マンション管理規約

質問

本年７月に国交省のマンション標準管理規が改正されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

単棟型に関する質問です。

第３５条２項は「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」となり従来の「・・現に居住する・・」との条件が削除されました。
P30以降のコメントに「・・・管理を行うために区分所有者全員で構成される団体であるという点を踏まえ、役員の資格要件を、当該マンションへの居住の有無に関りなく区分所有者である点に着目して、・・・組合員とした・・」と解説しています。一方、「マンションの実情に応じて○○マンションに現に居住する組合員・・とするなどの要件を加えることも考えられる。」としています。

今回「現に居住」が削除された背景は役員になり手が居ないから削除したとの経緯もあるようですが法の下の平等性を考えると違和感を覚えます。セカンドハウス利用や賃貸の区分所有者の中には居住者主体で管理（財産管理と異なる行為もある）が行われる事への抵抗を持つ人もいるでしょう。この場合は役員になろうとする意識が働きますし同じ利害を有する人のために意見を述べたいと思うでしょう。

質問です（居住を目的としたマンションですが賃貸やセカンドハウス利用者が２０％位居ると仮定します）。

(1)どのような実態なら「現に居住」要件を加えられるのでしょうか。

(2)現に居住という要件がある管理組合において、賃貸やセカンドハウス利用者が理事に立候補したが理事会で資格なしと判断された場合、決議無効の訴えを起こす可能性はないのでしょうか。その場合管理組合は勝てるのでしょうか。

(3)私は役員就任権は組合員に等しく与えられた理事会参加権でもあると思います（居座り防止のための任期制限は妥当と思います）。従って居住形態を要件に加えること自体、法の主旨に反し違法規約になると思いますが如何でしょうか。この件を争った裁判例はありませんか。

弁護士の意見も聞きたいものです。

回答No.2

kanrishi · ベストアンサー

標準管理規約の変遷を振り返ってみると、現実のマンション管理（管理組合運営）の経験が反映されており、知恵の結晶という趣があります。
今回の「現に居住」という条件付与に関しても、それを盛り込んだ方が役員選任における無駄な努力（不要ないさかい）を防げるという判断が読み取れます。今回の改訂にはそういう意図を読み取るべきです。

以上を慮れば（１）に関しては現実的に「役員を務められる状態にないこと」と単純に受け取るべきです。具体的な状態としてはいろいろ挙げられると思いますが、これを議論し始めたらまたまた不毛な議論になりかねません。役員を逃れるために偽装をすることまで想定しなくてはいけなくなりますから、イタチごっこになります。
この議論でのポイントは「公平性の維持」に絞れるかと思いますが、これを図るためにはいろいろな方策が考えられます。それも併せて検討すべきだと思います。

（２）に関しては規約の成立（決議）過程の有効性だけの問題です。
規約に則って開催された総会で有効な決議を経ていれば訴訟には対抗できます。

（３）に関しては規約が優先します。
例外的にこの規約（条項）があることでその組合員の権利が侵害された具体的事実があれば、組合を相手として損害賠償などの訴訟は起こせるでしょうが、規約の有効性（違法性）だけでは裁判所は採り上げてくれないでしょう。憲法判断を求める行政訴訟と同じことです。
管理組合の運営には自治が尊重されるべきですから、利害関係や意見の相違があったら先ず組織の中で解決に努力すべきで、直接訴訟に持ち込むべきではありません。

このご質問には役員選任ルールくらいで果たしてそこまで突き詰めなければならない事態が起こりうるのかという疑問があります。
大局を見落としていませんか。

お礼

納得の回答有難うございます。
質問した背景は長くなるので割愛しますが理事会が何者かによって動かされていると考えていいます。
証拠も多々ありますのでご参考にさせて頂き訴訟に移行します。

回答No.3

OK-SUNNY

マンション標準管理規約は、法律ではありません。国交省は、参考だと明示しておりますから翻弄しないことです。
区分所有法の第3条、第１２条～第20条、第31条を精読して下さい。
特に第3条は暗黙の規定とも言いますが、組合員とは区分所有権者であり、かつ、居住していて、1名の組合員届者が管理組合員です。
居住していない外住組合員は、建て替えの賛否を問う集会と取り壊しの賛否を問う集会のみに議決権を有するのです。

さて、居住場所は住民登録票から判明しますが、別荘への逗留とか、単身赴任とか、1か月以上不在状態の場合とかを
限定して、特別外住組合員とする規定を新設する必要があるでしょう。

