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不動産仲介業者と建売業者
家を売却することを考えています。 不動産仲介業者と建売業者の両方を訪問し話を 伺って来ましたが、どちらで売却するのが良いのか わからなくなりました。 一般的には、不動産仲介業者を通し、広告宣伝し 購買客を募ると思いますが、 よく知らずに建築業（建売業者or工務店）に立ち寄って話を聞いてみると リフォーム（建て直し）のプランを提案し（レインとかに登録するらしい）、 お客がつけば、はじめて手数料をもらいます、とのことでした。 建売業者（or工務店）の方が、仲介業者に比べ 間を介するのが少なくなることで手数料が少なくなるとか、 販売に関してはプロではないので販売期間の長期化が考えられるとか、 売買手続き上問題を残す可能性があるとか、 建築のプロなので間違いのない売り方ができるとか、の メリット・デメリット面についてご存知のかたがいらっしゃたら 教えてください。 仲介業者さんに依頼した場合でも、建て直しが必須の物件では 工務店さんが入るのですよね？ また、本人は建売が仕事だとおっしゃっていましたが、 工務店のことでしょうか？ また、工務店の仕事って一般的にはどのような範囲でしょうか？
- seitanakitan
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遅くなりました。私は不動産屋ですので、建築屋さんのことは詳しいことまでわかりませんが。 工事の養生に関して書類を交わすということは、一般的にはあまりしないような気がします。工事自体について、近隣に迷惑をかけないとか、作業時間がどうとかいう内容の工事協定書を交わして、その中で養生に関しても記述する場合もありますが、１軒だけの建築でそのような協定書を交わすことは少ないのではないでしょうか。 これも業者によりますが、色んなことについて書類をきちんと交わす、という点では、建築屋さんよりも不動産屋の方が慎重な気はします。 しかし、解体、建築ということは、その家を買って改築あるいは新築をする人がすることであって、そこまであなたが気にする必要はないと思います。と言うよりも、なるべくその辺には関わらないで済むようにすべきでしょう。２戸１ということですが、あなたの家だけを解体するとなると、養生の問題だけでなく、それ以外にも問題は出そうです。慎重にやるなら、隣家の家の中を写真に撮って、工事後に影響がなかったかどうかまで調べないといけません。 もし買主側から解体して引き渡すように求められても、解体費用相当分を値引きするので現状のままで引き渡す、ということにすれば良いと思います。 あなたの立場としては、取引が終わってから、お隣の方に事情を説明して挨拶する程度でいいのではないでしょうか。
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また遅くなりました。 私が「大手の信頼できるところが良い」と言ったのは、あなたが色々なことにきちんと書面を交わすようなことを望まれているようでしたので、大手の業者の方が、そういうマニュアルも書式もきちんと揃っているので、その方が良いのでは？と思ったのです。 その業者さんは、大手に勤めていたということなら、そのようなノウハウもご存知でしょうし、きとんと対応してくれて、あなたご自身が信頼がおけるのでしたら良いと思います。
お礼
最後の信頼については私の判断ですね。 どうもいろいろとありがとうございました。
色々とご心配な事が多いようなら、仲介業者、それも大手のきちんとしているところの方が良いでしょう。建売業者の方が書類面でのフォローが少ないかも？というのは、あなたのお話から察して、小さな個人経営に近いような建売屋さんかな？と思ったからです。それと、色んなことについて書類で交わす、というのは不動産屋の方が慣れていると思うのと、大手の業者であれば何でも慎重にやってくれます。 以前にも申し上げましたように、建売屋さんに依頼するメリットとしては、家を探しているエンドユーザーを探して、プロに買わせるよりも高い値段で売ってもらえる。という点くらいでしょう。しかしそれも必ずしもそうとも言い切れないし、時間はかかると思います。 あなたと隣家とのお付き合いの程度がわかりませんが、隣家との問題は、一切ノータッチという姿勢で構わないと思います。少しでもお付き合いがあったなら、最終の取引の時には現地へ行かれるでしょうから、そのときに挨拶されるくらいでいいと思いますが。 相続登記についても仲介業者でお世話してくれるでしょうが、ご自身で司法書士さんに頼んでもいいでしょう。
お礼
たびたびのご回答うれしく思います。 やはり大手なら安心なんですね。 いくつか全国展開の大手も回ってみました。 が、たまたま良い感触が得られなかったところです。 そこで同族経営で数人スタッフがいるところに行き当たったのですが、 割りとキッチリしてそうな対応と設備の整った事務所のところが １軒ありました。 個人経営にあたるのか（チェーン店はない）と思うのですが、 地方のテレビで現在新築住宅販売の宣伝に出演されていたということから、 活躍もされており、 信頼もできる、という不動産仲介業者さんでは？と思っているのですが どのように思われますか？ この業界で数人スタッフがいるということは それなりに信頼のおける（偏った考えの持ち主ではない）業者、 小さくはない業者、と 見てもいいようなもんでしょうか？ その業者さんは若い時に一度大手に勤めており、その後 独立して現在にいたっている、という情報も得ています。 考え方もスマートそうです。
業者または担当者次第ですので、何とも言えませんが・・・ 建売業者であっても、大半は宅建業免許を持った業者だと思いますので、不動産屋のプロではあるはずですが、たしかにおっしゃるように、仲介という点では仲介専門の業者の方が、きめ細かくフォローしてくれると思います。 しかし、買主側にとってはローン関係等できめ細かいフォローがあった方が良いでしょうが、売主側にはあまり影響ないような気もします。 お隣との養生については、不動産屋よりも建築のプロの方が良いのではないでしょうか。
