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中古住宅を購入するにあたり...ローンのことから個人売買まで
今、中古住宅の購入を 考えております。 不動産屋を通して知った物件が たまたま 知り合いの方の家でした。で、本日、その方から電話があり 「せっかくお互いに知っている者同士なので できれば、不動産屋を通すのをやめて 個人取引に．．．」との申し出がありました。これには 仲介手数料が 双方にかかるので それはもったいないから ということでの親切心からのことです。ただ、これに関して 未登記部分のある物件なので その登記はどちらがするか、とか 登記変更などの手続きは面倒ではないのか、など、素人では不安なことがたくさん思いつきます。 それと同時に、リフォームをすることになるのですが 不動産屋との話の中では 全ての諸経費も込みこみで ローンを組みたいとの旨を話しており その趣旨を了解していただいているのですが 個人売買で そこまでの借り入れができるのか、不安です。 個人売買のメリット、デメリットなども合わせて教えていただけたらと思います。 不動産屋を介して まだ、物件を見に行くことはしていませんし、先方は 不動産屋に 物件を二ヵ月後との更新にしているので 次回更新(１月末)に、取り消してからという話です。 先方の方は 私どもも長く付き合っている方で 決して悪い方ではなく むしろ とても誠実な、信頼の置ける方です。なので ますます悩んでいます。 どうぞよろしくお願いします。
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- sasa-j
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こんにちは。 「抜き」自体は、法を犯していません。 単なる契約不履行です。 自由な契約の下、双方が結ぶ約束を破るだけの事です。 1.売主 対 不動産屋さん（媒介契約） 2.買主 対 不動産屋さん 3.売主 対 買主（直接の売買契約や、それを促す行為） 現段階で、締結されているのは、1.だけで、その契約に よって3.を禁じています。 売主が1.を結んでいながら抜けば、約違反です。 不動産屋さんから、売主に違約が申し立てられます。 両者の問題ですので、isochanさんに請求できるわけでは ありません。（しかし、「売主から抜きを仕掛けない」 旨、規定されているはずです。isochanさんは売主さんを 信用が置けると仰っていますが、既に契約を破っている 事が、私には信用し難く見えます） しかし、その不動産屋さんが信用が置けるかどうかも、 よく見極めてください。 諸費用も込み？？書き上げという虚偽行為が行われるように 見受けられます。（もちろん、違うでしょうが…） リフォームの相見積を断っていると言う事も気に なりますし。 しかし、「信用できない」＝「抜いてもいい」という事 ではありません。売主さんが媒介契約を結んでいる、 それが優先です。 抜くのであれば、契約が無い状態でして下さい。 （それにしても、必ず知れますので、今後売主買主双方が 「不義理である」とのそしりをまぬがれませんが） ------------------------ 個人売買のメリットは、安価で手軽である事でしょう。 デメリットは、不動産取引のノウハウがお互い0では、今後 どんなトラブルが起こりうるか、その際にどう対応する かを、見越して決める事ができないということかと。 相当にお勉強なさっても難しいと存じます。これ ばっかりは「経験」がものを言います。 （例えば、売契・重説一つとっても、十分な物はこしらえ られないのでは？） 素人同士の取引ですから、宅地建物取引主任者が同席し ないでしょう。契約書には普段使わないような用語が たくさん出てきますので、（もちろん、それを使わない ような契約書も作れますが、例えば瑕疵など、言いかえ が難しい不動産用語があります）それらをきちんと説明 してくれる人がいなければ、理解しないまま締結する ことになります。 ・手付はどうするのか、保全措置は講じるのか ・決済はいつするのか ・登記はどうするのか ・抵当権などは大丈夫か ・引渡しはいつにするのか、遅れたらどうするのか ・公租公課はどこで分けるか ・転売の際の継承事項は無いか ・天災が起きて、引渡しまでに物件が無くなったらどう するか ・瑕疵担保は付けるか、何年か ・隠れた瑕疵はどうするか ・債務不履行や、一方的な解約はどう扱うのか ・ローンが通らない場合どうするのか ・予定していたリフォームができなかった場合、 どうするか これらは契約事項のほんの一部です。