借地の立ち退き要請 (法人→個人)

質問

80代母と50年以上住んでいる、借地についてのご相談。
なお、借地取引の事情を知る者は、母以外すべて故人です。
すべて母からの伝聞で、母は父から聞いたそうです。(当時の嫁には発言権がなかった)

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以前住んでいた家のすぐ近くに、後から○○○施設が建設されました。
○○○ボールが頻繁に飛んできて危険な状態だったため、
祖父が土地ブローカーを通して、○○○会社から土地を借りて、父が家を建てました。
建物は今も父名義で、祖父は30年前、父は10年前に死去しています。

借地という名目ですが、実際は土地の交換のようなものらしく、
50年以上、賃料の請求・催促・連絡がなく、支払実績もありません。
そのため、私は20歳まで自宅が借地である事を知りませんでした。
(固定資産税はこちらが払っている)

○○○会社とは、その後何のやりとりもありませんでしたが、
数日前、突然 弁護士より立ち退き要請の文書が送られてきました。
半年前に 数軒先の空家が売却され、その土地を広げるために
不動産業者が高齢者の家を回って、交渉しているらしいのです。
住民は戦々恐々としておりますが、借地はうちだけなので相談もできません。
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借地借家法では、借主に強い権利が与えられているそうですが、
そもそも、我が家は借地として成立するのでしょうか？
取引に関する書類が残っていないため、以前住んでいた土地の証明も難しいのです。
最悪、借地として認められず、単なる他人の土地であっても、
20年住み続ければ権利が発生するという、民法162条は主張できるでしょうか？

母は高齢、私には持病がありで、生活は困窮しております。
ここを追い出されたら、生きてはいけません。
どうか、お知恵をお貸しくださいませ。

回答No.5

sutorama

＞手紙の一部を読むことができたので、追記します。
＞前の家と土地を交換したけど、そのまま処理してないのかも

いえ、争点がズレています

先の話を知識として得ておくのは必要かとは思いますが、重点は２～３点

・その弁護士からの手紙？以前に、何度か土地の話について、戦法から話があったはず、あるいは、そのことが手紙？に書かれているのか

・立ち退き要請とは、建屋を取り壊し、更地にして返すことも書いてあるのか

・手紙？・・ずっと手紙と書いてあるのですが、手紙なわけがないと推察します

普通は、「申立書」であったり「通知書（内容証明）」であるはずなのですが・・？

もし、申立書なら、このようなところで質問をしている場合ではなく早急に弁護士を探し、調停の準備です

内容証明などの通知書なら、回答期限などが書いてあるはずです

手紙の一部・・・とか言ってる場合ではないと思いますよ（失礼）

お礼

タイトル「立ち退き要請 」は私の早トチリでした。
お騒がせして申し訳ありません。まだ話はそこまで進んでおらず、
相手側弁護士から最初の封書が来た段階です。

しかも同じ内容の封書が、普通郵便と速達で2通同時に届きました。
文書も封筒もPCで作れるような簡単なものです。
住所は中学生みたいな斜めに歪んだ文字で、宛名は「居住者様」でした。
とっさに「これって弁護士を騙る詐欺では？」と怪しさ満載です。
私の知る限り、長年周辺住民と波風立てずにやっていた○○○施設が
何の前フリもなく、突然弁護士を立てて、強硬な態度をとるのも腑に落ちません。

＞手紙の一部・・・とか言ってる場合ではない

全然話が前に進まない。のん気な連中だとお思いの事でしょう。
私も大変歯がゆいのです。
すぐにでも母から2通の封書を取り上げて、内容を熟読したいです。
でも90才手前で「物盗られ妄想」のある高齢者には、それは御法度なんです。
しかしさすがに心細くなったようで、長兄に相談する許可をもらいました。
それと、役に立つかわかりませんが、役所の無料法律相談に行ってみようと思います。

補足

※追記

やっと母の意志で、別の住居に住む長兄に相談できました。

謎の封書(内容証明)は、相手側弁護士からの受任通知書でした。
居住地が台帳に載っていないため、居住者の名前も知らない。
うちは借地ですらなく、不法占拠者と見なされているとの事です。
対応期限は2週間。現在、相手側弁護士とのアポイント調整中です。

長兄は弁護士を探して、調停の準備をするそうです。
でも、まずは複雑な経緯を説明しなければなりません。
長兄は当時まだ幼く、他の兄妹は生まれてもいません。
痴呆の出た母を弁護士事務所に連れて行き、
知らない人たちの前で説明させなければなりません。

