借金3,000万円を抱えて収入が無くなりそうです

質問

父は15年前に某ゼネコン（不動産）企業に「土地の有効活用」と勧められて祖父から相続した土地に銀行から30年ローンで6,000万円を借りて、アパートを建てました。現段階で銀行への残債は残り15年で3,000万円です。

書面には残っておりませんが、契約を結ぶ前の口頭での約束では某ゼネコン（不動産）企業が「30年間、借り上げる」と言っておりましたので、不安な部分もありましたが銀行からお金を借りたそうです。

新築当時は入居率100％でしたが、15年たった現在は入居率50％程度です。それが理由なのかは、分かりませんが、先日、某ゼネコン（不動産）企業から「契約の解約申入書」を渡されました。当初の約束である30年間の半分の15年間しか経過していない段階で解約と言われ、今のままだと、有利子負債3,000万円を抱えたまま、借主がいなくなる事になりますので、大変困惑しております。

そこで15年前に交わされた契約書内にある「契約期間」の条項を改めて読んでみると以下のような文章になっていました。

『本契約の期間は平成15年3月○日より平成25年3月○日までとする。その後の更新については各々信義をもって協議し決定する。』

平成25年3月○日以降の日付で新たな契約を結んでいないので、現時点でも最初の契約書が生きているようです。そして、この契約内の「信義をもって協議」とはどのような意味なのかを調べた所「信義誠実の原則（信義則）」を見つけました。

＜信義誠実の原則（信義則）＞
法原則の一つ。公法，私法を問わず，当事者が相手の信頼にそむかず誠意をもって行動しなければならないという原則。信義則ともいう。もともと倫理上の規範であったが，具体的事件において正義，衡平を貫徹するために，適用されるべき基本的法原則とされている。日本では権利の行使と義務の履行に関して民法第1条第2項にこの基本原則をうたっている。

私の判断ですが「信義誠実の原則（信義則）」に則った場合、某ゼネコン（不動産）企業が「不渡処分/破産/会社更生/整理等」の申し立てをしない限り、契約の解約は出来ないと思いました。ちなみに、この某ゼネコン（不動産）企業の担当者に最近の業績を確認した所、「特に何の問題もないです」と言われました。

そこで、ご存知の方に以下2点の質問をしたいのですが、お答え頂ければと思います。

1:「信義をもって協議」した場合、某ゼネコン（不動産）企業は父との契約は解約出来るのでしょうか？
2:今後15年で得られる筈であった金額の全額ではないにしても、何割かは某ゼネコン（不動産）企業に対して損害賠償請求は出来るのでしょうか？

回答No.2

nopne · ベストアンサー

ゼネコンですから、ノウハウがあるうえ、優秀な弁護士もいるでしょうから、
争いは挑んでも良いようにはならないと思います。
一括借り上げに騙されてアパート経営に失敗する人はたくさんいます。

月の返済額も大きいと思いますが、売却した方が良いです。
男性は土地を手放すことに躊躇いがあると思いますが、
思い切った精算をしないと、ローンは滞り、競売になっても残債が残ります。
そうすると、破産しなければならなくなります。
あと、固定資産税も年額大きいと思います。滞納額が膨らむのも早いでしょうね。

無理すれば、なんとか払える返済額と固定資産税だとしても、
売却した場合の見積もりを取った方が良いですね。（そのゼネコンの関連でない業者が良い）
１．残債、２．売却益、３売却益（所得）が反映する所得税や翌年の住民・健康保険税
これらを試算して、最適な時期を把握して計画を立てる。
誰も住まなくなったアパートは朽ち果てるのが早いです。

お父さんの負債はあなたの将来の債務にもなるでしょう。
早いうちに一族総がかりで全力で売却した方が良いです。

無料の弁護士相談は色々ありますが、
法テラスは収入が低い方が利用するものです。

アパート経営に失敗した人は、ダラダラ返済・
だましだまし今の状態を継続をする人も多いです。
早い決断が鍵です。

回答No.5

dogchibi

そのゼネコンとの契約は解除して、普通のアパートとして町の不動産屋さんに頼めば、募集と管理業務はやってくれます。家賃保証はしてもらえないかも知れませんが、少なくとも半分は入居しているのですから、全く収入が0ということにはならないです。今の入居者には不動産屋さんに契約の内容変更をしてもらってそのまま住み続けるようにしてもらえばいいのです。その上で新たに入居者を募集してもらえば、そんなやる気のないゼネコンにしがみついてるより増収になるかもしれませんよ。地元で不動産屋さんを探してみたらいかがですか。複数の不動産屋さんに当たってみればいいと思います。まだ手放すのは早いですよ。