ほとんどが多分ずっと 効いてこない約定でしょうが、万が一、一つでも引っか かってトラブったら、仲介手数料くらい小銭と思えるような おおごとになります。 ---------------------------- 希望の規模の新築・増築ができるかどうかは、素人では 解りません。不動産屋さんが作った重説には、「最低限 伝えないといけないこと」が書いてありますので、読めば ある程度のことはわかります。しかし、「新築・増築」に 注目して作った書類では無いので、いざ建替えと言うときは、 参考程度にしかなりません。 改めてお金を出し、土地家屋調査士や建築士に調査を 依頼して下さい。（つまり、商売が成り立つほど専門的な 知識を要するものです） （「新築・増築にかかわる条件を全て調べて」という条件を 不動産屋さんに突きつけるのは、あまりにも酷です。 彼らは“不動産売買”の専門家です。建築の専門家では ありません）
お礼
ありがとうございました。とても丁寧に教えていただきうれしく思います。 参考にして じっくり考えて 検討して行こうと思います。
- best-house
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私は素人ですが、買い付け証明書を書いていなければ問題ないのでは？ と思っています。（プロの不動産屋さんから見れば・・・と思われそうですが） つまり、売主の方が不動産屋と一般または専任仲介契約終了後に行う取引に関しては問題ないかなと・・・ また、売買契約はいろいろわかりずらいことがあるので、司法書士を仲介してもらえば問題ないと思いますよ。 そうすれば、費用の節約になります。
お礼
ありがとうございます。 やはり いろいろな問題が生じるので 不動産屋を通すことで決まりました。じっくり検討して行こうと思います。
やはり色々とありますので、不動産屋を入れたほうが良いでしょう。ローンの件は特にです。 お礼の中に書いておられます建て替えの件は、その土地の用途地域、建築基準法上の規制、接道状況など、重要事項説明書に当然に含まれることですから、業者が調べて説明してくれるはずですが、建て替えについて気になるならその点は念入りに聞いておいてください。 一つ気になるのですが、未登記部分があるとのことですが、建物についてですか？だとすればその部分は法律上は建築できない部分で後から増築した、ということはないでしょうか？もしそうだとすれば、建て替えの際に今と同じだけの建物が建たない可能性もあります。
お礼
ありがとうございます。未登記部分に関しては 不動産屋の方に再度確認して行こうと思います。ありがとうございました。
お礼
専門家の意見、かなり納得できました。 ありがとうございます。 そうですね。やはり、自分が同じ立場ですといい気はしないなと思いましたので 躊躇して返事をできずにいました。違法と聞くとなおさらです。 先方に 不動産屋を通すことを伝えようと思います。 こちらは また幼い(１歳３歳)を含め 四人の子供がいるので 自分で いろいろと動き回るのは やはり難しいので やはり どんな状況でも個人売買は とんでもない話かもしれません。 それとできれば新たに、教えていただきたいのですが、かった後で建て替えが効くとか効かないとかということなどは 不動産屋のほうで 調べてくれるのですか？こちらから依頼しないと調べてくれないのでしょうか？ 古い住宅(築２２年)を購入するので 子供が大きくなってから 建て直しを考えての購入です。建て替えが効かないのはとんでもない話なので。教えてください。 それと もうひとつ。リフォームをかけることになるのですが 不動産屋のほうで リフォーム業者（A社）をとりあえず紹介してくれて 見積もりを出してもらうという話になっていたのですが 売主さんの家は 売主さんの弟さん（B社）が建てた家で その方も 見積もりを出したいと申し出をしてくれてます。B社は A社と 競合して どちらに依頼するかを決めてくれればいいということの旨を 不動産屋のほうに伝えました。すると 不動産屋のほうは A社のほうは 見積もりを取る＝依頼をすることになるので A社は 辞めさせてもらいます、との返事でした。そういうものなんですかね？？なんだか難しいものですね。。。見積もりを二社から取れば いろいろと、分かることも多いかと思ったのに。。。