貸主変更で契約更新ですが、不安です

質問

１０年以上住んでいるアパートですが、
今回の契約更新時に貸主が変更になり、新しい契約内容に、今までに無い細かい記載があるため、それが一般的なのかどうか、教えてください。

現在、担当営業との交渉を数日中に予定しております。
契約書にはまだ印を押していない状況ですが、家賃、更新料ともに支払済みです。

＜気になる条項＞
(1)契約更新の際は、新規の契約書を交わすものとする。

　→旧契約書には、「協議の上更新」とだけありました。新規の契約書という記載は、よくあることなのでしょうか。

(2)本契約締結時に、ルームチェック表に基づき本貸室内の現状を確認するものとする。

　→更新でも、再度部屋に入って原状確認が必要なのでしょうか？できれば室内への立入りは断りたいのですが。。。

(3)賃借人は、本建物、本契約に関し、弁護士以外の代理人による交渉はできない。

　→これは権利の制限になりませんか？退去時に、場合によっては専門家に敷金返還交渉を依頼することもあると思うんですが。。。

(4)本貸室が、耐用年数、経年劣化等により不具合、修繕等を要する箇所が生じた場合、貸主へ報告しなくてはならない。報告が遅れたことによる修繕費用は賃借人が負担する。

　→１０年以上住んでいるため、経年劣化の箇所はあります。不具合ではないですが、報告しないと、こちらの負担になってしまうのでしょうか。

新しい貸主は、法人（不動産業者）です。
相手がプロのため、うまく交渉できるか不安に感じています。

また、上記の点以外に不安に思っていることがあります。
現在、法定更新といわれる状態だと思うのですが、担当営業と話した上で契約書に同意できなかった場合、このまま住み続けることはできるはずですが、
貸主に何かを依頼するときに不利にならないか、とも心配しております。

どうかよろしくお願いします。

回答No.3

torumaringo

契約内容を一方的に変更することはできないという大原則がありますから、ご質問者が合意しない限り、旧契約が有効です。

だいたいトラブルというものは曖昧な取り決めが原因になりますから、詳細を詰めておいたほうが良いのです。これまで曖昧であったものが明確化されたご質問者にとっては「権利が狭められた」と感じられています。これは自然な感覚です。

(1)契約更新の際は、新規の契約書を交わすものとする。
旧契約の効力を明確に否定するため、広範なビジネスの様々な局面でよくあることです。

(2)本契約締結時に、ルームチェック表に基づき本貸室内の現状を確認するものとする。
　→更新でも、再度部屋に入って原状確認が必要なのでしょうか？できれば室内への立入りは断りたいのですが。。。

新経営者が現場確認をする機会を入居者が奪ったという明確な証拠になりますので、原状回復の議論をするときに不利な材料になり得ます。他の材料と合わせて総合的にあなたが不利かどうかは、また別問題です。

新たに経営責任を負った人が現場を確認したいと思う気持ちは極めて自然でしょう。普段は現場確認をさせないでおいて、自分の権利を主張するときだけ経営者を問いつめるのは、筋が違うと思いますよ。「他の部屋には故障箇所はなくきちんとしてましたよ。両者が署名した証拠の確認シートと写真がある。あなたの部屋だけ最初から壊れていたとは考えにくい。なんやかや言ってるけど、本当はあなたが壊したんじゃないの」と指摘されたら、どのように反論しますか？

(3)賃借人は、本建物、本契約に関し、弁護士以外の代理人による交渉はできない。
ビジネスの現場には関係者は顔を揃えなければならず、関係者でない者は同席してはなりません。新経営者は契約者以外は相手にしないという明確な意思表示です。厳しいビジネスの世界で常識とされていることが、文章化されているだけです。

極論すれば、大家は弁護士と話をしなければならない義務すらありませんが、ここでは資格をもった弁護士ならば交渉するという意味になっていますから、ご質問者の法的な権利は守られています。

(4)本貸室が、耐用年数、経年劣化等により不具合、修繕等を要する箇所が生じた場合、貸主へ報告しなくてはならない。報告が遅れたことによる修繕費用は賃借人が負担する。
経営者が変わったことでもあり、問題がある箇所については入居者が自発的に、かつ早期に連絡してください、くらいの意味で捉えるならば、そうすべきでしょう。上記（2）とも合わせ、問題箇所を早期に報告するのが常識的に考えて筋だと思いますし、新経営者と問題箇所について認識を共有しておいたほうが、ご質問者の権利を守ることになると思います。

「報告が遅れたことによる」という表現が曖昧ですし、報告が遅れたら負担割合が「自動的に」入居者100％になるのかどうか争うことは可能だと思います。

既にご指摘いただいている通り、契約は両当事者が納得する形でどのように結んでもよいので、ご自分が不利にならないような表現に変えるよう交渉なさればよいでしょう。

大家が、新契約を締結する入居者と、新契約締結を頑なに拒否し法定更新を続ける入居者がいる場合、大家が法定更新の入居者からの依頼に良い返事をしないことは多いにあり得ます。そのこと自体は違法でも不当でもなく、どうしようもありません。法定更新をしている入居者は大家からの依頼を断っているわけで、お互い様でしょう。status quo（現状維持＝以前より良くも悪くもしない）ですね。

回答No.2

kaz1916

あなたにとって異議がなければ、どんな内容でも（公序良俗に反しない限り）宜しいでしょう。

更新契約は新規契約と違います。　部屋への立ち入り確認は最初だけです。（契約書に緊急時の室内への立ち入りに関する項目はないのですか？）

その他の新規約は同意する所があれば同意し、拒否したいものは拒否すればいいでしょう。

新契約書の方が妥当なのですか？　何と比べての事でしょう？

回答No.1

kaz1916

オーナーチェンジにともなう契約更新は、前オーナーとの契約内容を継続しなければなりません。

契約期間・賃料の変更および法律改定に伴う変更（例えば消費税率の変更：但し住居の賃料には消費税はかかりませんが）以外、賃借人の同意がないものは、賃貸人が当然には変更する事は出来ません。

あなたのケースは問題外です。　幸いな事に新オーナーは不動産登録業者との事ですから、話がまとまらなかった場合、都道府県の住宅局指導課へご相談ください。　ここは不動産業者への許認可権を持つ強い権限を持つ部署ですので、ここから指導されればスンナリと形がつくと思います。

補足

＞オーナーチェンジにともなう契約更新は、前オーナーとの契約内容を継続しなければなりません

これは、新しい契約書の内容（条項）が一般的に妥当なものだったとしても、
前の契約書に記載の無かった条項は削除してもらうことができる、ということなのでしょうか。