未登記建物が質権の対象になっていた

質問

借り入れによる質権設定のリストを見ましたら登記簿に記載されていない建物が載っており外観と面積、地番が記載されていました。
もっとも今まで登記簿の内容をよく調べたことがないので何にも気に留めることがありませんでした。
この度登記簿をよく見て気がついたのですが、質権リストのうち、登記してある母屋については登記簿のままですので丸写しで納得ですが未登記の部分は実測したということでしょうか。
そうであれば実測があったことはまったく知りませんしもちろん費用も出していません。
こうのような測量は建物の持ち主に何の了解も委任状も認めのハンコもなしで行えるのでしょうか。測量結果の書類などはどこにあるのでしょうか。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

１番回答者です。補足のご説明を拝見しました。

> 未登記建物は抵当権が設定できないらしいので大変不可解です。

　はい。登記は、原則として最初に、登記簿に表題部という部分（本の目次に該当するページ）を作って貰ってそこに「表示登記」というのをしないと所有権の登記も抵当権の「登記」もできませんね（←原則。省略されることもある）。

　ですが、登記できなくても抵当権そのものは設定できますよ。

　登記がないと対抗力はありませんが、登記がなくても、抵当権は有効です。契約書上は、例えば登記がある建物の「附属建物」というような記載になると思いますが。

　また、表示登記が無いなら抵当権の登記はできませんが、それなら「質権の登記もできなかった」はずです。

　私が知らない実務上の裏技？で、質権の登記ができたのなら、抵当権も登記できたと思います。…なにか誤解があったような気がします。

お礼

ありがとうございました。ためになりました

回答No.1

fujic-1990

「質権」というのは「要物契約」だということは、以前のご質問にも書いたのですが、質権を設定すると、質権者がその不動産を占有します。分かり易くいうと「保管・管理」することになります。

　質屋が質物の指輪を預かって保管する（客に指輪は返さない）のと同じです。

　逆に、その質物を返して貰えば「質権は消滅」することになります。不動産質の場合は占有改定とか代理占有とかがありますので、時計や宝飾品を質入れした時ほど厳密ではありませんが、基本は同じです。

　不動産に「質権を設定する」ということはほとんどなく、ほとんどの場合が「抵当権を設定する」ので、私は「質権設定」の実例を知らないので法解釈による推測ですが、不動産であっても質権を設定したからには、その不動産を留置し管理しているのは「質権者」のはずなんです。

　質問者さんの場合、質権設定によって質権者が占有（保管、管理）することは合意していることになっちゃうわけです。

　（そんな合意をした覚えはない、と言ってもダメです。「相手に売ったけど、所有権が相手に移るとは思わなかった」とは言えないのと同じで、「質権を設定したけど相手が管理するとは思わなかった」とは言えません。）

　占有権が相手に移ったのであれば、相手が、管理物件について測量などして管理に不行き届きや間違いが無いようにするのは、むしろ当然なんじゃないでしょうか？

　つまり、質権を設定した以上は、質問者さんは測量を拒むことはできないし、質権者は質問者さんのために測量したわけではないので、測量結果の書類がどこにあるか質問者さんに伝えたり引き渡したりする必要はない、ものと思います。

　もちろん、質権が消滅した後はそんな書類を持っていても無駄ですから、「頂戴」と可愛くおねだりすれば引き渡してくれるでしょうけど、「要求」するのは筋近いですね。

　「不動産に質権を設定した」のが、大本の間違いです。こういう複雑な問題がおきるので、不動産質はほとんど利用されていません。抵当権が設定されます。

お礼

いつもありがとうございます。未登記建物は抵当権が設定できないらしいので大変不可解です。