借地権の販売における税金

質問

築50年以上の建物を持っています（空き家）
土地は年間24万円で借りてます。

建物を格安で販売します。
借地権は更新せずに貸主が建物の購入者に再契約してもらう事は可能ですか？
借地権も販売しないといけないのでしょうか？
借地権の販売となると評価額が高くなるので税金がかかります。
どうか皆様の知恵を貸してください。

回答No.7

lock_on · ベストアンサー

１です

前回回答した通り「贈与税」は貰った（買った）側が払います。譲った（売った）側にはかかりません。譲った（売った）側にかかるのは「譲渡税」です。

なお借地権の時価に対して【不当に安く売る】と以下のことが起こります。

売主個人・買主個人の場合
売主側・・譲渡税（売買金額の２０％程度）
買主側・・贈与税（時価と売買金額の差額に対して課税）

売主個人・買主法人の場合
売主側・・譲渡税（時価の５０％に対し２０％程度）←重要！
買主側・・贈与税（時価と売買金額の差額に対して課税）

別の人へのお礼に誰に相談したら良いか・・とありますが、今回は税理士と不動産業者の両者に相談すべきと思います。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
やってみます。

回答No.6

nagata2017

参考サイト
http://www.abe-gyoseioffice.com/shakuchi/06_price.html
いろいろな方法があるので　最善の方法をを選べればいいのですが
地主に借地権を買い取ってもらう。
地主から底地を買い取る。
など

借地権　底地権をそれぞれ単独で第三者に販売する場合が高く売れないということです。
両方を合わせて売ると　本来の地価に近い値段になる。

お礼

ありがとうございます‼️
参考にしてみます。

回答No.5

fujic-1990

> 借地権は更新せずに貸主が建物の購入者に再契約してもらう事は可能ですか？

　法的には可能です。地主が家屋の購入者と、土地の賃貸借契約することをＯＫすれば、いいだけのことです。

　ダケのこと、と書きましたが、ふつうはＯＫしないでしょう。

> 借地権も販売しないといけないのでしょうか？

　義務か？という意味なら、義務ではない。借地権の販売は必要ではない、ということになります。

　建物を保有するための借地権というと、賃借権と地上権があるのですが、どちらでしょう。たぶん、賃借権だと思いますが、それだと、賃借権の売却を地主はＯＫしないと思われます。

　地主がＯＫしないと（あるいは地主が家屋買主と賃貸借契約を結ばないと）建物は存在する「根拠」のない建物、存在してはならない無権利者の建物、ということになりますので、撤去しなければならないことになります。

　税金の話となると、民法などの実体法とかなり解釈が異なります。

　質問者さんが借地契約を更新せず、借地権を失った時点で、地主が質問者さんから借地権（有価値）をもらったとして、あるいは、質問者さんが対価（現金）を受け取ったとみなされて、地主か質問者さんが、認定「課税」を受ける危険はあります。

　日本には、借地権の設定に際して「権利金授受の慣行がある」土地と、「権利金授受の慣行がない」土地がある（税務署が勝手に認定）らしいのですが、授受の慣行が「ある」土地では、とくに課税される危険は高いのではないかと思います。

　借地権設定の時に権利金授受が行われているなら、借地権解消のときには逆の授受があるべきでしょうから。

　課税から逃れるには、誰も得をしない方法にするしか無かろうと思います。

　具体的には、借地契約は更新する。地主を説得して借地権の売買を認めてもらい、買主とは「建物（マイナス資産）の取り壊し代と借地権の売却代金を相殺する」という契約を結ぶのが良いのではないでしょうか。

　もちろん、建物購入者が、建物をそのまま利用してもいいわけです。最終的には取り壊すわけですから。

お礼

ありがとうございます。とてもわかりやすいです。
貸主も、建物の買い手も全て知り合いの場合には下記の方法で宜しいのですよね？
　【法的には可能です。地主が家屋の購入者と、土地の賃貸借契約することをＯＫすれば、いいだけのことです。】
ちなみに、どういった専門家に相談するのが1番安上がりですかね。
不動産屋だと、何100万円単位の取り引きを求めてくると思いますしー。
誰に相談すれば良いか分からないのです。
司法書士？
税理士？→変な事考えないで贈与税か所得税を納税しないと言われそう。でも国の法律の為の所得税や贈与税なので何か腑に落ちないのです。
国は空き家対策をしているし、矛盾だらけです。
宜しくお願い致します。

回答No.4

lock_on

１，３です。

前提条件が全て明示されていないため適切な回答が難しいです。出ている条件や金額は明示してください。

建物の買取額が１００万、解体費２００万円は買主持ちですよね？

お礼

ありがとうございます
肝心な事は金額ではなく。
空き家の建物を無料同然で受け取ってもらう代わりに、建物に付随する借地権で損失を相殺して欲しいのです。

しかし、空き家を無料同然（仮に1万円）で譲った場合、税務署が借地権に贈与税をかけてきます。
なんとかできないですかねーという話です。

回答No.3

lock_on

１です。

１の回答は借地権を保持したいならば・・という前提で書いています。それにはリスクとコストが伴います。

ノーリスクで手取りを増やしたいと言うのであれば、現在の条件よりも建物（≒借地権）を高く買ってくれる人を探す以外に無いと思います。

お礼

ありがとうございます。
空き家は劣化が激しいので価値は0円です。
ただ、約200坪の借地権をどうすればいいのかということです。

つまり、空き家を解体するには200万円かかります。
借地権にはある程度価値があります。
これを相殺して、私の持ち出しを無く販売したいという事です。

回答No.2

nagata2017

借地権は更新せずに貸主が建物の購入者に再契約」というと　あなたはその土地に関する権利を無償放棄するという意味になると思いますけど。
高く売れる権利を売れば収入になりそれに税金もかかってきますが
無償放棄では何も入ってこない。

お礼

そうなんですよねー。
空き家で荷物も散乱しており、正直言うと大変でー。
処分するのにお金が出なければ良いと言う感じです？

回答No.1

lock_on

別の質問に回答したモノです。

借地権を売らずに建物を買主が建てることは（現実的には）不可能です。借地権を保持したまま収入を得たいのならば「リースバック」がいいと思います。

質問者が銀行からお金を借りて借主が希望する建物を建て、借主からリース料を徴収します。借主が建設協力金という名目で資金を提供する場合もあります。

いずれにしても素人が手を出せる案件ではありません。不動産業者などを間に入れて交渉することを「強く」おすすめします。

お礼

度々ありがとうございます。
持ち出しを減らしたいと言う希望なんです。
最終的には専門家だと思います、。