回答No.4

bttgtgt

まずは　不要なネット接続を辞める事から・・・

これに依り　毎月のネット契約代と　電気代が浮く・・・

ネットに繋がってて　お金が無いと　言うのを信じてる人は居ない・・

回答No.3

oosawa_i

こんにちは。

同じような問題はいたるところで起きています。
「サブリース」「３０年」とかで検索すればいくらでも記事や質問が出て来ます。
まずはそういった記事や質問を読んで、概要を理解してください。
NHKのクローズアップ現代でもとりあげられたとおもうので、一般人でもけっこう知っている問題です。

基本的に1番に関しては、企業側との話し合いになります。借り上げの家賃を下げれば解約にならないかもしれませんが、それも話し合い次第です。
企業と交渉して自分の有利な方向に持っていく材料や力量があるかどうかが問題です。
弁護士に頼んでも大して役には立ちません。法律的には問題なく契約書などを作ってあるからです。
2番に関しては、できません。できる根拠がないからです。

あなたにお勧めするのは、本屋に行って不動産経営とか不動産投資と呼ばれる分野の本を何冊か選んで、買って来て、読むことです。

ちょっと読んでみればわかりますが、大抵の本には、「サブリースでアパートを立てるのは、不動産業者が得するだけだ。うまくやれば成功するが、大して勉強しないで始めた人は１０年後くらいから破綻する。」なんてことが書いてあります。
つまりあなたのお父さんはその程度の勉強もしないで6000万円の事業を始めてしまったのです。
あなたとしても、その程度の勉強もしないで対応しようとしている。まったく準備不足です。

その企業の借り上げがなくなってもなんとか運営できるかどうかが問題になります。
賃貸需要がある地区なのかどうか。どれだけ綺麗にして、家賃をいくらにすれば入居者が入ってくれるのか。
その辺を本で勉強しましょう。

誰かに相談するのはその後にしましょう。
本を何冊か読んだくらいの知識がなければ、誰かに相談しても、相手の言っていることが理解できません。

本当なら、それをお父さんにやってもらうことが必要です。
この回答を読んでもらいましょう。
あなたが対応するなら、お父さんに「よし、こいつのいう通りにしよう」と思わせるくらいの勉強をしましょう。（といっても本を5冊くらい読めば普通の人より知識豊富になります）

頑張ってください。

回答No.1

noname#228784

(~ω~:)　本格的な法律の案件ですね。不動産の…。

月に１回開催される
市役所の無料法律相談へ（市の広報やHPで確認）電話で予約するか
法テラスや弁護士ドットコムへ訪ねるのが良いと思います。

【法テラス】
http://www.houterasu.or.jp/

【弁護士ドットコム】
https://www.bengo4.com/

私のお勧めは市役所の無料弁護士相談、または法テラスです。
（法テラスは、概要を話しただけでは　弁護士費用は掛かりません。
弁護士は概要を聞いたうえで、その案件が弁護士が必要か不要かを判断し
分かりやすく状況を整理して教えてくれます。
その上で、依頼をするか否か　聞いてくれますので安心して電話できます。
悩む場合は「教えて頂いた内容をよく考えて、依頼の際は改めてこちらから電話いたします」と保留する事もできますので、お勧めです。）

市役所の無料相談の場合は、お手元の契約書（コピーまたは原本）を持って行くと、さらに相談が有意義になるかもしれません。
役所への電話予約が必須のようなので、お忘れなく・・☆
（弁護士といっても、専門がそれぞれ異なりますから
　当日までにある程度の準備が必要なのかもしれません。）

(; ・`д・´)ｂ　無事の解決を願っています。

参考URL：

http://www.houterasu.or.jp/