の家計の内容などに大きく依存しますからなんともいえません。
一番良いのはライフプラン（生涯の家計を年単位で計画したもの）というものを作って検討することです。

一般的に言われているのはローンの金額は年収の４倍以内です。
それからすると、３２００万のローンということは年収８００万以上を維持する必要があるということです。（ご質問者とご主人の両方で）
他の指標では年間返済額が年収の２５％以内というものもあります。これは大体年収５００万位の人だと子の程度になります。（年収が多ければ比率はもう少し高くてもＯＫ）
楽に返済出来るのは２０％いないです。銀行の審査についてだけ言うともっと高くても貸しますが、あちらはこちらの生活のことは考えていませんから、審査ギリギリの場合は、実際には特に子供がいると教育費の捻出が出来なくて苦労します。

ちなみに持家を購入するということは、他にも費用がかかるので注意してください。
固定資産税は頭にあるようですが、それ以上にかかるのが維持費です。家というのはメンテナンスしなければあっという間に寿命が来ますし、中の設備も壊れたりします。
最低限月１万、出来ましたら月１．５万を修繕費として考えておいて下さい。大体１０年単位で百数十万程度かかります。（マンションの場合は修繕積み立てが決まっていますが、これは共有部分のみだし大抵修繕では予算オーバーになるので追加負担を考慮すると戸建と同程度になります）

お礼

なんか・・・・。すごいです。
３０歳の友人が頭金無しで４０００万の家をフルローンで買いました。
友人は女で現在専業主婦、今後パートの予定です。
旦那さんの給料は手取り２５万。支払い１０万。
それを聞いて、頭金も必死に貯めたし、一人分の学資保険は確保している、という気持から何とかなると思っていました。
まだまだ、質問します。いったん締め切りますが、全てを判断してどうしても欲しい土地ですが諦める方向でも考えなければ・・・と思っています。
ありがとうございました。

回答No.5

attayo

追加で回答します。
(1)二年後に借り換えが出来るとしてそのときの年収が問題です。二年後に元金が100万円減っていたとしてご主人の借入合計は3100万円になります。この額を借りるとするなら年収が480万円以上ないと返済比率35％を超えるので困難です。
(2)二年後に借り替えるとき自宅の担保価格が問題になります。新築を購入するときは売買価格の100％まで借りられるのが現状ですが二年後のときは担保価格を査定されると思います。担保価格を査定する場合路線価を考慮します。住宅地の路線化は未だ上昇する気配はなく下がっていくと見るのが普通でしょう。とすると二年後に借り換えするときは担保不足になり3000万円の借入は困難になります。せいぜい合計で2500万円が上限でしょう。それまでに自己資金で元金を500万円以上減らす事は可能ですか？

お礼

とっても親切に本当に有り難う御座います。
場合によっては無理しないで諦める心準備をしています。
年収は売ってなんぼなのでなんともいえません。額面で２５・ボーナス年８０ですので３８０ぐらいです。
父に頼んで、どうにか期間延長も考えてますが新しい問題で、不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税がかかるのでは？と友人に言われました。
単純に計算して取得税１６万・登録１０万・固定５万・都市１．１万。これはあってますか？区画調整に入っているので都市。。。はかかるのでしょうか？
毎年は固定と都市だけになるのですよね？すみません。無知すぎですが、調べ方がわかりません。

また父のほうが年収も多いので控除を考えたらギリギリまで父のローンにした方が賢明かなと思います。

現在、主人手取り１８万（基本）私がバイトで３０万あります。確定申告などの証明はできません。ですから１－２年後は繰り上げ返済できると思うのですが、先は１０万ぐらいのパートになると思います。
自己資金で５００減らすとなると何年おきにいくら返していったらいいのでしょうか？
父　２０００万　２５年、主人　１千万　３５年です。

回答No.4

noname#11476

他の方もいわれているように、この場合は父と子供で双方持分を持って購入する形になります。
後で「借り換え」ではなく持分の「売買」になります。この時に夫が借り入れを出来るかどうかは金融機関の判断です。（当然審査に落ちればアウト）
年収に対する借り入れ金額が大きいので、今の時点で可能と断言は無理ですね。

>１．１％の控除は２年後の借り換え後でもきくのでしょうか？
住宅ローン控除は、あくまで本人が居住することが原則ですから、まずお父様はとうぜん受けられません。（お父様が居住されるのでしたら受けられます）
次にお父様から夫に売買された後は、親族間売買では適用しませんから、夫はこの分については受けられません。

ただご質問のように手取り１８万とかそういうレベルだとそもそも年間所得税の税額もさほどありませんから、あまりローン減税の効果は期待しない方がよいと思いますけど。。。。１％のお金をくれるのではなく、所得税を負けてくれるだけですから、納税額が５万であれば５万以上にはなりませんよ。

>２．大体、２年以内と２年後の支払いはわかりませんでしょうか？
借りれるかどうかもわからない現状ではわかるはずもありません。２年後の金利が幾らなのかも誰も予測できませんし。

