不動産売買における媒介契約について
別荘を売却するために、Ａ社と一般媒介契約を結びました。 Ａ社は、宅地建物取引業者であり、
・別荘地の分譲
・中古別荘の媒介（宅地建物取引業者）
・別荘地の管理（道路の補修・ゴミ処理・除雪など）
・上下水道事業
などを事業としています。
Ａ社は、毎年、別荘オーナーから、下記金員を受領しています。
・共益施設維持管理料 ￥61,740-
・上下水道使用料 ￥59,535-
・地代 ￥102,000-
媒介契約締結の９ヶ月後、買主が現れ、売却することができました。その際、価格交渉をされ、150万円値引きすることになってしまいました。
この売買に当り、Ａ社は私には”無断”で買主から、共益施設維持管理一時金￥525,000-を受領しました。このことは、媒介契約書にはもちろんのこと、口頭での説明もありませんでした。この一時金の使用目的は、毎年受領している、上記毎年受領している共益施設維持管理料￥61,740-と同じです。
そして、この金員は、「どんな理由があろうとも一銭も返金されない」と言われました。例え、購入後１日で転売しても返金されず、新たな買主からさらに受領するとのことでした。
私は、自分の物件の売却広告を見て、この一時金は分かっていましたが、自分か購入する際に支払った分が、引き継がれ私が受領できるものと思っていましたが違いました。
このような一時金は、近隣の別荘地にはありません。”預かり金”のケースが多く、売却時には返金されます。
なお、Ａ社は、媒介報酬を法律規定金額の上限まで受領しています。
媒介契約にない、この一時金について、売主にしてみると、買主が支払う総額がこの分多くなり、結果的に、値引きに影響したのでは無いかと思っています。売買価格が高くなり、売れにくくなることもあろうかと思います。
そこで質問なのですが、
Ｑ1.売主が知らされていない金員を、売却依頼に乗じてＡ社が受け取ることは、おかしくないですか？取引の基本である「信義誠実」に反していると思うのですが、いかがですか？
Ｑ2.独占禁止法で、「抱合せ販売」はできないことが規定されていますが、今回のケースは該当しますか？
Ｑ3.「宅地建物取引業法の報酬」について、県庁、国土交通省に問い合わせしましたが、報酬には当らないとのことでした。私は、名目を変えて金員を受け取ることは、報酬と同じであり、宅地建物取引業法に違反していると思うのですが、いかがでしょうか？
Ｑ4.他に今回のケースで参考になることがございましたら教えてください。
お礼
分かり易いご回答、有難うございます。 借地権譲渡の媒介に宅建業法の適用が無く民法の規定が適用されるのみとなると、売主、買主共に不安であるということで質問させて頂きました。