借地権の売買とその効力

質問

現在借地の上にすめない廃屋が立っています。この借地の権利を更地にし権利を売っていただけるとの話があります。地主は第三者であり先に許可を受けようとすると、賃借できない可能性もあります。先に借地権を賃借人と私で売買し、その後地主に説明借り受ける方法があるという人がいますが、実際に可能かどうか心配です。アドバイスお願いします。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

◆借地権について

まずは借地権が存在するのかを確認する必要があります。

借地権は、建物所有を目的とした土地を借りる権利ですので、建物が「朽廃」している状態では、原則として借地権は消滅し、土地を地主に返還する必要があります。「朽廃」とは、簡単にいうと構造的に居住できない程ボロボロな状況をさします。「すめない廃屋」がこのような状態ですと借地権返還が求められる可能性があります。

◆借地権売買について

1.借地付建物を売却する場合には、地主の承諾が必要となります。もし地主の承諾なしで無断で譲渡した場合には、契約違反になり、土地の賃貸借契約を解除され、契約そのものが白紙になってしまします。

2.ただ、地主が承諾しなかった場合でも、借地権の譲渡が地主の不利益にならない場合には、地主に代わって裁判所に許可を求めることも可能です。

裁判所は借地権の残存期間、地代、従前の経過、借地権の譲渡を必要とする事情等を考慮して判断します。

仮に譲渡が認められた場合には、新借地人に対して公平を図るため借地条件の変更や一定の承諾料を支払う必要が生じるケースがありあます。

お礼

やはり地主を差し置いての契約は危険そうですね。ありがとうございました。

回答No.1

agboy

ご質問の契約は、現在の借地人との間の借地権付建物売買契約を結ぶ際に、引渡しまでの間に地主に対し借地人の変更を承諾させる契約方法だと思います。
この場合、建物引渡し（＝売買代金の受け渡し）までに地主の承諾が必要です。
『建物の売買を終え、登記まで済ませたら、地主は何にも言えないよ』などと言う人がいたとすれば、それは違います。間違いなく紛糾します。
引渡しまでに、地主の承諾が得られない場合、白紙解約になりますので、念の為。

お礼

ありがとうございます。地主を含め話し合いをしてみます。