>３．借り換え時に手数料はどうなるのでしょうか？
売買ですから結構かかりますよ。数十万単位は当たり前で、１００万超える可能性もあります。

>４．贈与税はかかるのでしょうか？お値段は？
出資割合と登記割合を間違えなければ贈与税はかかりません。

>５．変動と固定はどちらがよいのでしょうか？（２年ほどは私の収入もたくさんあり、繰上げ返済可能です）
何年返済するかです。２０年以上の返済であれば全期間固定を選ぶのが無難です。
今は超低金利なので変動だと安く感じるけど、そういう時代が２０年以上続く可能性はまずありません。

>６．繰り上げ返済は１年ごとにしたほうがいいのか、更新時にしたほうがいいのか？
これはケースバイケースです。具体的金額で比較検討しなければ結論は出せません。

>７．変動にしていて更新時に固定や変動やらに変更可能か？大体の手数料もわかれば教えて下さい。
銀行によりことなります。

>８．他に助言ありましたらよろしくお願い致します。

まず、毎月返済額ですが、現在世の中にある全期間固定金利のローンを選択、定年時に完済する年数で返済可能かどうかを判断してください。それでオーバーしているようであれば、将来間違いなく資金ショートします。

お礼

有り難う御座います。辛口で少し凹みましたが、何でしらべたらいいのかもわからず助かりました。

ただ、出資割合と登記割合を間違えなければ贈与税はかかりません。とは、どういうことなのか、詳しいサイトがあれば教えて欲しいです。

主人の年収ですが基本が手取り１８万で、転職する前までは店長で５００の収入がありました。確実でないにしても、私が１０万以上収入を得られたら生活は出来ると思うのですが・・・・。
１－２年は私の収入は３０万ほどです。その間に繰り上げ返済を考えています。

長期であれば固定ですね。有り難う御座いました。

回答No.3

attayo

親子二世帯ローンを考えておられるのか親子でそれぞれローンを組まれるのか分かりません。
１）住宅控除は受けられません。
２）借り換えと言っておられますが借り換えの場合は同一債務者に限られるので父親の借入を貴方が借り換えする事は不可能です。
３）変動から固定の手数料は銀行によって異なりますが中心帯は3000円と消費税です
今のご主人の年収を考えると4200万円の物件を購入されるのは考え物です。

お礼

こんばんは。
有り難う御座います。
不動産屋に方法として言われたことでノリノリになったのですが、不安にもなりました。
全く無知で申し訳ないのですが、主人と父のローンは同時にスタートします。そして、２年後に主人に借りてもらって変更予定です。
計算してもらって、均等払いの月９万と言われ、払える額だと思ったのですが・・・・。２年ほどは私の収入は月２０－３０あるので、繰上げ返済したらいけるかなあと思って質問しました。
もしよければ、学がないので色々教えて下さい。現在進行形で話をすすめています。よろしくお願い致します。

回答No.2

bunbun04

1.無理というかこのケースは借替に当てはまるかどうか疑問です。この場合だと借替えじゃなくって親族からの購入になるかと思いますが。(親族からの購入は控除外)それならば父の分のローンを払います10年後に父の分を購入しますとした方がよろしいのではないかなぁ。
2.契約内容によって金利優遇がありますので何ともいえません
3.借替えローンも各銀行色々なケースがあります。何ともいえません
4.父親も共同名義になるわけですから多分贈与税はかからないと思います。
5.6.2年間固定を選んで低金利でガンガン貯蓄して2年後に一部返済が一番手数料的には安く済みますが、2年後の金利は今のままの低金利で済む保障はありませんので何ともいえません。
7.変動金利は月ごとに固定に変更可能。固定は期間終了後に可能。手数料はまちまち。
8.以前の収入に戻る保障がないのでタラレバ的発想は控えた方がいいですね。家賃よりも安いローンとは言え、一戸建てでも修繕用の貯蓄は必要ですし、マンションなら管理費修繕費の費用も考慮しなければなりません。

お礼

有り難う御座います。

そっか、控除外ですか。控除って５年ですよね？それなら父の名義のまま５年払っている方が主人に変更するよりも特なのでしょうか？すみませんが教えて下さい。

また、贈与税がかからないことに安心しました。

安易な気持から動いているかもしれませんが、このためにきりつめて頭金を貯めたことだけはわかってください。本当に必死でした。

不動産屋に薦められた方法で少し不安でした。有り難う御座いました。

回答No.1

lonlydad

＞２年ほどは父に２２００万（２５年）
というのは、お父様が２２００万円を２５年返済でローンを組む、ということでしょうか？

お礼

有り難う御座います。

そうなのです。旦那さんでは１千万しか借りれないので、残りを父にお願いする事になります。
２年後には源泉もあがるので、主人に変更する事になります。不動産屋には可能と言われたのですが。。。。