保留地購入時の共有名義と贈与税について

質問

保留地購入時の名義と贈与税について教えてください。
以下簡単に現在の状況を述べると、
・H14年に土地区画整理中の保留地を１０００万円で
購入しました。費用は、妻が５００万(頭金)、残金の
５００万は夫が銀行ローンで負担し現在も(これまで
約２年間)返済中です(今後も約１０年間)。
・保留地の区画整理事業が完了するのはH18年(２年後)の
予定です。
・保留地の申し込み人が、区画整理事業完了時の
登記名義人になることを最近(H16秋)になって知りました。
保留地の申し込み時、この説明を受けた記憶がなく、
この仕組みをしりませんでした。私たちは、元々、
50:50の共有名義にするつもりで、これは
区画整理事業完了時の所有権移転登記時にやるものだ
とばかり思っていました。申込人は夫なので、
このままでは夫の単独名義になってしまいます。
そこで、質問なのですが、
(1) 50:50の共有名義にしないと贈与税がかかると
思いますが、購入から約２年間、贈与税は払って
いませんし、税務署からの問い合わせや調査も
ありませんでした。このような場合、贈与税は
どうなるのでしょうか。また、他に２年間分の
追徴課税が発生しうるのでしょうか。
(2) 持分50:50の共有名義に変更したいのですが、
可能であればすぐにでも行なった方がいいのでしょうか。
この場合、どのような手続きをふめばいいのでしょうか。
それとも、２年後の所有権移転登記まで待った方が
いいのでしょうか。
(3) 税務署から、購入資金について調査がくると、
よく聞きますが、これは、区画整理事業完了時の
所有権移転登記後にくるものなのでしょうか。
以上、よろしくお願いします。

回答No.1

buttonhole

税金に関しては、一般的な知識しかありませんし、詳しい事実関係が分からないと、迂闊に回答はできませんので、下記のご質問についてのみ回答します。

>(2) 持分50:50の共有名義に変更したいのですが、
可能であればすぐにでも行なった方がいいのでしょうか。この場合、どのような手続きをふめばいいのでしょうか

　まずは、区画整理組合に事情を話して、保留地の権利者をご主人とご相談者の二人に直すように交渉するしかないと思います。
　もし、無理と言うことでしたら、換地処分後、単独名義で移転登記された後、共有名義にする所有権更正登記（あるいは、真正な登記名義回復を原因として所有権一部移転登記をする）する登記手続きをするしかありませんが、余計な登記費用がかかりますし、それで贈与税が課税されないかどうかは、税務署の判断によります。（税務署から贈与税の指摘を受けて、あわてて、登記を直すということはよくあることですが。）
　なお、単有を共有にする場合、ローンを組んでいる銀行にも話をしたほうがよいでしょう。なぜなら、換地処分が行われ、登記が可能になり次第、土地に抵当権を設定（追加設定）することが融資条件になっていると思われますが、土地を単有にすることを前提に融資を申し込まれたのでしょうから、共有にする場合は融資条件の変更をしなければならないからです。

お礼

ありがとうございました。