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住宅の個人売買における違法性について（長文です）
こんにちは！いま中古住宅の購入について悩んでいることがあり書き込みました。よろしくお願いいたします 話は昨年の夏ごろになりますが、不動産情報（インターネット）で知った中古住宅を購入しようと不動産を通して売主のお宅へ伺いました。その建物は実家の近くということもあり、売主の方も以前からの知り合いで、銀行の仮審査も通っていざ契約という段階まで進みましたが、突如売主の方が「売りたくない」と言い出され、話はなしになりました。 それから四ヶ月が経ち、昨年の暮れに売主の方から不動産抜きの個人売買で、価格は不動産情報に載った時の金額で買わないかとのお話を頂きました。 こちらも知り合いの大工さんを連れて行って、建物の状態を見てもらい、大工さんからもお墨付きをいただいて、いい雰囲気で話が進んでいたのですが、売主の方が秋頃に台所などに手を入れたらしく、その時にかかった費用の半分（20万ほど）を値段に入れてくれといわれました。（売買価格の値上げです） こちらとしては売主の方が私たちの顔色を見ながら値段のつり上げを要求してこられたことに困惑し、直接の取引が心配になり（売主は不動産取引の経験が何度かあるが、私たちは全くの素人です）、以前の不動産屋さんに相談し、売主の方にも不動産を通しての取引を要求したのですが、それなら他の買い手を捜すとのことで話が決裂いたしました。 しかし物件的には気に入って買ってもいいかとの思いもあり、断ってしまってよかったかと悩み続けています。 この場合は個人売買で取引を行ってもあとあと差し障りは起こらないのでしょうか？ ちなみに登記等は売主の知り合いの司法書士さんに頼むそうです。 長文・乱文で申し訳ありませんが、どなたかアドバイスをいただければ…と思います。
- pretty_joe
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なんだか気になる話ですね。確かに不動産業者を通すと手数料がかかるのでそれをケチりたいという気持ちがあるのかもしれませんが、どうもうがった見方をすると何か問題がありそうな感じもします。 >ちなみに登記等は売主の知り合いの司法書士さんに頼むそうです。 これは論外です。必ずご質問者側で司法書士を用意してください。 司法書士は権利を受ける側が用意するのが大原則です。 特に個人売買では気をつけてください。司法書士に事前に登記上問題がないかを確認してもらい、その上で売主から必要書類を貰い、その書類で完全な所有権を購入できるかどうかを司法書士に確認してもらい、代金を支払います。 そうしないと支払ったが完全な所有権ではなかったとか、所有権移転が出来なかったなどのようなトラブルの原因になります。 で、ご質問者はその相手の希望金額に更に不動産手数料を追加しても購入する意志はありますか？手数料については業者の手間は限られているので値引きさせるという方法は考えられます。（初めの業者以外の場合） あるのであれば不動産業者をご質問者負担で購入という方法も考えられます。金額的にそれでは高すぎるというのであれば折り合う金額まで値引きするのであればという条件を持ち出してもよいでしょう。 正直言いまして個人売買、特に今回のようないきさつの場合はお勧めできません。 その土地に何らかの問題がないのかも非常に気になります。 銀行融資を受けるようですが、銀行もかなり疑ってかかるのではと思いますよ。 気になるのが相手の方が不動産取引の経験が多いということです。つまりいいようにされてしまう危険性があるわけで、高額な不動産の購入では全くお勧めは出来ませんね。
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＃３です。 返事が遅れて済みません。 >通常の取引の場合契約に必要な事項は売買契約書に盛り込まれるものですか？ これは当然でしょう。法律上契約は口頭でも成立しますが、口頭だと記録が残らないので、後のトラブルに備えて契約内容を明確にするために、契約内容・条件を文書化したものですから。 契約事項に書かれていないことは、民法や社会一般的の取引例が参照されることもありますが、たいていのことは、契約書に書かれたことが優先されます。 すなわち、買い主に不利な条項でも、契約書にサインをすると、そういうことは承諾済として扱われてしまいます。 業者が間に入る場合、契約の前に重要事項を有資格者が口頭で説明し（重要事項説明）、さらに文書で提出して、その後契約を行います。 