家賃収入がある場合の確定申告

質問

至急教えていただきたいのですが・・・
昨年３月にマンションを買い換えました。
新マンションに引越した途端に転勤が決まり、６月中旬より仲介業者を通じて賃貸しています。
賃貸料は月150,000円ですが、仲介業者への手数料・源泉税等を差し引くと103,935円の収入。
マンションのローンが月94,598円（ボーナス時260,722円×年２回）、管理費は月22、280円です。
ローンの支払いを考えると赤字ですが、家賃収入に関しての確定申告をする必要があるのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

mukaiyama · ベストアンサー

＞仲介業者への手数料・源泉税等を差し引くと…

手数料はともかく、源泉税など本当に引かれていますか。
もし本当なら、直ちに現金での返還を求めましょう。
税務署にではなく、その仲介業者にですよ。

個人だからといって、何でもかんでも源泉徴収しなければならないわけではありません。
源泉徴収しなければならないのは、指定されたいくつかの職種の場合だけです。
下記にあなたの職種が載っているかどうかどうかお確かめください。
不動産業など載っていないはずですよ。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/gensen/aramashi2006/mokuji/05/01.htm

個人に対する支払いはすべて源泉徴収しなければならないと誤解している人・企業が多々あります。ご注意ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/gensen/2792.htm

＞マンションのローンが月94,598円…

ローンのうち経費になるのは利息・手数料分だけであって、元本の返済分は経費でありません。

＞管理費は月22、280円です…

ほかに、固定資産税と減価償却費が経費となります。

＞家賃収入に関しての確定申告をする必要があるのでしょうか…

何と何が経費になるのか、もう一度見直してみるのが先決です。
【不動産所得】
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

その上で、年間合計が 20万円以下に収まるなら、医療費控除その他の要因により確定申告が避けられない場合を除いて、確定申告の義務はありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ありがとうございます。
契約のときの説明で「源泉徴収税が差し引かれる」という事は聞いた記憶がありますが、なぜ引かれるのかまでは特に疑問を持たずに聞いていた気がします。仲介業者に問い合わせてみます。
それと、仮に賃貸による所得が20万円以下だとしても、その前にマンションの買い替えをしているので、その分の申告はどちらにしてもしなくてはいけないのですよね？
、と、また質問になってしまってすみません。

補足

質問者です。度々すみません。

>手数料はともかく、源泉税など本当に引かれていますか。
>もし本当なら、直ちに現金での返還を求めましょう。
>税務署にではなく、その仲介業者にですよ。

仲介業者の契約書の内容を確認したところ、
源泉徴収税については、徴収されていることを確定申告時にそのまま申告すれば、清算されて還付金が戻る（場合によっては追徴がある）との記載がありました。そのためにも確定申告はすべきだったのですね。
ありがとうございました。

回答No.6

KEKEKO2008

大変ですね！！まず近くの税務署に相談に行かれたほうがいいと思いますよ！！私も、新築した家に引っ越して暫くの間賃貸出していましたが初めのころは、減価償却など在って良く判らなかったので会計士さんにおあ願いしていました。ローンは経費ではないので、多分収入が増えてどっと追徴が在りますよ！！勿論、住民税の追徴もあります！！此方がまた、高い(泣）！！固定資産税などもありますから気持ち的には大赤字ですね。

仲介業者が源泉徴収を取るというのは納得できませんね！！これは即刻現金で返還を求めた方がいいと思います。それにしても何パーセントの手数料を払っているのですか？年間50万近いですよ！！余りにも手取りが少ないですね。どんな管理をしてもらっているのですか？家賃保障とか？？その業者を切って他の業者に乗り換える事も可能です。また、信用できる賃借人なら御自分で管理なさればいいと思いますが…新築ならそんなに不具合があるとは思えませんが・・・如何ですか？