回答No.4

sutorama

＞う～ん、わかりません

お母様が手紙の内容を「あなたに一切見せない」かぎりでは、ご質問への回答はこれまでとなります

そのような環境では、こちらも弁護士に相談さえできません

追加質問に関しても、回答できない状況です

まずは、手紙の内容を見せてもらえる親子関係を作ってください

追記：見せてもらえないのはおそらく、今までなんども相手側から手紙などがきていた事実が書いているのからだと、容易に想像できます

お礼

母は、あらゆる土地の話が苦手らしく、そういう話題になると、怒り狂って話を終わらせてしまうのです。

また、秘密の重みに耐えられるような人物でもありません。必ず小出しにしてくるでしょうから、それを待って
こちらも静観するしかなさそうです。
(弁護士にはすぐ電話したそうです)

進展がありましたら、
またこちらに書き込むかもしれません。
この度はありがとうございました。

補足

※追記(何度もすみません)
手紙の一部を読むことができたので、追記します。

現在、○○○施設の中に、
現住所の家の土地契約に関する書類が存在しないため、
不法占拠とみなされている状態だそうです。
それって○○○施設の不手際のような・・・・
前の家と土地を交換したけど、そのまま処理してないのかも。

回答No.3

m5048172715

無料のQ&Aサイトよりも、弁護士に相談ですね。相手に弁護士がからんでいるのだから（要請文章の中身が事実だとすると）。

日本の法律は賃借人圧倒的有利なので、土地所有者は困ってる。軒を貸して母屋を取られるを通せと質問者は本気で思ってる？貸した側になったときの気持ちも考えなきゃ。

そのときはそのときで生活保護も考える。

回答No.2

aheaheuhiha

＞借地取引の事情を知る者は、母以外すべて故人です

じゃあ、お母さんが知ってるって事をなかったことにすれば？

保証人にでもなって書類にお母さんがサインしたならどうしようもないけど、そういった書類が無いなら借地の話は知らぬ存ぜぬで通して民法162条を無理矢理通すってこともできるだろ。

相手がお母さんも契約の場にいたとか主張しても、それを証明するものがないなら30年前のことなので覚えていない、そういう話だとは知らなかったで通すこともできる。

結局、日本の法律って言いがかり付けた方が証明する義務があるからな。
お母さんが事実を知ってると主張するなら、それを証明しなくちゃいけないのは主張してる方だ。

で、できる弁護士はこういう風にこっそりアドバイスして依頼者のために鬼になるんだが、こんなところで質問したところでそういう裏技的なことを教えてくれる法律家は現れないぞ？

仮にも法律家が公の場で法律の穴を突くようなアドバイスなんてできるわけないんだから。

素人と同じレベルの杓子定規なアドバイスしか聞けないよ。

きちんと相談料払って弁護士に相談しな。

仮にここでアドバイスもらったところで、あんたじゃ実行できないだろ？

お礼

ご回答ありがとうございます。
aheaheuhiha 様とは、気が合いそうな気がします。
私、法律の事はまるで知りませんが、
役所に不服申立ての審査請求をやった事があり、
内容は、ほぼイチャモンのオンパレードでしたが、
こちらの要求は通りました。
民法162条・・・最後の切り札にとっておくかな。

回答No.1

sutorama

その弁護士からきている資料の内容が不明です

どのような主張が書いてあるのか、借地契約についての当時の書類（借地期間、条件等）などを相手が所有しているのか？などで回答が変わりますから、どんどんその弁護士に連絡をしたほうが良いと思います

例えば、建屋の取り壊し後に返却するのではなく、建屋はそのままで、立ち退きだけを言われているのなら、建物譲渡特約付定期借地権である可能性があります（借地借家法第24条第1項）

つまり、一般定期借地権（借地借家法第22条）であれば、建屋の権利などが話し合い事項でありますが、それがないのであれば、建物譲渡特約付定期借地権で契約してるので、その契約書が存在しうるはずです

で、書かれている民法162条ですが、条件として「占有開始時に、自己の所有権があるものと信じ（善意）、かつ、そう信じることに過失がなかった」とされていますが、お母様が事情を知っているので、自分たちの土地であると信じていた・・・という主張は通りません

逆に、建屋名義がお父様に変更されているので、お祖父様からお父様に相続されたとき、その土地が自分たちのものではないことは知っていたことになります

お母様がご存命であるので、今の建屋の名義がお父様であることにはなんら問題はありません

つまりは・・・、民法162条を主張できない条件は、整っています

お礼

ご回答ありがとうございます。

母がなぜか弁護士の手紙を見せてくれない(?)のですが、
「借地の扱いが70年近く不明なので説明して欲しい。
このまま無視すると、立ち退いてもらいますよ」みたいな内容で
難しい専門用語はまだ出てきてないそうです。
不動産屋の動きは事実なので、油断はできませんけどね。

借地として認められるなら、今後は賃料払って住み続けたいのですが、
一般定期借地権で処理されてたら、立ち退き拒否はできないんですか？
でも大昔の契約だから、旧借地法？　う～ん、わかりません。