この重要事項説明に不備があれば、契約後でも変更できることもありますが、業者が入っていないと、このような事前の作業がありませんし、契約書の内容も自分で読んで判断しなければなりません。 契約書の文書は日常的な言葉と異なる用語を用いていたりしていて、なれていない人が内容を把握することはかなり困難です。 例えば、瑕疵担保というのがあります。 これについて、「瑕疵担保なし」という一文が記載されていたら、契約後に見つかった欠陥については、元からあるものでも、買い主の責任で修理することになります（売り主が意図的に隠していた場合を除く）。 ここからは私個人の感想です。質問文から判断して、私としては売り主によい印象を持っていません。 どうも売り主は質問者がかなり物件を気に入っていることを見越して、足元を見ているように思います。 さらに売り主は土地売買経験がある方のようですから、質問者より知識は豊富なのだと思います もしかしたら質問者があまり知識がないことを見透かして、自分に有利に話を進められるので、業者を排除している可能性もあると思います。 よって、このまま話を進めるのは危険だと私は思います。
お礼
重ね重ねのご回答ありがとうございます！ また客観的かつ的確なご感想をありがとうございます。私もそういう気がいたします。 不動産屋はもし私たちが抜きで取引をするのであれば売主（場合によっては私たちにも）に対して訴訟も辞さない覚悟のようです。ただ私たちが不動産屋と契約を結んでの取引を行うのであれば、安全に直接取引が出来るようお手伝いをしてくれるとは言われました。（その場合不動産屋が売買契約書などを用意してくれるそうです。）その場合でも売主に対する訴訟は考えているようですが… 今後は欲しい気持ちを抑えつつ、売主からまた話を持ちかけてくるまでは静観するつもりです。 今回は本当に勉強になりました。 ありがとうございました！
- sasa-j
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こんにちは。 ＃2回答者様に同意です。 仲介業者を介入させないというのが、仲介手数料の節約の 為だけとは・・・ちょっと考えられない態度です。 市民法律無料相談はいかがでしたか？ で、物件が気に入っていらっしゃるとの事ですが、 pretty_joeさんにとって、このこだわりが一番の泣き所です。 ですので、 ＞それなら他の買い手を捜す →というのが一番のダメージになると、売主は解って 言っているのです。 弱みを見せてはいけません。 「ああ、それなら良いですよ」くらいの余裕の態度で 臨んでください。 しかし、一つ考えて下さい。こんな条件であっさり「良いよ」 と言って買う人はいません。 ですので、pretty_joeさんは焦る必要はありません。 逆に、他に買い手が見つかれば縁が無いということですし、 その買主さんは今後何らかの損をする可能性が大です。 その物件を安全に買う為には、＃3回答者さんのご意見の ように、契約あたって専門の代理人を雇うと良いでしょう。 そんなに高価ではありませんが、その効果は大きいかと。
お礼
＞市民法律無料相談はいかがでしたか？ 弁護士さんとの面談まではいたらず、市職員との予備診断で解決いたしました。心配なら不動産に一言言ってから取引したら？と言われましたので、昨日不動産屋に話をしに行きました。 不動産屋はもし私たちが抜きで取引をするのであれば売主（場合によっては私たちにも）に対して訴訟も辞さない覚悟のようです。ただ私たちが不動産屋と契約を結んでの取引を行うのであれば、安全に直接取引が出来るようお手伝いをしてくれるとは言われました。 その場合でも売主に対する訴訟は考えているようです。 ＞このこだわりが一番の泣き所 昨日不動産屋さんからも同じようなことを言われました。自分の気持ちが一番の弱みになっているのだということを改めて思い知りました。 今後は欲しい気持ちを抑えつつ、売主からまた話を持ちかけてくるまでは静観するつもりです。 今回は本当に勉強になりました。 ありがとうございました！
>司法書士はこちらで用意することにいたします はい。もし銀行の融資を受けるのでしたら、その銀行に紹介してもらってください。それが一番確実です。 （銀行はご質問者と同じ権利を受ける側になりますので） あと交渉に当たってはあまり思い入れを入れすぎず、あっさりあきらめられるように気持ちを持って進めることが大事ですよ。総額として支払う金額の上限を決めて、不動産業者を間に入れて交渉成立しなければそれまでとするのもよいです。 こういうことは思い入れを強くすると、失敗することが多いので自分の気持ちに一番注意が必要です。
