住宅購入・災害に対する不安

質問

今現在、東京近辺でマンションか一戸建てを購入したいと考えています。

最近地震が多いですよね？そこで不安というか、疑問に思ったのですが・・・。
もしも、阪神大震災のような地震が起こり、購入したばかりの住宅が崩壊したら、残りのローンや保障はどうなるのでしょうか？

入居する以前であっても、契約が済んだ時点でローンを払い続けなくてはいけないのでしょうか？（頭金の払戻しは？）
保険に入っているかどうかでも違ってくるものなのでしょうか？

漠然とした質問で申し訳ありませんが、お分かりになる方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。よろしくおねがいします。

回答No.3

noname#11466 · ベストアンサー

現実的な問題としてマンションの場合は深刻です。
倒壊しないことが前提で考えるしかありませんので、耐震性に疑問のある物件は避けるのが賢明です。
阪神大震災で倒壊したマンションは、古い基準のマンションである、建築場所が液状化の恐れのある地域であった（杭基礎でも倒壊した建物があった）、１Ｆが開放的な壁の少ない構造だったなどです。
それ以外は倒壊していませんので参考になると思います。
ただ地震時の保険でも１／２までの支払いは受けられるように保険をかけておけば、頭金５割を出して購入していればローンと相殺は出来るでしょう。

戸建ての場合は、きちんと作られた建物であれば、倒壊の危険性は少ないでしょう。強度が不十分だと心配ですが。ただ問題は火災です。この危険は完全に回避できません。

で、この場合重要なのは頭金をどれだけ出していたのかです。仮に５割を頭金でまかなっていたとすると、土地は地震でも残りますので、ローンの残高＝土地の価値程度にはなるでしょうから、債務超過ではないので、土地を手放せばローンの支払いは残りません。
更にローンの支払いがあったとしても、火災保険で地震特約付の場合は建物価値の１／２までは保険が下りるので、建物の残り１／２の費用について、ローンを組んでもう一度建築が可能です。
今度はローン総額は、土地・建物の価値の３／４にはなりますが、それでも頭金２．５割で購入したのと大差はないので維持可能です。
このときのローンは被災地用の特別ローンなどが国などで用意されたりしますので、低利で借りることが出来るなども考えると、深刻な事態にはならないでしょう。

万一の場合はこのようにします。

>入居する以前であっても、契約が済んだ時点
購入契約は締結してから最終決済・引き渡しまで期間があります。決済引き渡し移行であれば、既に自分のものですから売り主は関係ありません。

引き渡し以前の場合は、まだ自分の管理下にはありませんので、
　・相手が違約金を支払って契約解除
　・契約を白紙にする（手付け金等は全額返金）
のどちらかでしょう。（契約による取り決め次第）

入居しているかしていないかは全く関係ありません。

お礼

ローンや危険な建物構造のことなど、具体的に教えていただき、ありがとうございました。
慎重に、倒壊の危険性の少ない住宅を探したいと思います。

回答No.4

noname#16670

２番を補足致します。

「震災で全快した住宅や」漢字が間違っていました
震災で倒壊／全壊した住宅です。

なお、事例の件は。答えが一部地方裁判所で出ています。

現在お住まいのマンションのローン「購入者名義」がご主人の場合、差し押さえで。１０日以内の執行日明け渡しが、命令されます。

自己破産であれば。９年前の全壊した住宅のローン残金は、裁判所の判断による分配率で、明け渡したマンションの競売金で分配整理が行われ、以後債権者は破産者のご主人に対して請求権が無くなります。

もっと悲惨な話も　１つ
聞きたく無い・・・と言われるかも知れませんが。

９年前の倒壊した住宅がご夫婦共同名義「共有名義」
ローン支払い能力が下がっている為に、マンションのローンに兄弟や親の第三者債務執行保証人を立てている場合は、其処に上げた人、全員にご主人の自己破産による債権者の債権請求執行が行きます。
地方裁判所の執行手続きは２ヶ月程で終わりますので
２ヶ月後から、身内総揚げで、債務整理にヒトモンチャクが発生します。
離婚してドウノコウノ・・そんな手口は使えません。

もーーー
何というか。

ドロヌマです。

地震保険は、入られた方が良いと思います。

年１回のご主人との旅行を、２年に１回に辛抱しても

ドロヌマ・・・見たら、人生感、変わってしまいます。

お礼

再び、ありがとうございます。ドロヌマ・・・にははまりたくないですね。。。
そんなことにならないように、保険はよく検討したいと思います。

回答No.2

noname#16670

関西の或建築研究所の役員です。
１９９５年の阪神大震災。
私は大病をして、その時は療養中で、仕事に行っていませんでしたが。
復帰した後日、と言うより。もう９年経過しました。

現在。２重ローンの法的債務の有効順位の問題が法律家や大学で問題化しています。

具体的に言いますと。ご回答者１番の方の通り、震災で全快した住宅や分譲マンションのローン残金は払う必要があります。免除されません。

深刻なのは。

１９９５年に２５年ローンで住宅新築した家が倒壊、その後、別の所で分譲マンションをローンで購入。
ところが、ご主人の勤務先の会社が倒産して失業。
奥様の収入は離婚して同居「籍を外すという手口」で
生活費は確保。ご主人が個人で自己破産を申請。
さて、ご主人の債務整理の優先順位は、９年前に倒壊した住宅のローンか現在住んでいるローン支払い中のマンションか。。
どちらが債権者の執行権が高いか・・
こんな問題で、９年経っても。。問題はくすぶっています。。

ひどい話です。

唯一の助けをこれから　teipo様がお考え叉は実行されるのでしたら。
地震保険です。保険料は高いです。
火災保険と混同しないで下さい。

専門家の意見は、地震保険以外に救済の道は無い。。で共通しています。

お礼

専門的なご意見をありがとうございました。
契約した以上は、やはりローン残金は払う必要があるのですね。
>地震保険以外に救済の道は無い
たとえ保険料は高くとも、万が一のことを考えると入っていたほうがよさそうですね。

回答No.1

Hiyuki

ローンなどは払わないといけませんね。入居前でも契約が済んでいる場合は、払わないといけない可能性があります。

それが嫌だと言うのであれば、火災保険や地震保険に入るしかないと思います。

お礼

さっそくの回答、ありがとうございます。
入居もしていないのに、30年ローンを払い続けるなんてことになったら恐ろしいですね。