住宅ローンの早期借り替えと抵当順位

質問

１０月に住宅取得をし、妻と共有で自分、妻とも同銀行からローン実行する運びとなっています。
（よって、抵当権は１銀行のみ）
しかしながら、自分の会社の都合で住宅補助（会社に利息補助制度有り）を受けるには、会社指定の銀行に会社経由で申し込んだ場合のみという条件がありました。（現在もローンがあり、補助を受けていますが当時は銀行指定の条件は無く、新たに申請すれば良いと思っていたのが、銀行指定の条件が新たに付加されていた）
このため、これから会社指定の銀行に融資の申込みをする必要があるのですが、

１．今からの申込みでは、融資実行日が現在のスケジュールと合わない（売却と同時なので実行日をずらすことは出来ない）ので、一度現在可決済みの銀行で融資を実行し、会社指定の銀行で融資確定後借り替えという形をとらざるを得ませんが、そのような短期の借り替えで、何か問題が発生するケースはあるか。

２．会社指定の銀行の借り入れは、自分の分のみとなり、妻分はそのままとなる。通常銀行は、公庫等の融資を除き優先順位１位が条件となっているが、このようなケースでは抵当順位はどうなるか。（各々借り入れ額と持分は完全比例させてます。）

長文で申し訳ないですが、判る範囲で教えて下さいませ。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

ご質問のケースでは、後から借り替える銀行が第２抵当権順位になることを了承しなければ、まず借り換えは無理でしょう。
会社指定の銀行にご質問者も妻も借り換えを行うという方法しか現実にはないと思われます。

理論的には、妻の債務の抵当は妻の持分のみ、夫の債務は夫の持分のみに抵当権を設定することは可能です。
しかしそれだと夫の債務を完済すると、銀行は土地建物すべてについての抵当権がなくなるので、夫の持分に対しても妻の債務の抵当権を設定、妻の持分に対しても夫の債務の抵当権を設定するのが普通です。
つまり夫、妻は自身の債務の抵当権のみならず、配偶者の債務の抵当権も受け入れる、つまり物上保証人になることが求められます。

故に、その後夫の債務を他の銀行に借り替えても、妻の債務がそのままであれば、借り換え先の銀行の抵当権は台２順位になってしまいます。

お礼

ありがとうございます。質問の意図を完璧に理解して頂いたようで、私の中のもやもやは完全に解消されました。また何かありましたらご協力お願い致します。