外住組合員、占有居住者（賃借者、親族が居住）は、非組合員です。

管理組合の活動目的は、躯体（建物）と付帯設備（ライフライン）について、竣工当初の機能・構造を維持（保全・修理）することです。また、居住組合員は、日常、前述の部位＝共用部・共有部の機能・構造を維持する責務がある事を区分所有法は規定していますから、外住組合員が日常において、共用部・共有部の状態を確認できる状態にはありません。
ですから最高裁の判示では、咎を課す妥当な金額を認めた。実例では月額３０００円から6万円が実在します。

躯体とライフラインの機能と構造を維持（保全・修理）する要領を全く知らない役員達を選出する「マンション標準管理規約」は、マンション管理会社、建築土木業界向けの売り上げ向上の施策ですから、翻弄しない事です。
特に、法律ではない「マンション標準管理規約」を試験問題に出題するとは、奇策・法定外の違法行為です。

マンション標準管理規約が法律ではない事のご確認・検索をしてください。
一般の法人で備えている社規とは異なる異常な形態で国交省は明示しています。
国家公務員に品質管理手法の教育をする必要がある。
区分所有法、被災区分所有法等、分譲集合住宅に関連する法律が分散していますから、これを統合した「分譲集合住宅維持基準法」（仮称）を提案する次第です。

住宅に関する諸施策を根本的に改変・改定する時節です。
これに連動ｓる財団法人・社団法人・諸行政機構も廃止縮小すべきです。
そして、マンション管理会社・マンション管理士・１級建築士の廃止と整理縮小を図らねば安価で良質な住宅は出現しない。

価格は現行の半額以下で可能ですよ。

補足

標準管理規約は参考資料に過ぎないことは承知しています。
しかしこれを参考に管理組合規約を文書化し総会で承認すれば法的効力が派生すると理解しています。
通常のマンションの管理組合は権利能力無き社団と見做され、自ら有する規約、総会決議事項が優先適用されると理解しています。
但し、規約に定めてもそれが法律や憲法に反する場合は規約無効の訴えはありうるのではないでしようか。
ご提案には共感を持ちます。

回答No.1

tk-kubota

(1)　主たる居所が当該マンションならば「現に居住」と思われます。
旅行等で空けることは「現に居住」で、別荘扱いですと、そうではないと考えます。
(2)　「・・・理事会で資格なしと判断・・・」と言いますが、第３５条２項では総会で理事等選任するので、理事会での選任ではないです。
決議無効の訴えは可能でしようが、勝訴はあり得ないと思います。
だから判例もないのだと思います。
(3)　法律違反の管理規約は無効でしようが、当該条文は法律違反ではないと思います。
もし、不服ならば、規約の改正を求めればいいだけのことだと思います。
標準規約は、単なる参考程度ですから。

補足

kanrishiさん含めて有難うございます。補足します。
標準規約は確かに参考でしかないと私も考えます。
この参考規約を基に各組合がその組合の事情を勘案して規約としてまとめ総会決議を経て法的地位が与えられると理解しています。
ただ、総会決議があったとしても法律に反する条項があればその条項は無効になると考えますが如何でしょうか。例えば憲法、人権に反する条項などです。
区分所有法は組合員全員で管理する義務と権利を与えていると思います。
今回標準管理規約が改正されましたが法の趣旨に基づき居住条件を削除と解説されています（居住を条件としてもよいとの付帯がありますが）。
過去、居住を条件とする規約の有効性には合否双方の判断（福岡高裁、東京地裁）がありますが、役員資格に居住を条件とする規約はおかしいと主張されるマン管士や諸団体の相談員も多数居ます。
私はこの条項は組合員の管理参加権を侵害（財産管理や人権侵害）するものと考えますが如何でしょうか。
私どもの管理規約には「役員資格は組合員」としか記載されて居ないにもかかわらず、理事長と管理会社が事前に協議？し役員に立候補した非居住者含む２名を理事会（案山子理事は理事長議案に何でも賛成）で拒否決議させました。
理事会や管理会社に批判的な組合員を役員にしないという理事長（管理会社の傀儡？）に異議を申し立てるために皆さんのご意見を伺いたかったのです。
この理事長は立候補拒否決議に加え、理事長や管理会社に批判的な組合員を理事にさせないために役員資格や役員最長任期を２年とするなどの規約改正を行いました。２年という制限は理事会を弱体化させる意図しかないと思います（５－７年位なら納得できますが）。この理事長の支配が続く限り規約改正は不可能なので訴訟しかないと考えています。