不動産個人売買で住宅ローン

質問

不動産の個人売買で、住宅ローンを借りるにはどうしたらいいか教えてください。
銀行には重要事項説明書が必要と言われてしまいました。
重要事項説明書なしでは住宅ローンを組めないのでしょうか？

もし、仲介業者を通さずに住宅ローンを組めた方は、どの金融機関にお願いしたのか教下さい。

また、個人売買では、やはりフラット35なども難しいのでしょうか。

どうか、宜しくお願いします。

回答No.4

takapiii

宅建業者です。

一言で言うと、宅建業法の縛りのある仲介業者をいれた取引じゃなければ融資しないという事ですよ。

重説があれば宅建取引主任者が物件、権利、履行について全て調査、記載され、取引の正当性を宅建業者と司法書士が保証する訳ですから、銀行は手間が無い。要は仲介判が重要で、その判によって銀行の心象や審査が変わる事もある訳で、その判すらないとなると、面倒な客という扱いになります。

自己資金が結構必要ですが、SBIモゲージ辺りにご相談なさってみてはいかがでしょうか。フラットも扱っていますし、可能性はあります。
http://www.sbi-mortgage.co.jp/

口座とそこそこの入金が必要ですが、住信SBIネット銀行とか。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate

回答No.3

kuro0035

フラットには、不動産会社を仲介者として重要事項説明書、売買契約書が必要です。価格の問題ではありません。重要なことは正常な取引かということです。水増しや資金調達と疑われるたら不承認となります。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

ハッキリ言います。
殆ど（特に大手）銀行は「書類主義」が徹底されています。
なので、銀行が「重要事項説明書を持って来い」と言われたら、代わりの書類を提出しても「殆ど」無駄に終わります。
その「代わりの書類の信憑性」云々の問題ではありません。

確かに「不動産鑑定評価書」は不動産関係の資格の最高峰である不動産鑑定士が作成するので、信憑性という部分では重要事項説明書より上でしょう。
実際裁判の証拠能力という部分でも不動産鑑定評価書は有効ですからね。

ただし、不動産鑑定士は「鑑定のプロ」であって「取引のプロ」ではありません。

銀行は＃１さんの回答にもあるように、物件の重要事項を把握したいのと同時に、その取引が「反社会的内容」や「公序良俗に反する内容」でないかを把握していたいのです。

万一にでも犯罪行為に巻き込まれたりしない為に。

仲介業者が入ることで、その業者は「仲介責任」が発生しますので、上記のような内容の契約は扱わないのが普通です。業者もいらぬトラブルに巻き込まれるのはご免ですからね。

このように仲介業者が介在する契約は「取り敢えずは」安全な契約と看做すことができるのです。

ところが個人間売買にはそれが無い。
契約自由の原則がありますから、どのような内容でも双方が合意していれば「原則」有効ですからね。たとえ反社会的内容だとしても。

それらのリスクを負いたくないから重要事項説明書の提出を求めるのです。
この書類は不動産業者しか作成できませんから。

ただし、それもケースバイケース。
もしかしたら不動産鑑定評価書でもＯＫになる可能性もゼロではありません。
住宅ローンは個別案件ですからね。

＞個人売買では、やはりフラット35なども難しいのでしょうか。

可能性はあります。
フラット３５と銀行とでは融資に対するスタンスが違います。
ざっくり言えばフラット３５は「物件を重要視して融資」ですが、銀行は物件は基より「人物」をひじょーーーーに重要視します。

だから仲介業者が介在しない取引には融資が厳しくなるんです。

なので、銀行よりはフラット３５の方が借りやすいとは言えるでしょう。
ただし、これはあくまで「可能性」の話であって、絶対大丈夫とは言えません。

あとは片っ端から当たる事です。
信金・ＪＡ・ノンバンク等々。

このような「手間ひま」と「個人売買による事故リスク」を全て納得できるのなら、それはそれで「頑張ってください」という事です。

回答No.1

kamaryu

どの金融機関でもお金を貸す以上はその担保となる不動産に十分な担保価値が有るかどうかを調べなければなりません。
銀行マンは不動産の専門家では有りませんので、専門家が作った重要事項説明書を必要とするのです。

どんな土地で、どんな建物なのか、再建築はできるのか、違法に建てられていないか、瑕疵は無いか、売主は間違いなく所有権の移転ができるのかetc

調べる事は沢山あります。

貴方に知識が有り、リスクを全て引き受けると言うなら別ですが、安全な取引を望むなら少しばかりのお金を惜しんではいけません。

仲介料の交渉はできるかもしれませんよ。

重要事項説明書が無くてもローンを組めるのは、資金がたくさんある人でしょうか？

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
重要事項説明書はその名の通り重要なのですね。

もし、不動産鑑定評価書があったら、どうなのでしょうか？
担保価値という意味では、重要事項説明書より説得力は高いとも思えます。
仲介手数料より、鑑定評価報酬の方が安いので・・・
もちろん、リスクを全て引き受ける覚悟です。