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主婦の家賃収入に関する節税
- 夫の転勤を機に、主婦が自身の名義で購入したマンションを賃貸に出すことを考えています。賃貸収入は諸経費を差し引いてもプラスになる見込みですが、夫の扶養家族から外れるために国民年金の支払いが必要になります。
- 夫の所得税を増やさないために、マンションの名義を夫に変更してみることも考えましたが、結局トータルではあまり違いがない可能性があります。所得税率と住民税の額を考慮し、どちらが得かをアドバイスしていただきたいです。
- 現在のマンションの名義を夫に変更すると、夫の所得税が増えることから、夫の所得によってはトータルの税負担が増える可能性があります。一方、主婦の名義のままの場合は所得税率が低くなりますが、国民年金の支払いが必要になるため、所得を考慮してどちらが得か検討する必要があります。
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質問者が選んだベストアンサー
>贈与をまったく行わなくても、今後の返済分を夫の分担にするだけで ローンの返済を肩代わりしてもらうかわりに、その分の名義を夫にかえるという意味ですよね。 あなたは夫に不動産を売ったことになるので譲渡所得税、夫は不動産を購入したことになるので不動産取得税がかかります。
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- yuichandesu
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100％私の名義の3100万円のマンションで、と書かれているように、すでにマンションは質問者さんのものですので、今後どのような事情があれ、持分割合を変更すると、贈与が発生します。 現在、質問者：夫＝１００：０ 例えば、名義を 質問者：夫＝５０：５０ にすると、単純に１，５５０万円の贈与が発生します。
補足
確かに、夫に肩代わりしてもらう住宅ローンの金額と夫に登記した部分の住宅の時価（通常取引価額）との差額金額については贈与税がかかるようですね。 でも、住宅の通常取引価額と同額の住宅ローンを夫に肩代わりしてもらえば、贈与税はかからないようです。 参考URL：http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20010917mk11.htm
#1の追加です。 敷金の内「敷引き」として返還しない部分は、収入として受け取った年度に計上します。 >ローンの返済もまだ一部しか終えておらず、贈与をまったく行わなくても、今後の返済分を夫の分担にするだけで、資産の大部分を夫の持分にすることは可能ではないかと考えています。 この意味がよく分かりませんが・・・・。
補足
たびたびありがとうございます。 質問の意味を補足します。ローンの頭金とこれまでに払った分の名義は私のままで、残りのローン分は夫の名義という解釈で、共有名義にできるのではないかと思っています。その場合は、資産の贈与は発生しないのではないかと考えています。 ちなみに、ローン返済は年間110万以下です。
不動産を無償で夫の名義にすると、時価で評価した額の贈与があったこととされて、夫に贈与税が課税されます。 贈与税は非課税枠110万円を超えた額に対して課税され、非常に税率が高くなっています。 http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm 又、不動産所得は「収入－経費」で計算されますが、 経費には、ローンの利息・建物の減価償却費・固定資産税・火災保険料等も入ります。 このように計算しても、プラスになるのでしょうか。 http://www.taxanser.nta.go.jp/1370.htm
補足
ありがとうございます。贈与税、経費の考え方に自信がもてるようになりました。もしよろしければ、ほかに考慮すべき、私たちが見落としていそうなポイントがあればご指摘いただけるとうれしいです。 ちなみに、資産の名義変更をする場合は、贈与税の発生を避けるために実際には共有名義にしようと思っています。幸い、ローンの返済もまだ一部しか終えておらず、贈与をまったく行わなくても、今後の返済分を夫の分担にするだけで、資産の大部分を夫の持分にすることは可能ではないかと考えています。 不動産所得の計算は、以下のように考えています。 ・収入（概算） 月々の賃料：17万円 敷金のうちの引き：60万円（←これは含めるのでしょうか？） 合計：約260万 ・経費（概算） 固定資産税：20万 減価償却費：50万 ローンの利息：20万 その他：5万 賃貸管理の委託会社への支払い：20万円 火災保険：2千円 合計：約110万 以上から、約150万の収入と計算していました。
お礼
ありがとうございます。譲渡所得税と不動産取得税については、すっかり忘れていました。これらを考慮に入れて、どうすべきか検討したいと思います。