お礼
たびたびのご回答ありがとうございます。 なるほど、なるほど。 仲介専門の方の方が、手続き上フォローがしっかりしてる 気がしましたが、売る立場では買う立場より確かに 影響が小さいかもしれませんね。 養生については、確かに仲介業者さんもプロではないらしく、 結局は工務店を入れて対処するという感じでしたので、 その物理的な面は建築のプロの方がいいのかもしれませんね。 その場合、養生関係の書類（ソフト面）なんかも工務店さんは きちんと見てくれるものでしょうか？
手数料については、不動産業者で仲介を頼んでも、契約が成立してから支払うものです。最終取引時に全額請求される場合と、契約成立時に半金、最終取引時に半金と分けて請求される場合がありますが、もし契約が成立する前に手数料を請求さるような不動産業者があれば、そのような会社はやめた方がいいです。 また建売業者に頼んだとしても、手数料を請求されるなら不動産業者と同額を請求してくると思います。（値引きするかどうかはそれぞれの会社によって違いますが・・・） たくさん広告を出して、多数のお客さんに見てもらえる、という点で考えれば、不動産業者に仲介を依頼した方が良いと思います。 建売業者に依頼するメリットがあるとすれば・・・ あなたの家がかなり古くて、建て替えるか大規模なリフォームが必要である場合、素人の方よりもプロ（建売業者等）が手を付ける可能性が高いです。そうすると仲介業者に頼んだ場合、プロに買わせます。プロが買うとなると、建て替え（リフォーム）して売るまでの金利負担や、購入のための登記費用、不動産取得税等の経費が必要ですから、その分安く買わなければなりません。また、できれば土地の値段でも差額を設けたい、と考えます。 一方、建売業者や工務店に依頼した場合、上記のような必要経費を考えても安い金額であれば、その業者が買うでしょうが、そうでなければ家を建てたいお客さんを探します。そしてお客さんが見つかれば、土地の売買は売主とお客さんとで直接やってもらって、業者は建築やリフォームで儲かれば良い、というスタンスで仕事をします。つまり、業者が土地の値段で儲けることもないし、業者が一旦買うことによる余計な費用がかからないので、業者が買うよりも高く売れることが期待できます。 あなたがお話をお聞きになった「お客がつけばはじめて・・・」というのも、そのような意味で言っているのだと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 この場合、建売業者に頼んだ場合、土地の売買については 当事者間ということで、あまり面倒は見てもらえない ものでしょうか？ 仲介業者では、一通り責任もって面倒見てくれるみたい ですが。 なにぶん、経験がないので、そうだとしたら 面倒を見てもらえる方がのちのちのトラブルを避けられるのかな、とも 思うのですが。（２戸１なのでお隣さんとの養生の交渉にも 業者に入ってもらった方が助かることと、また、遠方物件なので なるべく業者に動いてもらいたい、と思っていますので） いかがでしょうか？
- ozawonderful
- ベストアンサー率15% (70/464)
仲介業者でも工務店でも、土地＆建物の売買の手数料は3％です。 宅建法で決まっているので、安くなる（手数料を投げる）と言う事、よっぽど売れない（客がつかない場合）か、seitanakitanさんが確実に!!!そこで新築を購入する場合になるかと思います。
補足
ご回答ありがとうございます。 今思えば、私の聞いた話は、手数料を投げるというより、 売れる話に決まったら、手数料をとるという意味だったの だろうと思います。 そこで家を買うとなれば、サービスで手数料を 免除してくれるかも、ということですね。 ありがとうございました。
- 1420
- ベストアンサー率25% (1/4)
私、不動産会社に勤めています。 入ったばかりなので、余りよく知りませんが少しでもお役に立てればと・・・。 ちなみに、登録するのはレインズといって、宅建業者しか見ることが出来ないサイトですが、他の不動産会社のお客さんでseitanakitanさんのお家が欲しい！！っていう人がいれば、すぐに売れますよ。でも、いるかどうかは誰もわかりません・・・。 手数料ですが、法律でパーセンテージが決まっています。 それ以上の手数料は、絶対に取られません。 たとえ、仲介の仲介の仲介とかで間に3社入ったとしてもseitanakitanさんの支払う手数料は変わりません。 また、リフォームをしても、売れない家は売れません。 もし、リフォーム代が高くつくようなら、更地渡し(家を解体する)でもいいのでは・・・？ とにかく、一番高く買って(売って)くれて、信頼の出来る業者を見つけるのが一番だと思いますよ～。 ご参考になれば、嬉しいです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 そうそう、たしか「レインズ」と言ってました！ 仲介料は決まっているので安心ということですね。 信頼できる業者を早く判断するということですよね。
お礼
たびたびの親切なご回答ありがとうございます。 なるほど、建売業者の方だと、やはり書類面のフォローは 少ないかも、なんですね。 確かに、両者を訪問した時に、不動産仲介業さんの方が、 そのあたりいろいろ話してくれた気がしていまして。 おっしゃるように、養生ほかお隣さんの家との問題には 私もシロウトかつ遠方な物件なもので、できるだけ関わらないで済む 方法（書類など責任の所在をはっきりしておくものや、相続登記などを含め）を 提案してくださり、相応の価格で 取り引きしていただける業者（不動産仲介業者もしくは建売業者）に お願いしたいと考えています。 養生の解体についても良いご意見を下さりありがとう ございます。 養生関係だけでなく相続登記などを含めてまとめて依頼したい状況であることと、 情勢的にフルリフォーム用の中古物件として売るしかない物件であるとしたら 不動産仲介業者さんの方がいいのでしょうか？