お礼
重ね重ねのご回答ありがとうございます！ 昨日不動産屋さんからも同じようなことを言われました。自分の気持ちが一番の弱みになっているのだということを改めて思い知りました。 不動産屋はもし私たちが抜きで取引をするのであれば売主に対して訴訟も辞さない覚悟のようです。ただ私たちが不動産屋と契約を結んでの取引を行うのであれば、安全に直接取引が出来るようお手伝いをしてくれるとは言われました。 今後は欲しい気持ちを抑えつつ、売主からまた話を持ちかけてくるまでは静観するつもりです。 今回は本当に勉強になりました。 ありがとうございました！
１．直接取引について 通常売買に関しては媒介契約を交わしています。 媒介契約期間内及び有効期間満了後２年以内に、業者の紹介により知り合った相手と業者を抜きに契約を締結したときは、業者は契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できます。 すなわち、後からこのことを業者に知られると、業者から費用を請求されることがあり、思わぬ出費になることもあります。 ２．個人間売買について 不動産売買は高額であり、トラブルが多いです。そのため複雑な専門知識が必要です。 質問者よりも相手側がそれらについて知識を有していれば、自分に有利に話を進めることができます。 業者が介在する場合は、そのようなことのないようにいろいろな規制を業者にかけて、できるだけ公平に取引が行われるようにしてあります。 しかし個人間売買は素人同士の取引であり、規制は一般的な法律に基づくものしかありませんので、より危険性は高くなると思います。 専門知識を有していないのならできれば、業者を間に入れた方がよいと思います。最低でも契約前に契約書の内容は専門知識を有する人に見てもらった方がよいでしょう。 相手の方が知識があれば、契約書に有利な条項を紛れ込ますことも可能です。 特に瑕疵（欠陥）や隣地境界については、後で発生するトラブルが多いので、慎重に行う必要があります（このあたりは瑕疵担保や境界などで検索するとすぐトラブル事例は見つかります）。 なお、通常業者がするのは媒介（仲介）ですが、質問者の代理人として、代理契約を結ぶこともできます。自分側として専門知識を有する業者を代理人として雇うという方法もあると思います。
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 １に関しては不動産からも言われましたが、売主の方は知らない様子でした。こちらにも請求されたりとトラブルになりうるのか明日市民無料法律相談に出向いて弁護士さんから話を聞いてみるつもりです。 ２に関しては売買契約書は銀行側（出入りの司法書士？）が用意するとのことでしたが、通常の取引の場合契約に必要な事項は売買契約書に盛り込まれるものですか？（通常な取引すら一度も交わしたことがないもので全くの素人質問で申し訳ありません） 代理契約も検索してみましたが、売主の方が一銭も値引きたくない様子ですし、現状では金銭的な面で難しそうですが大変参考になりました。
- himawari223
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こんばんは 不動産屋さんを通すと、売値の３パーセント＋６万円のお礼をしなければなりません。 仲介を依頼する時に、専任契約（期間は３ヶ月）をむすんでいたので、期間が切れるまで待っていたのでしょう。 また、売主は、売主側の不動産屋さんは、今回なにも役立っていないので、それを払わずに済ませたいのではないかと思います。 物件と価格が気に入ったのでしたら、買いたいと言い直しても良いと思います。（不動産情報誌に載った金額は、値引きされる事を前定としていますので、もう少し交渉しても良いとおもいますが・・・）
お礼
さっそくのご回答ありがとうございます。 明日市民無料法律相談に出向いて色々と話を聞いてみるつもりです。
お礼
さっそくのご回答ありがとうございます。 取引することになった場合、司法書士はこちらで用意することにいたします。 ご指摘の通り、いいようにされてしまいそうな気がして悩んでおります。 売主の話し振りでは一銭もまけたくないという様子でしたのでこちらで不動産を負担するのは難しいのが現状です。 明日市民法律無料相談に出向いて、不動産の抜き行為について色々と話を聞いてみるつもりです。