相続税対策について

質問

両親が高齢になり、複数のアパートの管理が難しくなりつつあります。老朽化した風呂無しと後で建てた風呂付とがあります。昨今あちらこちらにマンションができ、入居率は下がるー方です。不動産会社に管理を任せたらと言うのですが、取られると信じません。将来の相続税や管理が頭痛の種です。何か良い方法はないでしょうか？

回答No.1

SSSIN · ベストアンサー

相続税対策に関しては「納税対策」・「節税対策」・「分割対策」と総合的かつ多角的に考え判断する必要があります。その中でその複数のアパートの位置づけを考える必要があるので個別にそのアパートを今後どうしたらよいかという答えはここでは出ないと思います。

1）納税対策
相続税は基礎控除を超える財産であれば納税義務が発生しますが、課税資産総額と納税金額の把握は大丈夫でしょうか？納税は原則として現金一括支払です。それができない場合は延納・物納などの方法も認められています。手許に現金があるのが理想ですがない場合は、資産売却（相続前・相続後の売却時期の問題があります）等による資金捻出、延納は一定の利息の支払が必要、物納は物納要件の整備などなど色々考える必要があります。どの方法を選択・組合するかは資産状況や下記の対策によっても変ってきます。

2）節税対策
様々な方法がありますが、不動産に関しては都心部の収益物件に買換えをして収益性を確保しつつ、より大きな評価減を図る方法や贈与の組合せ等の方法が考えられます。

3）分割対策
納税・節税対策が上手くいっても分割対策で「争続」になるケースが多くあります。法定相続分・遺留分等を把握した上で生前によく話合って、出来れば公正証書等による遺言書を作成しておくことをお奨めします。

以上の方向性が出ていないと相続税対策は難しいと思います。

アパート経営だけで考えた場合は、管理を委託すれば管理料や手数料が必要になりますが、情報量の差→集客力→収入安定が期待できます。ただ、物件の状態による所が大きいと思いますので管理不動産会社に要相談といったところですしょう。

また、建物自体が周辺のマンションと比較して競争力がないということでしたら修繕・改築が必要になると思いますが、その後継続して競争力を維持できるかをよく見定めることが必要だと思います。場合によっては、用途転換（更地駐車場）や買換え等の方がメリットが大きいケースがあるかもしれません。要はマーケティングが必要になります。

以上から、資産税に強い税理士等に相続税対策を相談した上で資産活用を地元の信頼のおける不動産業者に依頼することが宜しいかと思われます。

お礼

漠然とした質問にご回答有難う御座います。父親が歩けなくなりそうであせっています。母１代で築いてきたようなもので、気がついていたら介護を受けないとならない身となり、苦労しています。税理士に相談するのが良いですね。争続だけは避けたいものです。