お礼

親身になってお返事していただいて本当にありがとうございます。（涙;;）下記のmukaiyama様への補足の部分でも述べましたが、現在国内におりませんので管理等全ておまかせしっぱなしで良い、という様な仲介業者にお願いしているという状況です。言い訳ですが、出国の際にもほとんど余裕なくドタバタで出て来てしまったものですから、色々な事をきめ細かく検討したり処理したりできていなくて…汗;;;
来月一時帰国できる事になったので、今度は落ち着いて色々後片づけをして来ようと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

nobasa

Ａ．Ｎｏ．２です。

＞【確定申告書B】の［所得金額］の中の［不動産所得］の欄がありますが、
マンションの買い替えをした分の申告と、家賃収入の分の申告とで、どれをどこに書いたらよいのかがよくわからないのですが…

【確定申告書B】の［所得金額］の中の［不動産所得］の欄は賃貸について、家賃収入分の所得金額を書きます。

マンションを売却した場合は「譲渡所得」として分離課税になります。

土地建物を売った時
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto303.htm

譲渡所得内訳書
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/annai/1647_01_01.htm

お礼

ご親切にお返事いただき大変ありがとうございます。なんだかちょっと頭がパニック状態だったもので…。少し冷静になって「申告の手引き」の説明をもう一度順番通りによく読んでみます。
ありがとうございました。

回答No.4

mukaiyama

＞仲介業者の契約書の内容を確認したところ…

だから、その契約書の内容自体が、税法から外れていると言っているのです。
法律の裏付けのない契約書は無効です。

＞その前にマンションの買い替えをしているので、その分の申告はどちらにしてもしなくてはいけない…

買い換えただけで何でもかんでも申告しなければならないわけではありません。
申告しなければならないのは、買い換えで譲渡益をヶ発生した場合と、ローン控除の適用を受けたい場合です。

補足

mukaiyama様、度々ありがとうございました。
仲介業者に問い合せてみたところ下記の様にご説明いただいたのでご報告させていただきます。
（以下）
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まず、おっしゃる通り、仲介業者が源泉をするのはおかしな話です。
非居住者（海外転勤者）の不動産所得に対する所得税の源泉徴収は借主が法人の場合、借主法人に源泉徴収の義務がございます。
（所得税法第161条）
弊社の賃貸システムは転貸形式を採っており、ton56様が貸主で弊社関連A(株)が借主となります。
お客様とはA(株)が貸主で入居者が借主となります。
弊社が仲介業者となり、A(株)に源泉税の納税義務が発生するしくみです。
参考：国税庁ＨＰ
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/gensen/aramashi2007/mokuji/10/01.htm
今回は借主が個人の為、直接契約をすれば、源泉は発生しないのですが、
法人が借主になる場合、多くの企業が源泉手続きを避ける為、海外転勤者物件を不可としていることがあり、
弊社がそれに代わって源泉をする為にこのようなシステムを行っております。
非常に複雑で分かりにくい部分が多く、恐縮でございますが、何卒宜しくお願い致します。
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あまり個人の状況をこの場で暴露してしまうのも何かと思い伏せていましたが、実は私は現在海外におりまして、仲介業者とは海外転勤者物件を多数扱っている業者です。
他にも個人的な状況が色々と絡んでいることもあり、どちらにしても一度帰国して税務署に顔を出して相談してみようと思います。

回答No.2

nobasa

賃貸料の収入が年２０万円を超えますので不動産所得として　下のページの　収支計算書
（不動産所得用）を添付して確定申告する必要があります。
なお、収支計算にはローン金額は関係ありません。
家賃収入から仲介業者への手数料（含む消費税）、管理費、減価償却費等の経費を引いた
ものが所得になります。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/02.htm

お礼

ありがとうございました。
「減価償却費」とか、なんだか大変そうですね。
【確定申告書B】の［所得金額］の中の［不動産所得］の欄がありますが、
マンションの買い替えをした分の申告と、家賃収入の分の申告とで、どれをどこに書いたらよいのかがよくわからないのですが…

回答No.1

zorro

する必要があります。

主たる給与以外の給与の収入金額と給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1900.htm

お礼

早々にご回答いただきありがとうございました。なんとか頑張ってみます。ただ、そのために必要な書類が実家に保管してあり（引越しの際に安全のために）、実家に戻らないと書類が作れません。確定申告の提出期限までに間に合わなかった場合はどうなるのでしょうか？
すみません、また質問になってしまいました。