土地建物を売却する段取り

質問

父名義の土地と家を売却する予定です
全く経験のないことで、何から始めたらいいのか全く分かりません
下手に動いて損をしないよう、最低限の知識は持っていたいのですが
周りに力になってもらえる人がいません
まず準備することや、どこに相談したらいいのか

九州の田舎町に父の名義で庭付き一戸建てがあります
土地は確か９０坪くらいと聞いたような気がします
購入したときは１坪７万くらいだったかと…
その後、新幹線が開通したり駅ができたりたぶん少し土地は値上がりしていると思います
家は築１５～２０年くらい　２階建てです
母は亡くなっています　　父は老人ホーム入居中です
遠方に姉がいます　体が弱く　夫と二人暮らし、子供はいません
私は車で１時間ほどの他都市にいます　独身です
母が亡くなり、父も自分が寝たきりになる前に家を処分したほうがいい、と言い出しました
足腰は不自由ですがまだ自分で判断ができる状態です　少しボケてはいますが
姉は売却した財産は不要、私にすべて任せる、何もできないので頼む、という考えです
父も売却した財産はすべて私の好きにしていい、という考えです

以上のような状態で、私が今後すべての段取りをしないといけない状態です

まず、不動産屋に電話をしたらいいのでしょうか
その場合、用意しておく書類は何でしょうか
見積もりを数件からとったほうがいい、と聞いたのですが・・・
父名義なので、書類のサインはすべて父がすることになるのでしょうか
私が代行できるのでしょうか
売却した財産は父のものですが、父が存命中に父名義で売却して財産を私が受け継ぐのと
先に私の名義に変更してから売却するのとではなにが違ってどっちが損をしないのか
損という言い方は変ですが・・・
そういったことを相談するのも不動産やにするものなのか、他の機関があるのか

そのほか、知っておくべき知識など難しい言葉ではなくできるだけ簡単に教えてください

回答No.4

lock_on

まずお父さんが「自分の名前、決済の年月日、家の住所、家を売る意思がある」ことを司法書士の面前で明確に言う能力があるのでしたらお父さん本人が売却した方がいいです。

売却した後の現金は納税分を残し、質問者がお父さんの指示に従えばいいでしょう。通常、税金は

「売上－（土地・家の価格＋経費）」＝所得

の約２０％です。しかし今回は「居住用特例」が使えそうですので所得が３０００万を超えなければ無税になります（税務署に確認）。

土地と家を買った時の契約書などがあると非常に有利です。細かいことは税務署が匿名での相談に乗ってくれます。必ず税務署で聞くことです。

さて物件は家屋にはまだ価値がありますので土地代＋家屋代が売却価格となりそうです。査定価格は業者によって判断がかなり分かれます。

よって査定は数社に対して依頼をするべきです。一番高額な価格が判明したら、その価格で売却するよう他の業者にも依頼します。この時間違っても「専属専任」はしてはいけません。「一般媒介」で依頼してください。一般媒介を嫌がる業者には依頼しなくて構いません。

回答No.3

oosawa_i

こんばんは。

ちょっと大きな本屋に行くと、「不動産売買に関する本」が何冊も売っていると思うので、その手の本を２・３冊買って読めば知っておくべき知識は身につきますし、迷わず行動できると思います。
ちなみに自分がよく行く本屋だと、不動産売買に関してだけで一つの棚になっています。
それほど大きな本屋でなければ、法律に関する本と一緒に並んでいると思います。

落ち着いて頑張ってください。

回答No.2

terepoisi

＞父名義なので、書類のサインはすべて父がすることになるのでしょうか

お父様に十分判断力がおありでしたらそのほうがスムーズにはこぶと思います。

もし認知症の恐れが考えられるなら、診断を受ける前に
あなたが任意成年後見の契約をして売却を代行できるようにしないといけません。
名義変更後の売却は名義変更の時点で生前贈与にあたり、贈与税の対象になります。
また売却益にも課税されます。
費用はかかりますが、法的なことと売却にかかわる費用面のことなどについて
まずは司法書士に相談してみてください。
売却の見積もり、必要な手続き（境界確認など）についての業者紹介も頼めるはずです。

親の不動産を売買（ご親族の方への注意事項）
http://watanabe-corp.jp/category/1686993.html

回答No.1

tknkk7

不動産や