全く機能していないマンション管理組合について

質問

元から管理会社はありません。
管理組合はありますが、1年交代の当番制のようなもので、会長担当と会計担当の2名になります。
今までは年に1回だけですが、誰が担当するかなどの話し合いをする程度とはいえ総会の場が設けられました。
ここ数年は、ごく一部の居住者だけで勝手に決めてしまい、その他の居住者は数ヶ月に一度行なう草取りの時（出席率が非常に悪いです。）に、立ち話し程度に知らされるだけとなってしまいました。
そんな状態なので、まともな話し合いもできません。
管理費・設備メンテナンスのための業者選びやかかる費用・草取り不参加費など、勝手に決められています。
また何の相談や報告もなく、勝手に相談役という役員担当を加え、他の役員同様に報酬が発生することになっています。
居住者の要望や意見など、一切聞いてはもらえません。（相談役の人が会長の人に対して、「そんなのほっときゃいいわ。」と周囲の人にも聞こえる位の声で言っているような有様です。）
以前からのことではありますが、管理組合はあっても、全く機能していません。
日常清掃もされていないので周辺は乱雑としていますし、駐輪場は埃まみれの放置自転車（明らかに現居住者がそのまま放置しているとわかる物や、その中には役員担当の物も含まれています。所有者不明の物もあります。）が占めていて利用できません。多額の費用がかかる工事に関しても上記の様に勝手に決められ施工されました。その後の不具合箇所に関しての、業者への瑕疵対応の連絡や手続きについて依頼しても、何も対応してもらえません。

① 全く機能していないマンション管理組合の改善策はどうしたら良いのでしょうか？
② 何の相談や報告もなく、勝手に相談役という役員担当を加え他の役員同様に報酬が発生することになりましたが、支払わなければいけないのでしょうか？　実のところ全く機能していないのに他役員への報酬も支払わなければいけないものなのかと疑問を持っています。
③ 工事に関して書類も見せてもらえないので、保証内容が分からないのですが、このまま瑕疵保証期限を過ぎてしまってから、不具合箇所（共用部分・専有部分）が原因で、被害を被った場合、管理組合に被害補償（修繕費等）をしてもらえるのでしょうか？

専門家の方、同じような問題で何か解決策を見いだせた方、何か良い改善策や、対処方法など、どうぞご指導ください。
お力添え頂きますよう宜しくお願い致します。

回答No.1

poohhoop

>今までは年に1回だけですが、誰が担当するかなどの話し合いを
>する程度とはいえ総会の場が設けられました。
貴方の認識が甘いだけです。役員の行動をコントロールできるのは規約と総会決議だけです。
総会で過半数で承認されたのであれば、今の体制が過半数の組合員に承認されているということです。

>居住者の要望や意見など、一切聞いてはもらえません。
そういう人をみんなで役員に選んだのですからしかたありません。
不満がある人の中で役員候補を決めて総会で今の役員を解任すればいいのです。

①心ある人を集めて、総会で過半数の出席者（委任状）を集めて、役員を替えることです。
②相談役というのが規約にあるのであれば、総会で否認すればいい、役員交代で解決できると思います。
③当然に役員を替えることで、内容を確認することができます。、旧役員にて不正が行われていたとすれば、管理組合から旧役員に対して損害賠償が可能です。その賠償額をもって被害求償することができると思います。

このような場合は国会や株主総会と同じように多数派工作が必須です。
仲のいい仲間と一緒に、総会までに過半数の委任状を集めておいて、総会ですべての役員を替えてしまえば勝ちです。
こういう戦いは一発勝負です、失敗したら難しい立場に立たされます。

>管理組合はありますが、1年交代の当番制のようなもので、
それは規約で決まったことではないはずです。やりたくない人が大半なので持ち回りになってるだけでしょう。

お礼

ご対応頂き感謝申し上げます。お礼が遅くなり申し訳ございません。一度の改訂もなく随分古い物になりますが、規約内容についてきちんと一読したことがありませんでした。確認してみます。ありがとうございました。